北京楼市：这些板块的房价节节攀升，刚需尽早上车

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

　　提问：请房姐点评一下，这套房源。 苹果社区南区8号楼顶层，大平层。 6室3厅,289.47平米,60421元\/平米,1749万,南北，详情： 已实地看过房。北向观国贸楼群，景观非常好。 特征有两个： 1. 超高层高（3.7米），大面积顶部天窗采光。 2. 超大面积，本小区无类似交易记录。 这种房源如何估值？谢谢。

　　回答：苹果南区相对品质好一些，由于两房主打，加上年轻人定位，目前整体价格还是较高。 6万的单价当然不错，不过300平的面积在这个小区属于一定的错配，超过1200万的总价，基本可以选择到首城国际\/珠江帝景等楼盘。 所以这套房挂牌一年多，我们也观赏过多次，但它仍然没有卖掉，也是这个原因。 超过1500万，如果为了改善居住品质，购买力又会倾向于乐城等标的，或居住空间更好的天鹅湾等小区。 出于整个市场来观察，1500万的置业，更多的集中在望京核心区域。 如果300平出现在珠江乐城，它的流动性会更高一些，越是高端的楼盘，对面积的容纳上限更大，例如金茂府起步即200平+的大三居。 如果要买也可以买，房子本身无特殊硬伤，总价导致的流动性降低，就用价格来换取，或隐藏的价格，例如评估贷款低首付等。

　　提问：房姐您好，新人首问。 本人sfsd，购房需求是给全家改善和保值，预算1600-1800。现在已有考虑的选项： 1.福熙大道一手洋房，精装省事。二手高板7.5，一手洋房9.3，小区内有高板和小户型，高低端没分开，会不会不抗跌？ 2.保利中央公园四居，是您推荐的望京板块，但小区规模小，地铁公交不方便，价格偏高。 3. 观湖国际二手四居，对于全家上班通勤都比较方便，院内密度不小，看您评价价格溢价。 问题一：请您帮助分析建议，兼顾自住和投资，公共交通，周边公园，居住品质，小区环境，生活配套，这两个小区怎么选？ 问题二：其他小区品质好的大户型，如望京、朝阳公园、北苑这几个板块有何建议，怎么选？是否这几个品质不错的都是溢价？请您提出建议，如何选择？ 辛苦了！谢谢！

　　回答：天润福熙大道在北苑，位置不如望京，而且这个盘涨幅不太好，开发商定价就太高了，远没有同区域的其他楼盘涨的多，保值属性较差 保利中央公园还不错的，只是小区被割开了而已。 观湖国际品质还行，主要是限购以后，涨幅一直落后大盘。但也可能后期补涨，这就需要赌了，需要注意靠西侧四环的3栋楼有一定噪音 要回避 保利>观湖国际>天润福熙大道 品质溢价很正常，自住需要做个权衡。望京的东湖湾你也可以看看

　　提问：房姐好，首次提问。本人沪籍，在沪名下有一套住房430万左右，月供14000，目前公积金➕租金已经够还月供。和女朋友在京工作，女朋友京籍，她是首房首贷。计划婚前在京买套住房。本人年收入约70万，女朋友30万。双方都是it从业者，工作地选择就是中关村和望京。首付预算约200万，求推荐合适购入的小区或区域？目前自己看了北苑一带的两居。

　　回答：你们的情况不推荐看北苑，老北苑是跑输大盘的，新北苑学区溢价。 重点关注回龙观板块，首付200 这边几个新盘可以淘 比如公园悦府或者华润的万象悦府买个新房三居室。二手关注下新龙城、智慧社、国风美唐

　　提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。

　　回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套

　　提问：美丽的房姐您好～ 一直在等橡树湾五期145户型的房源，两个月了还没等到。最近金隅翡丽蓝爵堡出了一个159户型的房源，也是南北通透双卧朝南一个明卫一个暗卫，第三层（所在楼一共五层），格局和橡树湾五期145类似，还大一点，房主现在报价1200万。个人感觉蓝爵堡略微便宜大碗一点，但是又担心和橡树湾比起来，社区氛围会差一点，毕竟周围的小区都是单价偏低一些的。 另外就是世华龙樾147户型，南北通透双卧朝南就是两个暗卫，楼层12。现在报价1225。周边环境好。除了暗卫之外，格局是三个里面我最喜欢的。 蓝爵堡和世华龙樾的这两个房源您觉得单价分别多少值得入手？蓝爵堡，世华龙樾和橡树湾哪个投资价值更大一些（租售都考虑）？ 蓝爵堡这个位置，房主介绍是海淀产权，西三旗这个位置尴尬，之后会不会有问题呢？ 问题略多，多谢房姐啦～

　　回答：金隅属于区域内的标杆，比较稀缺的标的，有对比优势。人群多是来自于上地到回龙观的人流溢出，价格比周边高出不少。 世华龙樾没有学区属性，基本靠品质吸引买家，价格8左右可以考虑 世华龙樾\/橡树湾五期>金隅翡丽蓝堡 这几个盘差距不大，更多看标的选择

