开元酒店“私有化”退市背后：酒店元老的扩张之痛

2021年5月，上市两年的开元酒店从港交所匆匆退市。回顾20年来的资本之路，开元走得并不顺畅。作为地产+酒店模式的先行者，开元酒店做出了以酒店为主业的选择。而这一选择影响深远，自持酒店经营的重资产扩张方式，一方面让开元不断积累一手酒店运营经验，同时也让开元错过了国内连锁酒店扩张的浪潮。随着“中端连锁教父”郑南雁入主，开元酒店能否打破束缚已久的扩张桎梏？

距离2019年和绿城集团签订意向战略合作已经过去两年，开元酒店和绿城之间仍然未有具体项目落地。

“在李永前离任后，这个事情就被搁置了”，一位接近绿城的业内人士向老虎财经表示，“本来绿城和开元在舟山有个合作酒店项目，后来也没推进……绿城一直都是和国际品牌酒店合作，类似万豪旗下的这些比较多，开元酒店相比较而言，更加经济适用。”

接近绿城的业内人士语气委婉，却直指开元酒店高端商务酒店扩张遇阻的核心问题——与国际大牌相比，其品牌力不足。酒店的市值往往与规模挂钩，规模难扩股价低迷或许是开元酒店私有化退市的深层次原因。

1

酒店“元老”遇困

2021年5月24日，仅仅上市两年的开元酒店从港交所匆匆摘牌。以要约收购价格18.15港元每股计算，其对应估值约50亿港元，处于业内较低水平。截至发稿，锦江集团总流通市值约427亿，华住集团总市值约170亿美元，约合人民币1098亿元。

开元酒店退市前的最后一份财报显示，2020年度公司新签约服务酒店147家，共运营管理15个酒店品牌，共计311家酒店。而同样主打中高端的亚朵目前共有608家酒店；锦江国际集团于2019年就已突破一万家。

成立二十余载，开元酒店被“后浪”甩在身后，酒店业的“元老”正在面临扩张之痛。从私有化要约到私有化退市，开元酒店仅用了4个月的时间。私有化退市后，开元酒店将由欧翎合伙人郑南雁接手，同时公司老管理层将逐渐淡出。

一时之间，开元旅业卖掉开元酒店部分股权的举动令其陷入了经营困难的传闻。不过，开元酒店前董事长金文杰在接收媒体采访时予以否认，并称截至去年年底，开元旅业报表上拥有接近30多亿的现金和银行存款，现金流不存在问题乃至需要卖掉开元酒店。选择私有化则主要是因开元旅业不愿付出更多股权，红杉和鸥翎才不得不收购流通股，以致触碰港交所规定，从而启动私有化。

事实上，开元酒店创始人陈妙林或道出了真实的心声。私有化背后或是实则是开元酒店的中端市场拓展进入了瓶颈期。从业绩来看，2020年开元酒店净利润同比下降87%，毛利下降40.8%。

从酒店的数量来看，截至2020年底，开元酒店业务涵盖中档精选服务、中档全方位服务、高端度假以及高端商务四种项目。开元酒店在营及在管的数目分别为161、68、30以及52个。

统计资料显示，2016年至2018年期间，开元酒店的中端酒店扩张平均增速约20%，到了2019年，这一增速逐步降至10.2%，已经低于高端酒店板块增速。

另一方面，与同行相比，开元酒店的入住率也相对较低。

通过开元酒店的年报数据计算，2020年度，开元酒店的平均入住率约41.18%。与此同期，主打高端酒店的万达酒店平均入住率约44.2%；主打中低端的锦江酒店的平均入住率约60.69%；与开元酒店定位类似的亚朵酒店2020年度平均入住率则高至67.1%。

种种迹象表明，开元酒店正在面临经营困境。酒店行业的市值往往与规模挂钩，规模难扩，股价难以如意。而私有化背后暗藏了开元酒店的破局之法——卖出开元酒店部分股权，引入在中端酒店领域扩展有着丰富经验的郑南雁。

郑南雁是何许人也？过往履历显示，郑南雁深耕中端连锁酒店行业长达16年，曾相继打造出7天连锁、铂涛两个知名中端连锁品牌。在开元酒店看来，拥有丰富中端酒店扩张经验的郑南雁正是帮助开元酒店打破增长桎梏的不二人选。

据悉，接手开元酒店后，郑南雁曾对外定下目标，“现在100多家中端酒店，会想办法在后面加个0。”

