成都“稳地价”的背后

“稳房价稳地价稳预期”是中国房地产市场的很长一段时间内的主旋律，成都也不例外。作为一个西部内陆城市，成都“稳地价”的手段很多，跟沿海热点城市持平了，比如限地价、限房价、限溢价率、竞配建、审查资金来源、现房销售、限制红线房企拿地、设定产业条件等等。

据乐居四川统计，成都市2021年上半年通过拍卖和挂牌的方式一共成交了144宗经营性建设用地，成交土地面积约为9636亩，略多于去年同期（9228亩）；成交金额为738亿元，明显多于去年同期（628亿）。接下来，四川乐居将围绕“稳地价”的几个关键词组，来带大家复盘2021上半年成都的土地市场。

“限地价”

上半年一共拍卖了98宗土地，拍卖的土地都包含住宅用途。这里面有83宗都设定了土地最高限价的，但是在实际拍卖过程中，触发了最高限价的土地有56宗。触发最高限价的土地一二三圈层都有，从触发限价时的溢价率来看，主要有5%、10%、15%这三档，三圈层的少数地块还有20%、30%的溢价率，也就是说地块起拍价再加5%——30%左右的溢价即为地块的最高限价。

▲龙光兴隆湖63亩土地的成交结果

从纯住宅用地来看，2020年大成都平均楼面地价为9817元/平米，2021上半年为10967元/平米，涨幅约为11.7%；从住宅兼容商业用地来看，2020年大成都平均楼面地价为4773元/平米，2021上半年为5612元/平米，涨幅约为17.6%。即便有史上最严厉的“稳地价”政策，2021上半年成都住宅用地的价格还是明显上涨，这就耐人寻味了。

限房价

从以往的土拍实践来看，光是限地价，还不一定能够浇灭开发商的热情，因为地价的成本可以转嫁到房价上，最终让购房者为之买单，还在无形中推高了房价。在限地价的基础上，再限房价，让开发商理性拿地的作用就很明显了。

2020年，成都进行了“双限地”的拍卖尝试，一共成交了13宗限地价、限房价的土地。到2021年7月，这些土地上的项目都逐步亮相了，“双限”项目开始接受市场的检验了。第一个开盘的可能会是交投电建·洺悦珑庭项目，该项目清水交付，最高销售均价为21731元/平米。洺悦珑庭从产品、建面区间等各个角度来看，都是定位刚需或者首改，谈不上太多的品质。“双限”项目的利润空间有限，都不大可能走品质路线，甚至还有人担心“双限”项目的质量问题。

2021上半年，成都成交了41宗“双限地”，除了天府新区23亩是在1月份成交的外，另外40宗都是在6月份第一次集中土拍上成交的。这41宗“双限地”呈现出以下两个特征：

◆ 地价占房价的比重约为50%-60%。四川乐居分析，从起拍楼面地价/清水限价来看，没有产业要求的土地，其比例大约是50%-60%；如果地块有产业要求，则地价/房价比会降低。比如厦门源昌集团竞得的郫都区团结镇267亩土地，其地价/房价低至25%，但是产业要求很高：总投资不低于25亿；商业先于住宅开发等等。从成交楼面地价来看，地价/房价更高，三宗超过70%，最高的达到了71.92%，即融信竞得的交通巷10亩地块，还要配建21%的自持租赁住房，这还有利可图吗？

地价/房价比可以窥探开发商的利润空间。大概五六年前，该比值多数都是低于三分之一的，部分楼盘甚至做到了只有百分之十几的比例。近些年，由于国家调控（主要是限房价）和土地价格上涨，导致了该比值一步步攀升，开发商利润空间缩小，主城区地块普遍在百分之五六十，部分地块甚至超过了百分之七十，近郊和远郊略低。

◆部分地块限价低于市场价。比如高新南区76亩土地，位置极好，清水限价20200元/平米；而该地块旁边不远的陆肖TOD的房价是明显高于这个限价的，这也引发了一部分购买了陆肖TOD的业主的不满，在寻求退房。

