二手房指导价现魔幻操作：业主卖房捆绑380万假画

“当西安遇上毕加索”，这不是画展，而是当地业主为了应对“限价”想出来的计策。

近日，一则魔幻卖房信息在西安地产圈流传。某业主将一套价值超过600万元的房子以300万元的价格挂牌出售，并附赠一个车位。但别高兴太早，房价之外，业主还提了一个额外要求——购房者必须附带购买一幅毕加索假画，虽是假画，却标价高达380万元。

针对该消息，时代周报记者咨询多位西安中介，均得到肯定回答。

“房源是真实的，业主也诚心卖。之所以这么操作，是因为西安近期出台了二手房指导价政策。”7月13日，西安该小区附近一家中介门店经纪人告诉时代周报记者，不过由于限价、没有实堪等原因，该房源在系统外网没有进行展示，只能在内网看得到。

7月9日，西安市住房和城乡建设局发布《通告》，将市内部分住宅小区二手住房成交参考价格予以公布。“指导价基本比挂牌价降了30%左右，本来卖2.3万/平方米的小区，一下子调控价变成了约1.8万元/平方米。”上述中介人士称。

西安成为又一个发布“二手住房成交参考价”的城市。据克而瑞统计，截至目前，已有至少七个城市开启二手房指导价。

“二手房指导价实际上就是二手房限价政策，标志着限价政策从一手房开始扩展到二手房市场。”7月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，预计后续全国重点城市将加快建立二手房指导价，尤其是一二手房价倒挂较为严重的城市。

大部分房源折价六七成

西安住建局发布的《通告》显示，首批二手房指导价涉及市内102个住宅小区。对比中介网站挂牌价，大部分房源都打了6—7折。

富力白鹭湾是灞桥区的人气小区。贝壳显示，该小区6月参考均价（基于过去两年所有成交和有效挂牌房源数据计算而来）为15126元/平方米，但《通告》给出的成交参考价格为11819元/平方米，价差超过3000元/平方米。

位于高新区的枫林绿洲和仕嘉公寓A区，是《通告》中少有的“2”字头小区，政府参考价分别为23755元/平方米、20458元/平方米。饶是如此，依然是“大打折扣”的价格，贝壳显示，枫林绿洲6月参考均价高达35824元/平方米，仕嘉公寓A区参考均价为26461元/平方米，与政府参考价相比，价差分别超过1万元/平方米、6000元/平方米。

位于雁塔区的万科金域曲江一期，政府给出的参考价为22246元/平方米。贝壳显示，该小区6月参考均价为32039元/平方米，价差近10000元/平方米。

目前，上述小区所有房源挂牌价均超过政府参考价，故被贝壳屏蔽不予显示。

“之前有些业主随意挂牌，本来小区成交价在1.8万元/平方米左右，他不打算卖就挂个2万元/平方米或者2.5万元/平方米，结果碰到外地客户或者着急买房的客户，能接受虚高的价格，最后成交了。成交以后其他房子就会参考这个价格去挂牌，这是导致二手房价疯涨的原因之一。”上述中介人士告诉时代周报记者，去年曲江二手房1.8万元/平方米，今年好多都在2.5万元/平方米以上，带好学校的部分甚至能达到3万—4万元/平方米。

克而瑞指出，从全国来看，目前深圳、成都等地已经出台二手房指导价格，对成交量产生直接影响。西安此举，将对本地二手房市场价格混乱现象起到一定抑制作用，从而打击新房市场中的投资客群，直接关联到新房市场。

“二手房指导价”时代开启

随着西安的加入，全国实现二手房指导价的城市增至7个。

今年2月，深圳市住房和建设局发布《通知》，对市内3595个小区建立成交参考价格，并将在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。这一剂猛药，使得深圳二手房市场直接进入调整期。深圳房地产信息网的统计数据，2021年2月，深圳共成交4166套二手住宅，环比减少40.6%。成交面积348196平方米，环比减少41.0%。

“深圳以往限价只针对新房，对二手房的调控政策主要是打击投机、约束交易行为等，这次以‘参考’的名义推行二手房限价，实现了限价政策在深圳楼市的全覆盖。”7月12日，中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉时代周报记者。

之后，多个热点城市也陆续跟进。3月，无锡建立二手住房价格信息发布机制，提出对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架；5月，成都正式建立二手住房成交参考价格发布机制，并陆续公布了近500个住宅小区的成交参考价；7月，上海正式实施二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。

“地方政府对新建住宅开盘项目设定了价格上限，但同时二手住宅成交价格则由市场决定，令一线城市二手房销售与新房销售出现明显价差，导致投机性购房行为频发。”惠誉评级指出，各地对于二手房的价格调控，旨在遏制投机。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，未来二手住宅成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重城市，将迎来“二手房指导价”时代，并效仿深圳和成都模式，把二手房参考价与银行贷款挂钩。

