二手市场全面“退烧”！美林海岸降价1255万，万科东荟城集体降价

　　超强预警！广州二手市场正全面、迅速降温。

　　前几天，我们写了关于珠城业主降价的消息：

　　《炸锅了！珠江新城有房直降640万，30天带看量仅1人！广州楼市要凉凉了？》

　　一些读者留言说只是个例，不以为然。

　　没想到，短短几天后又传出，美林海岸花园降价1255万成交！

　　情报哥查了一下最近二手市场的情况，发现昔日广州多个热门板块都纷纷下调了价格。

　　为了成交，业主挂盘心态显然发生了微妙的变化，集体降价也不罕见了。

　　热闹过后，广州二手市场全面“退烧”。拐点，真的来了？

　　最近一则消息，颇令人震惊：金融城板块的美林海岸花园有房源直接降价了1255元成交，降价幅度达到近50%！

　　该房源为309平的6房二厅，挂盘价总价为2580万，成交总价为1355万，成交均价仅43823元/平。

　　要知道，这可是天河，是国际金融城板块，过去一年更是二手的大热选择，4.3万/平的成交价，简直不可思议！

　　而美林海岸，前几个月甚至有房源挂出15万/平的高价。与现在该套房源的成交价格相比，价差超10万/平！

　　该房源为何大降价甩卖，具体原因尚不清楚。

　　有人说，该房是双证的，出手不易，才降价。但即便是双证，4.3万/平的价格也真的太低了。

　　另外，有人认为是为了避税，故意做低价格。但房价直降1355万，难道不是“此地无银”？

　　当然了，这个降价案例比较特殊，还不足以说明降价潮的来临。但是，寒意阵阵来袭的区域，绝不仅仅这一个。

　　我们再来看看，去年广州涨幅最大区域之一的牛奶厂板块。

　　从下图可以看到，从4月开始，两盘均价都有下降趋势。

　　4月有一个楼市的重要节点，那就是“421”新政的出台，而刚好在4月，小区均价出现下降，相信应该不是偶然。

　　情报哥查了一下板块一些房源的挂牌报价，也发现了不少楼盘有房源出现降价情况。

　　总体来说，房源报价下调的幅度不大，只是微跌，但也可以说明当前业主报价的底气在减弱。

　　因为在此之前，业主的报价心态完全不一样，甚至挂出10万+/平的价格，降价更是不多见。

　　而且这些降价房源大多是挂盘不久的，其出售的意愿会比那些挂盘许久未卖出的要高。可以发现，此次降价确实是业主对当前市场有所反应。

　　黄埔也是去年二手市场的大热的区域，而科学城等板块是其热点所在。

　　情报哥，在贝壳上输入“科学城”查找房源，就看到了板块的降价情况：

　　本周成交均价环比下跌35.9%。

　　一周近36%的跌幅，可真不低了。真实情况如何？

　　情报哥找了其中之一比较热门的二手盘——万科东荟城，了解了情况。

　　还别说，万科东荟城不少业主都在悄悄下调挂盘价格！幅度最大高达50万。

　　当前贝壳找房上，东荟城在售的房源就有400套。情报哥只是按默认的列表顺序，点击了前十五套房源来看，其中发现有十套是有降价的。

　　可见，东荟城业主下调报价，绝对不是极个别行为。

　　这也侧面说明，业主报价正在回归理性。

　　事实上，广州的二手市场大体上都在面临降温。在疫情打击、贷款收紧、政策持续严控的情况下，市场真的快要扛不住了。

　　来看看广州中原地产的数据：

　　从下图可以看到，除花都外，其余各区的二手报价均环比下跌。

　　其中，环比下跌幅度最大的是天河区、黄埔区，分别下跌了1.6%、1.1%，与前面说的情况不谋而合。

　　广州二手报价环比变动情况图源：广州中原地产

　　另外，近期成交量和价格的变动，也说明了当前二手市场正在转冷。

　　从今年4月开始，广州二手成交就一路走低。

　　6月二手成交预估值大约为7126套，为近一年来的最低值。

　　图片来源：中原地产

　　价格上，二手住宅涨幅也明显回落，五月份房价涨幅跌至0.9%。

　　虽整体来看，广州房价仍在持续涨，但已大不如前。

　　6月，广州叠加疫情影响，预计涨幅会持续回落，甚至不排除会有负增长。

　　其实，当前广州二手市场转冷一直有迹可循。

　　从四月开始，二手市场就一路走低，我们不妨回顾一下近期房调控的一系列措施：

　　首先，421政策出台，广州9区二手增值税免征年限由两年变五年，直接提高了二手房的交易成本，部分未满五年的房源出售受到阻碍；

　　其次，5月中下旬，广州疫情反弹，中介带看减少，成交受阻，火热的市场突然“刹车”，成交量大幅下滑。

　　随后，新房限价政策“发威”，开发商终于妥协，以比原吹风价更低的价格卖房。

　　不少热门板块一二手倒挂现象越发明显，买家开始转向一手市场，二手降温。

　　最后，更是一个“大招”——部分银行对二手停贷。

　　即便有银行表示没有停贷，但贷款周期拉长却是实打实的。

　　各措施相互叠加下，广州二手市场凉凉！

　　下半年广州二手市场会演化到何种局面，个人觉得，要看接下来“限价令”和“限、停贷”措施的执行效果如何。

　　“限价令”虽然更多的针对新房，但该政策如果全面铺开，必将会让更多原本偏向二手市场的客户流入一手市场，造成更大程度的降温。

　　据传，当前，天河、黄埔、南沙等不少区已多个项目要陆续开始限价开卖。

　　另外，接下来如果银行额度紧张的情况持续，也将加剧二手市场继续下行。

　　毕竟，一、二手房中选择的话，银行放款一定会更偏向一手。

　　其实，一个回归理性的广州楼市，能给买房人更多机会。

　　或许，这也会形成新的置业窗口，未必不是一个好消息。你觉得呢？