2021年，“神户型”会在北京消失？

　　这可能是开发商设计同学交过最厚的一次答卷。

　　丰台公共资源交易综合分平台五层政务窗口外，某房企单个地块投报材料足有多半个座椅厚。

　　这让严肃君想起了小时候考试，不管会不会，都要写满，毕竟态度决定一切。

　　5月25日，北京10宗竞高标准建设宅地方案投报结束，参与报名房企名单已全部出炉。

　　其中王四营L01地块、密云地块由于无人投报，由当时最后一手举牌者拿下，分别是金地+保利+华润联合体、首开+住总+旭辉+花样年联合体。

　　也不知道算是捡漏还是拾雷。

　　另外8宗地块，仍在唱标，等待评委打分。具体怎么打分咱也不知道，咱也不敢问。

　　好在答案已经有了，那就是高标准商品住宅建设方案。

　　01 高标准：多1分成绩，多1份成本

　　其实，游戏规则很简单。

　　《高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准》一共就三页，分为建筑品质和规划建筑设计两个部分，总分各100，分高者拿。

　　但难点在于，高标准建设方案里的每1分，都是建安成本的增加。

　　就以打头的绿色建筑为例。

　　业内对于绿色建筑的成本增量做过测算，居住项目一星级、二星级、三星级的成本增量分别为12-40元/平、55-100元/平、120-200元/平。

　　看着只是一顿饭钱，换算到整个项目，总量就比较惊人了。比如王四营L03地块纯R2建控规模约12万平，全部建三星级绿色建筑，建安成本最低也要增加1440万。

　　这还只是绿色建筑成本增量，如果全部按照表格来算，总成本要更多。

　　当然，据专家测算，一般绿色建筑项目在5-10年内均能收回绿色技术所带来的成本增量。但要不要提前把这个钱花出去，对开发商来说是个考验。

　　其实不仅高标准，北京土拍双集中模式，限地价+限销售单价+竞政府产权比例+竞公租房面积+竞国际人才住房面积等等，每一个“+”都是显形或隐形的成本增加。

　　02 高标准，也是执行和验收标准

　　问题在于，北京的宅地，有些本身就是赔钱拿。

　　有机构测算，首次集中供应的29宗宅地里，零利润甚至亏损地块占比近4成，低利润项目占比过半，中利润项目仅不足1成，而中高利润及高利润项目占比为0。

　　本来利润就低，还要高标准加成本，能实现吗？

　　严肃君可以肯定的告诉你，高标准建设方案不仅是方案，还是执行标准、验收标准。

　　此前的项目，开发商先拿地，根据土地条件进行设计方案，为了保证利润，压缩建安成本是常规操作。

　　现在竞报高标准建设方案，相当于将提交设计方案报规环节前置，方案评分最高，开发商成功拿地，直接在住建委备案。

　　03 解决实际问题

　　毋庸置疑，这是为购房者提前兜了底，而且这个底线还挺高。更关键的是，高标准并不只是喊口号，而是实实在在解决问题。

　　严肃君从高标准建设评审内容，附加10万字的相关资料里，将涉及到实际居住的重点摘了出来。

　　① 硬件上，减少“问题”房

　　2019年入市的一批改善产品，社区常常“高低配”设置，向高层要销量，向别墅要利润成为很多房企的“不谋而合”。

　　高标准建设评审里明确，“应避免高低配”，也就是说，至少这批竞报高标准建设的项目，是要拒绝高低配的。

　　在户型设计上，也将不再出现刀把、手枪等奇葩户型。评审标准里还要求“房间方正、空间尺度适当，合理，朝向合理，空间浪费少”。

　　窗户更大，还必须配备遮阳棚。住宅设计规范中，卧室窗地面积比的及格线为1/8，高标准要求最低达到1/6。

　　另外还有楼间距至少18米起，充分保证采光等。

　　② 软件上，增加舒适度

　　社区规划、户型设计等归为房屋硬件条件的话，那屋内的配置就是软件。

　　现在精装交房常见的新风系统、直饮水等，未来在高品质建设商品房里或是标配。

　　鼓励装配式装修，什么是装配式装修？可以简单理解为，一套房里除承重墙外都是可移动的，后期个人装修可快速拆改变换空间，不用凿墙刨地。

　　室内空气质量有更明确的指标，比如PM2.5全年浓度不高于35μg／m³，已经达到优的级别。

　　还要求同层排水，明厨明卫，楼板隔音等细节。

　　③ 延长保修期

　　大风刮掉墙皮、室外下大雨室内漏水的新闻不少。看似天灾，实则人祸。每到这种时候，业主报修时发现保质期已过，只能自己买单。

　　关于室内外防水保修期方面，国家规定最低保修期为5年，而高标准建设商品房保修期延长到15年。

　　另外屋面保温工程、建筑门窗承诺质量保修期限不少于8年。

　　以上是高标准的A面，B面是，有业内人士认为，高标准提高节能减排要求，高赠送的“神户型”将越来越少。

　　确实，限竞房高赠送是为了加速去化，商品房高赠送是为了卖得上价。新入地块未来销售指导价锁死，高赠送只是徒增成本，开发商失去了拓展面积的动力，所谓的“神户型”也就有可能消失。

　　当然，也有房企内部人士认为，高标准更多是成本增加，对于产品形态影响不大。

　　到底导向何种结果？等这8宗待定地块，公示了高标准建设方案后，自然就见分晓了。

　　互动时刻：

　　这样的高标准建设商品房，你怎么看？欢迎留言与严肃君互动~

　　附《高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准》全文：

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