上海楼市：再说一次，这种房龄的房子，一律别买！浪费买房资格！

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

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提问：曾叔您好，上海南九亭比如国亭花苑，三房的多层5楼可入么?同区域无电梯多层和电梯次新的价格差距应该是多少?

回答：南九亭可以买，但不能买你说的这种老破大，很浪费买房资格，房龄在2000年以前的一律不买，做不了dy按揭，以后继续发展会有问题。像九亭明珠苑就比你那个盘好很多，你可考虑。如果房龄一样，大概价差在10%。如果有房龄差距，大概一年是1%到0.5%的价差，越老越便宜，累计最多10%左右。

提问： 曾叔您好，我有个问题请教下。我自住在新场的中洲里程。目前该小区为次新，且旁边有个新环广场，居住还算舒适。但房子总是会越住越旧，再过二十年不也成老破了吗，从这个角度看房子为消耗品？请问该小区增值潜力如何，建议持有多少年出手较好？

回答：1、是不是消费品，是取决于资产的价值增加还是减少，我们看到陆家嘴到现在还有很多六七十年的房子，但依然还是很贵，因为地段好，因为距离大家上班近，有学区等等，所以这取决于大众的需求，请注意，房子会越来越老，是消费品，但是地段会越来越值钱。 2、上海的房子，一般来说短时间内除非有更好的替代品，否则是不建议频频更换的，基本持有周期差不多是十年左右。

提问：您好曾叔，上海17号线嘉松中路边上新华联奥莱悦府，可以吗？那里还有升值空间吗？如果暂时不住的话，5-6年以后才会住过去，是现在买好还是过几年呢？

回答：属于上海主城区的边缘，略远，但还能接受的范围，有一定的升值空间，但不会很大，现在大虹桥还只有发展到徐泾，到赵巷附近至少还要10年。如果你最终一定会住过去，现在早点买好屯着问题不大，就别想着投资的事情了。

提问：曾叔您好，塔楼中户型和朝向不那么差的房子，从自住和投资角度看，与相同条件下的板楼差别大吗？谢谢

回答：自住的角度，其实塔楼住宅和板楼住宅的内部差距不会很大。因为现在的装修技术已经可以很好地弥补朝向和南北通风的问题，你想一下五星级酒店的房间都是塔楼布局，就明白了。

但是投资主要看的是接盘客。很多买房人，看房子还是看第一印象的，房间外的因素在买房决策中，也占比很大，比如小区环境，比如容积率，比如居民素质，这些都是塔楼的短板，而且这些也是买房人自己无法改变的。所以塔楼一般不会被投资客看好。因为接盘的人有限制，这也是塔楼价格要比板楼价格低一些的原因。自住看你喜好，只要自己不介意，我觉得塔楼挺好的。

如果是3到5年的投资，建议还是以买板楼为主，这样出货的时候流动性好一些。如果是长持的话，可以考虑买核心区域的板楼，装修的好一些，租金很好，然后拿着静静等待市场口味有变化。

提问：曾叔您好，请问徐泾的招商虹桥华府（2014年的房子）怎么样？仅做投资的话，和莘庄的相同价位比起来，哪个好？感觉那里有点前不着村后不着店...地铁距离也有点尴尬。莘庄整体发展都比较完善了。

回答：除了门口那条大马路有点吵之外，其他都挺好的，也算得上大虹桥辐射区，未来徐泾还是有比较大机会的。莘庄配套更成熟一些，当然想象空间也更小一些。博暴击前者，求稳后者。

提问：曾叔您好，我们分数大概62，张江上班，预算800～900万。在考虑仁恒珊瑚世纪和融创未来金融城。 犹豫的地方是在于感觉周浦城市界面不好，很多垃圾都不清理，怕板块发展不好。 而融创未来金融城有装修很差，担心入住后一年周围的住户都在重新装修。 你感觉选哪个合适？

回答：这样的分数还比较适合融创未来金融城，说实话，买房本身就是需要考虑多方要素的事情，你这个预算和分数，再结合你的上班地点，这个项目还是比较适合。既然你选择新房受到了限价，也就必然需要接受装修的问题，再说，哪怕重新装修，也不需要花多少钱。

提问：曾叔您好，上海外环内，600万以内的次新房，你建议哪些区域比较好？如果考虑学区，哪些区域比较好？

回答：外环内600万想带学区的次新，基本不太可能的，建议次新和学区选一个，要么是居住比较好的区域，带一个不是菜小的学区，要么是一二梯队的二房。

具体怎么选，需要结合你的家庭户口结构、学区强度、预算弹性、通勤要求来综合判断，具体可以加入曾叔内部圈子获取精准推荐。

提问：你好曾叔，我们刚在上海稳定工作，准备买500万以内的房子作为婚房，我们希望能买个偏新一点的小区，居住环境好一点的。请问有什么推荐的吗？宝山央玺怎么样呢？

回答：央玺不推荐，价格偏高了，如果很喜欢共康路的话，可以考虑下万达周边的次新房，离地铁也更近一些。其实可以把视野放大，全上海考虑。在外环附近选择，次新和新房都可以。

因为你是自住购房，而且是婚房，需要结合你的上班通勤，学区房考虑，居住偏好再来做决定，你可以把细节对接给我帮你做个模拟推演。