　　提问：房姐，您好！ 基本情况： 目前29女，单身，首房首贷，北京集体户。首付资金预算顶多190万。 买房主要目的，投资升值为主，兼顾刚需自住，但能接受两三年内自己租房住的情况，买房主要是落户需求，同时考虑未来父母过来呆呆可以住。尽量考虑两居及以上。 因未来预计还会换工作等不稳定因素还在，片区不限，自己较为熟悉东南，刚搬到大西边，预计未来工作地点还是一号线附近为主吧。如自住，主要考虑公共交通便利。 新房方面，看过中海寰宇时代、中骏天峰、洺月湾等项目。二手还不是很了解。 求问：您建议充分利用首房首贷资质下，是考虑新房还是二手？新房方面推荐什么项目？二手房方面这个预算有没有推荐的小区楼盘？投资升值角度，新房二手区别大么？目前可能先上车，预计结婚生孩子还要晚几年，所以教育是可以下次换房时再考虑？

　　回答：1. 新房能高杠杆，这个角度你合适新盘，中海寰宇时代还不错，另外，由于是限竞房有大概8年左右的限售期，这个需要自己衡量能否接受 2. 二手可以看看 常营板块 柏林爱乐、万象新天 。青年路 十里堡板块 晨光家园、炫特嘉园。 3. 学区房容易受政策影响，需要的时候再买

　　提问：你好 本人住五棵松公房 ，现有*马连道南街丽阳四季83两居 *西四环永定路89两居在孩子名下 *外省广西北海一套联排小边户 现在很低迷卖不上价 也就300左右 其中100贷款 基本没赚到 诉求如果lh 变满五唯一卖掉马连道的两居现在也就卖到720左右，再凑凑借些可到1000，置换面积大些的总价在1000的可全款 ❓求问现在这样的操作是否有必要，还是等4-5年后孩子18岁再去置换？ ❓如可以换求问总价高些要贷款呢还是把北海的也卖掉好些？还是等北海行情好些再出 先贷款 置换目的是投资保值 *看过的盘有西边的融创长安和玺 148四居 边户总价在1090左右 主卫暗 中间户 两个暗卫 旁边华润长安九里面积单价差不多 *北边的幸福里 130的三居 总价1000万 **东边的中海首开拾光里上叠房本160使用230的总价1300起*南边的中旅亦府170毛坯总价1000 ❓如有必要现在置换您看我这几个盘可否或哪个更好， 如都不理想 有合适的投资改善盘麻烦您帮忙推荐下，二手房没买过 不知怎样买到好房 二手房淘房有什么简单的可以遵循的条件吗

　　回答：1. 广西北海的联排，没有自住需求就趁早出掉吧，没有持有价值的，资金完全被套住，利用率极低，不涨就是亏 2. 现在能置换就置换，5年周期来看，房价只会比现在更贵。现在的市场没有大跌的可能，振荡上行会是主旋律，无形的手也不会让房价大跌的，只是不想让它涨太快，所以早上车一定是对的。 3. 建议主看华润长安九里和幸福里吧，中旅亦府可以备选。长安和玺 自住还行，但金融属性不足。首开拾光里地段略差，万年洼地，而且叠拼保值能力本就一般。 现在1000上下的二手房，像一直推荐的双井和望京都涨幅不低了，房源选择上也不多，现在看下 新北苑、九龙山、四惠、CBD板块附近。 如何选筹看看精华主题，你会有个大概了解.

　　提问：房姐，你好。宝宝即将出生，手里正好有子弹300，想投资一套学区兼投资的房产。目前家里有一套丰台万科假日三居自住落在公司名下，未满五年，2-3年后可以考虑出售。老婆海淀集体户，本人非京籍但社保满五，sfsd，两人月收入3万左右。老婆在航天桥附近工作，本人国贸。考虑到海淀教育整体平均好于丰台，所以并不执着于非常好的学校。方案：1. 航天桥附近老破小或者其他海淀地段，是否可以推荐几个 2. 暂不考虑学区，仅考虑投资，快上学的时候再考虑上学。可否推荐几个楼盘。您也可以结合本人的情况给些建议，谢谢！

　　回答：300w首付可以买一个600w左右的房子 1. 海淀可以考虑万泉小学买个一居，比如小南庄，也可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄。 2.投资就建议看朝阳了，例如 苹果派、柏林爱乐的小两居 孩子即将出生，建议考虑学区因素

　　提问：房姐您好，我看了望京融科橄榄城三期全南两居，和首开知语城南北通透两居，首开的单价会便宜一些格局好一些，两个的总房价也差不多，但从投资角度考虑，哪个更值得买。再者，望京或者整个朝阳还有哪些小区适合老人居住，将来房价也不会下跌太多的房子，房价不超过900，谢谢

　　回答：首开知语城里面有两排回迁房。 小区其实一般般，比较靠近望京西站显得有点乱，离地铁也有点距离。虽然有些缺点但首开知语城在这个预算里面性价比依然不错，如果要比较的话 ，橄榄城要好一些，投资保值两个差距并不大。还可以看下 季景沁园、宝星国际三期、慧谷阳光

　　提问：你好！我今年55岁，有一个女儿，在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米，去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子（贷款140万），同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子（无贷款），我的需求是，既能舒服养老，又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况，你有什么好好建议吗？谢谢！

　　回答：建议看下门头沟 长安街西沿线，品质不错的盘，大部分主打的是养老型地产 或者牡丹园附近，有元大都遗址公园+北医三院，是个不错的养老场所 还有亦庄 也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域，整体规划也较新

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。