不过，早已是红海的中端酒店市场留给开元酒店的空间所剩无多，郑南雁亦表示，“在中端酒店层面，开元已经很难追上锦江、华住等。”早在上世纪80年代就涉足酒店运营的开元酒店，是如何将自己陷入此番境地的？

2

重资产运营双刃剑

1986年，34岁的陈妙林被调任至杭州萧山招待所，开元酒店的故事自此开启。此后十年间，陈妙林先后将萧山招待所盘活，又成功操盘了钱塘度假村项目。到了1996年，眼看着手里的资金愈加丰厚，陈妙林开始推动开元酒店进行对外扩张。

彼时长三角地区开始掀起建设浪潮，开元酒店迈出的第一步恰巧踩中了节拍。

据开元集团前高管张冠明回忆，当时二、三线城市，很多地方政府都希望把投资环境做好，高端酒店对城市形象是很好的提升。“很多地方政府主动找我们谈，他们会给一些优惠政策，比如免税收，甚至允许在周边做些商业开发。”

开元集团的“酒店+地产”模式自此初具雏形，在当时看来，这样的模式极具优势：企业通过政策优势拿地后，划出其中一部分用来做配套的房地产生意；而后，地产项目回流的现金又用来建造配套酒店；酒店落成后，企业又可以将其抵押至银行，用抵押贷款继续拿地，形成闭环。

通过这样的模式，开元集团完成了第一轮扩张，在长三角地区打开名气。

就在此时，房地产行业暗流涌动，自2006年起，包括碧桂园、绿城、世茂等在内的诸多房企牟准机会纷纷上市。

开元集团面临了一个抉择——是做地产还是做酒店，内部讨论了3个月，公司定下计划——两个业务并行，酒店为主导产业。

这一策略成为开元集团后续发展的第一个转折点。2005年之前，国内的高端连锁酒店扩张速度相对缓慢。采用自建自持方式的开元集团并未被其他企业拉开差距。

随着外资品牌相继涌入，连锁酒店行业打法突变，开元集团和国内外其他连锁酒店的战略差异逐渐体现。

策略上，与国外高端连锁酒店抢滩一二线CBD地块不同，重资产模式扩张的开元酒店更在意成本，所以从彼时开元酒店的扩张路径来看，其更倾向于在三线城市进行“酒店+房产”模式的拓展。

这一策略的影响延续至今，截至2020年底，开元酒店在一线城市的酒店数目仅有10家，占比仅3.2%。

此外，在管理模式上，尽管开元酒店仿照国外高端品牌进行管理输出，但因品牌力之间存在差距，公司的业务重心依然集中在偏重资产性质的“地产+酒店”模式之上。

21世纪的第二个十年，开元酒店又面临了来自锦江、华住、如家三大国内中端连锁巨头的跨维度打击，地产板块的重资产属性再次成为开元酒店在中端酒店领域扩张的掣肘之处。

为了在中端连锁市场打开局面，自2015年开始，开元酒店曾先后两次向郑南雁递出橄榄枝。

2015年，郑南雁将铂涛转让给锦江集团，开元方面首次向郑寻求合作机会，不过因当时郑与锦江之间的合约还有三年而作罢。2019年，开元方面再次向郑南雁提出邀请，郑依然拒绝。

金文杰在一次采访时表示，彼时郑南雁对开元酒店的管理模式存在担忧，认为开元内部业务存在着路径依赖，且股权过于集中，家族化气息浓重，不利于展开拳脚。

3

开元酒店的地产依赖

自持酒店与房地产行业同气连枝，开元的“路径依赖”体现在其与地产开发商的合作之中。

今年6月18日，开元酒店在官方公众号上发文宣布，开元旅业集团将与旭辉商业达成战略合作，“将以旭辉现有东南区域酒店项目为起点。”

作为开元酒店退市后的首个大型战略签约活动，与旭辉董事长林峰一同现身签约现场的不是郑南雁，而是开元酒店的创始人陈妙林。

过去几年内，与传统房地产开发商合作进行酒店业务拓展是开元酒店的常用做法。

“酒店管理业务还是一个蓝海，公司得主要目标是把过去在浙江二三十年的成功经验快速复制到全国。”早在2019年3月，开元酒店上市之际，金文杰曾如此表态。

上市后的第一个盟友，开元酒店选择了同处于杭州的绿城。2019年4月，开元酒店对外宣布，将与绿城小镇签署战略合作协议，在房地产、商业（酒店为主）、文化旅游综合产业等项目的开发与运营管理进行一系列深度合作。

