2021年德阳楼市半年报：供销价皆涨，库存创新高！你上车了吗？

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　　数据统计时间：2021年1月1日—6月30日

　　数据来源：德阳市房产网、旌阳区房产网

　　文中数据均指商品房备案数据（不包含经适房等）

　　统计范围：市本级指市主城区；旌阳区指德阳孝感、黄许等市区周边乡镇。

　　2021年已经过半，现在进入总结时刻。

　　先来一张近5年德阳楼市供销价趋势图，价格是明显上了新台阶，单月供应量两次破纪录，每月成交虽然起起伏伏，没有超过2016年9月历史纪录，但依然是在上升通道之中。

　　代入感很强，已经感受到了德阳房价又上涨了。

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　　均价 约7367元/㎡，同比上涨约4.1%

　　先说大家最关心的价格。

　　2021年1-6月，剔除经适房等非新建商品住宅，全德阳市区（含孝感）新建商品住宅总成交额约70.87亿元，比去年同期增长约8.22亿元。其中主城区约56.23亿元，孝感约14.64亿元。

　　全德阳市区（含孝感）新建商品住宅均价 约7367元/㎡ ，对比去年1-6月，每平米小幅上涨约292元， 涨幅约4.1% ，其中月度最高均价为1月，约7463元/㎡。 主城区约7672元/㎡，比去年同期上涨约4.6%，孝感约6318元/㎡，比去年同期下降约1.2%。

　　结合今年的成交榜单来看，去年上半年成交额最高是水岸花都蓝点，约4.89亿元，但今年 成交额最高的邦泰翡翠城，高达约11亿 ，占据了整个主城区近20%的份额。

　　并且， 成交量排名前10的楼盘之中，刚改、改善类楼盘占位多数，所推的产品大户型较多 ，而这些楼盘的均价8字头以上的有4个，7字头的仅有3个，6字头的楼盘3个，价格高并且走量多的楼盘，对于整体市场的均价拉升明显。

　　而还有一个数据也是非常值得关注的，我们 对在售的（包括尾盘）41个楼盘进行统计发现，上半年均价已经达到了约7701元/㎡ 。一方面，在今年上半年，德阳有了众多单价破万房源，对均价有一定影响，主要来自于汇乐上院的叠拼、水岸花都蓝点、金科集美公馆的跃层以及同森锦樾1号、世家雍锦雍临湖的大平层，而另一方面，房价的上涨跟市场的供应量、销售量则有更密切的关系。

　　再来看热门置业板块孝感上半年成绩单。

　　销冠项目依然是阳光中央公园，这个去年在德阳楼市一马当先的小户型、低总价楼盘，以875套备案拿下第一名；第二名同样也是走性价比路线的鸿成仁合府。

　　价格方面，第一名则是更偏改善路线的锦利锦城壹號，每月均价基本都保持在了7字头，紧接着就是精装楼盘恒大翡翠华庭，第三名也是锦利旗下的锦御府，同样也是因为板式小高层，走的品质路线。

　　再来看房价地图，目前均价超8字头的片区已经有4个，在这些片区买套房子，随随便便上百万，首付预算至少都要在30万以上；当然，7字头依然是主流，4个片区的均价都在7字头。

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　　成交 约96.17万㎡，你有好多平米？

　　德阳全市（主城区+孝感）， 上半年备案面积约96.17万㎡，共8892套，比去年上半年增长约8.72% ，其中 主城区约73.16万㎡，共6607套，比去年上半年增长约13.4%，孝感片区约23.01万㎡，共2285套，比去年上半年下降约6.3%。

　　上半年德阳楼市整体平稳，1月在高位回归，2月在春节后回落，3、4月小阳春成色十足，爆发了一波成交，5月小长假之后开始回落，6月份传统淡季开始显现， 多个售楼部表示到访和成交均在下滑，消化的需求多为去年积压的，现在，调整下半年的应对策略已经是箭在弦上了。

　　从成交结构来看 ，建面约90-120㎡户型是市场主流，占比约48%，其次为120-144㎡的改善类户型，占比约27%，接着就是60-90㎡户型，占比约14%。

　　建面约90-120㎡面积段几乎每个楼盘都有，而120-144㎡的户型则主要来自于主打改善类的例如世家、同森、碧桂园等项目，60-90㎡的小户型则主要来自于邦泰、金科等项目，去年的小户型供应“大户”阳光中央公园到现在已经在清盘。

　　与二手房市场不同，新房市场的大户型正在受到越来越多的购房者喜爱。如此多大户型受到市场喜爱，对于后续市场供应，是否有影响，就让我们拭目以待。

　　接下来，猜猜哪个片区卖得最好？

　　旌北新区河东一马当先 ，所谓货卖堆山，房源充足的旌北新区吸引了德阳大部分的购房者，片区内的邦泰翡翠城、金科集美公馆、碧桂园旌湖上境 占据了成交量前5名中的3个席位。

