土拍新政？热门地块“限房价”，楼市降温？附下半年土拍展望

　　文字/整理丨春时

　　「温州地产时间」内容组

　　导读：

　　自4月14日和5月8日两次集中供地轰轰烈烈地完成后，上半年市区的土拍进入阶段性收官。近两个月，市区土拍更是进入空挡期。

　　被按下“暂停键”的土拍市场，让开发商有了喘息的机会。

　　但就在昨天，静默许久的土拍市场，又出新动作了。3宗热门地块悄悄摆上货架，更值得注意的是，本批次供地的出让方式变成了“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”，同时明确了房价。

　　温州土拍迎来最严调控！一起来看看什么情况吧。

　　PART 1

　　昨天，市区挂牌3宗涉宅用地，总出让面积约405亩，起始金约63亿，预计将于8月4日出让！

　　本次挂牌地块均以“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”方式出让，并设定了最高限价和最高投报面积，同时明确平均销售价格（含装修，且装修标准不低于1000元/平方米）。

　　再来看下具体的地块信息。

　　本次出让的三宗地块分别位于瓯海区和瓯江口，最大牌的要属中央绿轴区域G-42a地块。

　　地块虽然在行政区划上属于瓯海区，但中央绿轴的板块光环不得不令人关注。而本宗地块也是自2019年10月保利地块（保利天悦）后，距今首宗涉宅地块，并且还被“限房价”，想低调都不行。

　　地块区位示意图

　　配套啥的都不说了，中央绿轴的配套也在这几年越发成熟，印象城预计年底开业，弥补了板块内的商业配套缺失，其他配套也都被在售楼盘吹腻了，这里就略过。

　　就地块本身而言，景观资源非常突出，东面世纪公园、南面三垟湿地，西面是香开万里（在建），除了瓯海大道的影响，就目前而言没啥太大毛病，难怪起始楼面价就高达17214元/㎡，上限楼面价约21514元/㎡。

　　要知道，保利天悦的拿地价约17108元/㎡、还是鹿城区，这宗地块有多高调不用说了吧，要不是出了土拍新玩法，这宗地怕是又要刷新地价。

　　PART 2

　　瓯海的第二宗地块温州市核心片区梧田东单元A片区地块，由A-10和A-12地块组成，位于S1线龙霞站旁。又要打造传说中“TOD盘”？

　　地块区位示意图

　　地块南面是轻轨S1线，未来噪音影响不小，东面温瑞塘河流过，周边有瓯海区实验小学（龙霞校区）、汽车南站、温州火车站等配套。

　　地块出让条件，来源浙江省土地资源网

　　未来地块的生活配套比较齐全，其中A-12地块有部分安置房，居住起来或受影响。

　　PART 3

　　瓯江口真是有地任性，动不动就挂几百亩的地，跟不要钱似的。还在766亩会展中心地块的震惊里没缓过来，又来一宗259亩的地。

　　地块区位示意图

　　地块位于瓯江天空树（绿地地块）东侧，目前在售的有美的旭辉城和新城瓯江湾，瓯江天空树展厅已经开放，都是大体量的项目，未来瓯江口真是一场大乱战。不知道年底即将通车的北口大桥还能为瓯江口输入多少乐清人？

　　地块出让条件，来源浙江省土地资源网

　　就地块的高难度出让条件，并且未来销售均价含装修不超过1.6万/㎡，这宗地块会吸引多少开发商参与竞拍，我们到时见。

　　PART 4

　　今年的地价不断被刷新，下半年仍有大量土地供应，限房价之后，土地市场会有怎样的变化，不妨一起来看看。

　　来源温州市自然资源和规划局

　　根据2021年温州市区第二期拟出让地块（仅供参考，具体挂牌时间以官方发布为准），下半年将有13宗涉宅地块计划挂牌出让，滨江CBD、瑶溪、瓯江口等热点区域均有涉及。

　　1、滨江CBD：优质地块狼多肉少

　　自4月14日云谷未来社区拍出约3.2万/㎡地价后，板块的热度高居不下，目前在售的几个项目去化速度明显加快。根据上述出让计划，滨江商务区B-02、B-09、B-03a、B-04地块位于云谷未来社区地块西侧，或将以组合地块的形式出让，综合开发。

　　而滨江商务区E-04、E-07地块位于会展中心南侧，用地性质为住宅，高层拥有部分江景视野，是会引起开发商抢夺的优质地块。

　　2、 龙湾：集中在瑶溪

　　龙湾地块集中在瑶溪，也就是未来科技城板块（瑶溪北）和瑶溪南板块。目前浙南科技城板块库存基本清零，待售的有龙光玖誉湾、凯迪地块，板块地价迈入万字头。而瑶溪南库存就相对较高，虽然周边有南洋未来社区利好，但短期内对去化并无太大影响。目前在售的项目有卓越维港和金科银城文华府，毛坯均价约1.9万/㎡；待售的时代地块，楼面价约1.1万/㎡。

　　3、 瓯海：为数不多

　　瓯海的南北村单元A-04地块，位于牛山，约105亩，环绕牛山的商住地块，也是要打造瓯海大道沿线的“精品项目”？

　　除了以上的待挂牌出让的地块，根据2月份温州自然资源和规划局发布的2021年经营性用地出让计划清单中，还有部分热点板块土地将在下半年挂牌，如七都、滨海等。

　　PART 5

　　不得不说，今年的土拍调控力度真是层层加码，从集中供地到限房价，不再只是安置性商品房的试水了，这次直接出现在了商品房土拍，可见ZF控制地价和房价的意图。

　　从即将出让的3宗地块可以看出，未来温州的房价、地价差价趋于理性，与周边在售项目基本持平；起拍价略有上调，溢价率有所降低，限地价之后，竞配建将成为竞拍的关键。

　　本次供地采用“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”方式，有利于土地市场的平稳运行。同时，未来批量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价的目标。

　　加上当前温州房贷利率上调、二手房贷暂停等因素，下半年的土拍情况如何，仍有待观察。

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