延伸阅读

一颗榴莲1000万 一根香蕉100万？深圳房产中介出奇招

榴莲和香蕉成为房价计算单位？

这是一张在社交媒体热传的照片。由于深圳早已实施了二手房成交参考价，房产中介在对外公布时只能发布二手房成交参考价。为了展示房屋挂牌价，中介们想出奇招：用榴莲和香蕉代替货币计算单位，一个榴莲代表1000万元，一根香蕉代表100万元！

（来源：新浪微博）

事实上，时下对于相关的一些二手房价格“段子”，早已不是什么新鲜事。而参考价的出台确实也给深圳此前火爆的二手房交易市场泼下一盆狠狠的冷水。深圳市房地产中介协会公布的数据显示，4月份深圳二手房网签4396套（含自助网签），环比下滑9.7%。而在5月10日至16日，深圳二手房的网签量为837套，环比持续下滑7.3%。与此同时，深圳楼市在密集的调控和严厉的监管之下，正在发生更多变化。

猛降662万 大面积学区房最先“动摇”

学区房一直是市场热议的焦点，最新市场消息指出，近日在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，下跌近662万元。

提起深圳的优质学区房，就不得不提到福田百花片区，这个片区拥有实验小学、荔园小学、百花小学等优质小学以及实验中学学位，虽然大多房屋建于上世纪八九十年代，但售价颇高，几乎都是单价超过每平方米10万元的“豪宅”。在这当中，最常被市场拿来讨论的要属拥有“双实验学位”的国城花园，特别是一种接近44平方米小户型的“上车盘”备受追捧。今年年初，记者在小区周边调查时，有房产中介告诉记者，当时有一套44平方米小户型放卖，但学位刚刚被占用，尽管如此该房源依然叫价1280万元，折合每平方米约29万元。

而上述2206万元成交的房源面积为127.82平米，该场拍卖吸引了15位竞买人参与1.33万次围观。在经过147次出价后成交，单价为17.26万元/平米。

有市场人士表示，此次国城花园的房源为法拍屋，价格低于市价属于正常现象，目前深圳优质学区房市场依旧火热。不过，记者近日在罗湖翠竹、布心和福田八卦岭片区调查时发现，一些急售的优质学区房不时出现，价格低于此前成交价5%到10%左右。“最近有一套八卦岭宿舍的房源业主降价40万元，但要求卖家一次性付款。”当地资深房产中介曾经理表示，“急售的房源是多了一些，但只能说价格没有继续上涨，下跌也只是个别房源。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，目前深圳比较热门的学区房，背靠的是已经取得好成绩的学校。虽然未来政府会大力增加基础教育学位，也承诺会平衡教育资源，但这是未来的事情，存在不确定性。因此有能力的家长会锁定已有的优质教育资源，以减少孩子读书的风险，这就是优质学区房持续热闹的原因。这股热潮会持续多久，主要取决于补充的优质教育资源出现的时间点。

事实上，今年以来各城市密集出台学区房调控政策。此前，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策。上海在学区改革上则出台名额分配、公民同招、民办摇号等政策。宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区。南京等多个城市严查以学区房名义炒作房价。在严厉的调控政策下，部分学区房确实出现松动迹象，但能否持续并大面积产生影响，还需要继续关注。

新房打新规则再变

距离2月8日深圳出台二手房成交参考价已经过去3个多月，参考价的到来给购房者最直接的影响就是大部分二手房的首付比例提高。而在近期，深圳房贷利率也开始调升，这直接影响新房和二手房市场。

深圳新房市场的打新规则也在不断调整当中，最近公布的保利勤诚达誉都销售方案和信达金尊府的销售方案显示，关于买房积分的规则又有了新变化，积分新规则再细化了过去10年内有房产转让记录的积分，同时对社保时长进行了上限的限制。其中，积分新增5-10年内（包含5年）在深有住房转让记录现名下无房，积30分；社保方面，夫妻积分每人封顶最高社保20年（以前不限）；另外，子女积分从2分上升为5分。

这也就意味着，只有已婚双深户在深圳有十年以上社保，且没有买过房，才有机会参与打新摇号。事实上，深圳新房的“打新”积分规则在今年3月有过一次变化，当时由罗湖区的缙山府以及华润笋岗万象华府“首发”，随后入市的新盘继续沿用改变后的积分规则。市场人士预计，上述两个新盘的新积分规则，后续的新盘大概率将继续采用。调整之后，意味着之前靠超长社保积累较高分数的优势将减少。

最近，深圳多个新盘扎堆备案，大量住宅房源准备入市。最近，深圳也提出将实施大规模住房建设计划，今年供应居住用地不低于3.6平方公里，新开工住房面积1500万平方米以上；建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上。不仅如此，深圳多区陆续公示了一些土地调整的公告，多数是从商业用地、产业用地等变更为二类居住用地和教育设施用地。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来深圳在居住用地上会继续放量供应，这也体现了新一届政府领导班子执行“二次房改”的力度非常大。