　　去年上半年获得销冠的 孝感片区这次排名第二 ，虽然阳光中央公园现在已经是清盘，但是上半年累积成交875套，依然是孝感片区的最高。

　　第三名则是同样热门的 中央商务区 ，不过，中央商务区现在除了在售的同森锦樾1号，中盛金尊御府、华西雅河苑和汇乐上苑这4个盘之外，今年已没有新盘，范围扩大到整个城南，也只有大名城和碧桂园刚摘得的宗地，未来供应预计将会减少。

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　　供应 约99.54万㎡，旌北新区、孝感是主力

　　今年1-6月，德阳主城区+孝感累计 供应约99.54万㎡，共9055套，比去年同期上涨约17.3%。 主城区供应约68.07万㎡，共6151套，孝感供应约31.47万㎡，共2904套。

　　实际上，上半年新楼盘开售的并不多，只有6个，孝感的锦御府、远东卡地亚花园城，中央商务区的盛世唐苑和汇乐上院，旌东片区的麓山悦府，城北片区的民福嘉禾苑，原本预计将开售的民福锦尚天玺、绿地旌湖名门这两大热门楼盘都并未在上半年入市。

　　所以，今年的新增供应绝大部分还是来自于老盘加推，例如邦泰翡翠城、碧桂园旌湖上境、同森锦樾1号、鸿成仁合府、锦利锦城壹號、恒大翡翠华庭、敏捷翰林府、金科集美公馆、中盛金尊御府以及保利旗下三大盘等楼盘。

　　从各大片区来看，孝感、旌北新区、城北片区楼盘多，供应足，但在大城南片区中却难见新盘，除了已经开售的汇乐上院和盛世唐苑，仅有碧桂园在6月29日才拿下的约138亩宗地。

　　这里是很有意思的，小户型的供应占比和大户型的供应占比同为28%，2个区间的户型总共达到56%，这也说明现在的德阳市场，在供应端，刚需和改善之间的界限会越来越明显。

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　　库存 约168.53万㎡，近5年最高位

　　全市库存14600套，约168.53万㎡，比去年同期下降约1.14%，同比上涨约38.7%。其中，主城区库存10500套，约123.22万㎡，比去年同期上涨约0.8%；孝感库存4100套，约45.31万㎡，比去年同期上涨约6.1%。

　　今年上半年库存与去年上半年库存10835套相比，有一个较为明显的上涨，目前已经达到了自2015年大量去库存之后的历史新高，最主要的原因还是供应大涨，去化率下降，毕竟库存供应不分家。

　　从去年下半年开始，德阳供应的新增基本都是在涨，也正是在这样的市场下，德阳现在有了点要开始去库存的迹象，淡季来临， 购房者的观望情绪在加重， 再加上今年6月孝感供应挂0，主城区供应下降，这就是一个信号。

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　　二手房 成交3815套，持续下滑

　　整个上半年德阳二手房市场备案成交 3815套 ，与去年上半年二手房备案的4342套，还是有了一定程度的下滑。

　　但是对于德阳市场来说，二手房的阴晴表，很大程度要看新房市场的变化。今年上半年新房市场的火热，对于二手房市场自然也会有一定程度的冲击。

　　我们拉长时间线， 德阳最近5年二手房市场成交占比，除了在2018年的时候到达巅峰，其实整体成交量基本都相对稳定 ，但是如果按照今年上半年的成交量来看，还远没有到达往年一般的量，因此，下半年二手房市场究竟能否奋起直追，也是值得大家关注的一点。

　　德阳二手房一直最为火热的都是小户型，从整个上半年德阳二手房备案成交户型占比来看，也非常直接的体现出来了。

　　整个上半年德阳二手房备案成交户型占比中，依然是建面约60-90㎡的户型占据了大多数，占比41%；其次是市场最为普遍的建面约90-120㎡的户型，占比27%。

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　　下半年 是挑战也是机会

　　综合上半年市场总体来看，德阳房价依然在上涨通道，在没有重大政策的刺激下，上涨的主要原因聚焦在改善类产品是成交主流、区域供需等本地市场因素上。

　　目前的德阳楼市，供应上涨，成交走低，库存增加，购房者观望加重，对于房企来说，下半年中的产品结构、营销方式等都面临新的环境，但对于购房者而言倒不失为一个机会，下半年中，预计还会有地王鸿图府、万景進園、杰阳天城、阳光天府首席、绿地旌湖名门等项目上市，从六十多平米的小户，到大平层、叠拼产品均有所覆盖，越的供应多的情况下，越能挑选到合适自己的房。

　　新推楼盘

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　　改善必看楼盘

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