竞配建——租赁住房遍地开花

“竞配建”往往是同限地价、限房价一同出现的。上半年的成都土拍竞配建主要是配建并无偿移交统筹住房和配建并自持租赁住房这两类。

统筹住房是建好了要移交给政府的，由政府决定怎么分配。成都从2018年的土拍开始，就已经有统筹住房了，不过这些统筹住房都还在建设阶段，尚未移交给政府进行处置。2021上半年有22宗土地要配建并无偿移交5%-41%比例的统筹住房，总建筑面积约25.7万平米，如果按照平均一套住宅100平米来计算，这里有将近2570套统筹住房。

自持租赁住房则是今年比较新的概念。2017年成都的土拍竞配建环节也有租赁住房产生，不过那是无偿移交给政府，最终是由国有住房租赁公司来管理。今年有移交的，比如邛崃56亩、崇州60亩、东部新区60亩和东部新区64亩都是无偿移交一定比例的租赁住房给政府，总建筑面积约4.4万平米；更多是自持租赁住房。

自持租赁住房需要开发商来长期运营，于开发商而言这是一个全新的赛道，此前尚无先例可循。在第一次集中土拍，有32宗土地都在竞配建环节产生了自持租赁住房，总建筑面积约72万平米；在四场非集中土拍，还产生了7750平方米的自持租赁住房。成都规定：自持租赁住房的建筑面积区间为60-120平米。

从已有的项目案例来看，开发商都是把竞配建产生的人才住房、统筹住房以及租赁住房修建在小区外围、相对集中布局，建筑形态以高层和小高层为主，没有围墙隔开。虽然都在一个小区，但免不了有些冲突。在搜索引擎，大家可以轻松搜到商品房业主和限价房业主、租赁住房业主、共有产权房业主之间的矛盾冲突；如何正视、化解这两个群体之间的利益冲突，是一个有待进一步探索的问题。

审查资金来源

房地产开发属于典型的资金密集型行业，需要大量的资金进行周转。土地拍卖，特别集中土拍，就是考验房企资金实力的第一关。在以前对房地产融资管得不严的时候，房企可以额轻松融资，甚至还可以拿到很低的利率。从2019年以来，宏观调控收紧了房地产的融资渠道，房企融资变得困难，部分房企为了融资，甚至愿意承受超过10%的利率。

2021年6月7日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了一份文件《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》（以下简称《办法》）。该《办法》专门提出了同踩“三道红线”的开发企业、有严重失信行为的开发企业，将被禁止在成都行政区域内竞买土地。四川乐居观察到，在成都今年上半年的土拍中，几家同踩三道红线的房企就没有现身，比如绿地、中南建设、金融街等。

现房销售

相比期房销售，现房销售考验不只是房企的资金实力，更考验房企的产品打造能力。在所见即所的现状下，楼盘的建筑、园林以及户型好坏、装饰装修质量，甚至周边配套、环境都是肉眼可见的，没办法像期房一样“画大饼”“展望未来”。有专家预测，新房市场实现全部现房销售是迟早的事情；万事开头难，在成都，已经诞生了七宗现房销售地块。

2019年7月31日，成都首次拍卖了两宗现房销售的地块，两宗土地都顺利成交。不过这两块土地的命运却截然不同，同一天竞得的土地，龙湖青云阙2020年11月15日就拿到了现房销售许可证，而且卖得很好，另外一宗地今年6月23日才公布案名——华发&锦江统建·锦江首府，何时对外销售还不清楚。

2020年没有拍卖要求现房销售的地块。

2021年在第一次集中土拍，有五宗土地要求现房销售，全部位于核心优质地段，而且都有一定体量的配建任务。这五宗土地，都在拍地的建设条件通知书里面规定了，自土地交付之日起12个月内必须开工，而且自首次取得《施工许可证》之日起36个月内必须竣工，竣工后三个月内申请现房销售备案。现在都是净地出让，也就是说，这五宗地最多等4年零三个月就得入市。

“双限”、自持租赁住房、高达六七成的地价/房价比、审查房企购房资金……上半年土拍市场这些现象会深刻影响未来两三年的房地产市场走向，房企的利润空间被严重压缩，控成本势必会更加严格，市场将会出现明显的分化。

下半年还有两次集中土拍，第一次集中土拍只是试水，各区和各房企都有在观望的，下半年的两次集中土拍或许会更有盼头。

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文章来源:乐居买房