彼时，绿城中国执行总裁李永前与开元旅业创始人陈妙林、开元酒店董事长金文杰等人悉数现身签约仪式。

时至今日，距离签约已经过去两年时间，绿城以及开元酒店之间还未有具体项目落地。后者在高端领域的品牌力不足成为阻碍其扩张的因素之一。

“在李永前离任后，这个事情就被搁置了”，一位接近绿城的业内人士向老虎财经表示，“本来绿城和开元在舟山有个合作酒店项目，后来也没推进……绿城一直都是和国际品牌酒店合作，类似万豪旗下的这些比较多，开元酒店相比较而言，更加经济适用。”

业内人士认为，对于地产商而言，同样是合作高端酒店项目，一个品牌力更强的酒店品牌往往会减少亏损的可能性。这间接导致了国内一些高端酒店品牌的话语权降低。

巧合的是，在李永前被调回中交地产两个月后，2019年9月，开元酒店又与中交地产签署了战略合作协议，李永前和金文杰同样现身签约大会。

这一次双方的合作目的更加确切，表示将“积极寻求在全国范围的度假酒店投资合作机会。”

签订意向合约后，2020年年中，开元旅业的子公司浙江开元股权投资有限公司现身中交地产的前十大流通股东。截至2021年一季度，开元投资持有中交地产2960万股，占比4.26%，为第四大流通股东。以6元成本价估算，其对应投入资本近1.8亿元。

不过工商信息亦显示，截至目前，除了开元投资外，双方在工商层面无其他交集。

公司老将不断从传统路径寻求合作机会，另一边，2016年以来，开元酒店集团也在其他领域进行新的尝试以期突围。

4

高端度假酒店突围？

“在中端酒店层面，开元已经很难追上锦江、华住，只有抓住消费变化趋势，做强高端度假酒店，才有可能跑出来。”谈及开元酒店的未来发展方向，郑南雁给出此般研判。

与其他板块相比，高端度假酒店业务是开元酒店目前的优质资产。开元酒店2020年财报显示，其高端度假酒店的平均入住率、房价、收入等指标均位列所有业务板块的第一位。

新探索始自2016年，当年5月，开元酒店推出了新的乡村度假品牌“开元芳草地”主打旅游度假市场。当年11月，开元酒店斥资4个亿将该品牌注入上市公司。其还在招股书中提到的另一个新品牌“开元森泊”，同样是度假酒店形式，其主打精品度假以及亲子游市场。

据业内分析，郑南雁选择接受开元酒店的另一原因或是，开元酒店在高端度假酒店领域的新尝试与郑正在运作的文旅项目相得益彰。

开元酒店在高端度假酒店领域的这两次尝试踏中了短期旅游的新风潮。近两年间，“酒店即旅行目的地”正成为旅游业的新宠。

2020年8月，携程副总裁汤澜曾公开表示，“游客对休闲度假旅游的需求越来越强烈，高品质酒店即旅行目的地成为新的潮流……从暑期预订情况看，旅客先订酒店、再预订机票已成为趋势之一，高星酒店的成交金额占比超六成。”

这种情况下，同时踩中休闲度假以及高品质酒店两个方向的开元森泊成为开元酒店心中的破局底牌。

为了帮助开元森泊完成扩张，开元旅业为其引入资方入股。

2020年12月，香港中旅公告称，拟以3.91亿元向开元旅业收购杭州开元森泊旅游投资34%股权，成为第二大股东。香港中旅付出3.91亿资金背后有着额外的条件。据公告，开元旅业和香港中旅还存在着一个对赌协议：开元旅业承诺开元森泊将在2020年扭亏，2021至2023年间累计净利润不低于1.5亿元。

按双方约定，如果2020年度亏损，开元旅业将以捐赠方式等额补偿，而若未来3年盈利不达标，中旅可要求对方按代价加年息8.5%回购股权。另一边，如果开元森泊在未来三年内利润超过1.8亿元，则主动权回归开元旅业手中。

进，开元旅业可从香港中旅手中回购股权，全部自营；退，开元旅业可将所有股份转至香港中旅手中。按双方约定最高19亿元的交易对价计算，开元旅业最多可获利约15.5亿元。

据管理层透露，截至目前，开元森泊的经营业绩仍符合此前预期。收购公告还披露，开元森泊2018年至2019年分别实现营收46.5万元以及2.36亿元，分别亏损0.23亿元和0.34亿元。

值得注意的是，开元森泊在这份对赌协议中，开元旅业和开元森泊还表示，将在五年内推动开元森泊在国内上市。