多家房企甩卖资产缓解资金饥渴 红星地产、SOHO中国选择“卖身”

临近年中，部分房企开始出售资产。

6月28日，有市场消息称，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国6个来福士资产组合的部分股权。

本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合总价值为467亿元人民币，平安收购其中部分股权。据悉，平安人寿总投资金额不超过330亿元。

除了凯德，红星美凯龙、中国恒大、绿地酒旅集团、亿达中国等也有类似动作。今年4月，亦有传闻称，瑞安房地产正在考虑出售部分位于上海的优质地产项目，资产价值约100亿元。

证券之星地产检索北京产权交易所发现，截至2021年6月30日，涉及房地产业的产权转让共有22宗，2020年同期仅有2宗。

回流现金？“腾笼换鸟”？

同策研究院资深分析师肖云祥向证券之星地产表示，房企出售资产也并不是近期的事，在去年就有大量房地产企业出售资产来回笼资金。这主要是因为，在“三道红线”以及金融机构收紧房企融资的背景下，房企筹措资金的渠道已经很少，所以在房地产融资强监管的背景下，若房企急需资金，往往出售资产会成为大多数企业融资的一种方式。出售资产获取融资的案例在短期内可能会比较多，但长期来看，更多是会在某类或是某几个企业身上出现。

而近期频繁出售旗下资产回笼资金的莫过于红星美凯龙和中国恒大了。3月28日，红星美凯龙旗下的红星地产宣布，与远洋资本签署战略合作协议，根据协议，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者。本次交易完成后，远洋资本将以10.3亿元获得红星地产18%股权。

入股红星地产后不久，6月2日，远洋资本发布消息称，拟收购红星美凯龙所持有的7家物流公司，据悉，本次交易价款合计约为23.12亿元。

同月18日，重庆融创投资入股爱琴海上海子公司，投资比例47.16%。

6月29日，远洋对于红星地产为期三个月的收购大戏终于落幕。远洋资本与红星美凯龙签订含债权在内的资产包收购框架协议，涉资200亿元左右。

“钱紧”的不止中小型房企，还有排名行业前三的中国恒大。商票风波后不久，6月21日，嘉凯城发布公告，其控股股东广州凯隆（中国恒大母公司）已与深圳华建控股签订《股份转让框架协议》，拟转让29.9%嘉凯城股权，这意味着交易完成后恒大将不再控股嘉凯城。

6月22日，据港交所披露，中国恒大以每股6港元向儒意影业、南瓜电影创始人柯利明转让约7.39亿股股份，占总股本8%，直接套现约44.33亿港元。

6月25日，恒大集团退出恒大文化，接盘方为自然人段胜利、杨超。

与大多数房企为回流现金不同的是，SOHO中国“卖身”黑石。6月16日，SOHO中国公告称，黑石同意以总价236.58亿港元（约合30.4亿美元），收购SOHO中国91%的股份，创始人潘石屹夫妇选择保留剩余9%的股份。

这不是潘石屹夫妇第一次甩卖和转移，早在2014-2017年，SOHO中国就出售了大量项目，然后通过公司分红的方式，将资金转移至张欣的海外信托，开始投资美国商业地产。潘石屹夫妇此举因此也被质疑为“退出中国”。

至于在本次出售资产规模第二大的凯德，向来就有“腾笼换鸟”的传统。对于出售6项目股权的原因，凯德集团方面曾表示，此举符合凯德集团的资产再循环策略，释放成熟资产价值用于再投资。本次回收的部分资金将用于扩大在新经济资产领域的投资。

融资收紧，仍然存在偿债压力

不容忽视的是，房企频频出售资产背后是“钱紧”的事实。据克而瑞资管最新发布的数据显示，5月单月，房企境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少，仅为4月的一半。截至5月底，房企在境内外发债累计融资总规模约合4579亿元，较去年同比下降5%。

值得关注的是，百强房企门槛正在成为融资分水岭，不同梯队的房企融资成本差异较大。从各梯队房企表现来看，百强房企境内发债成本均在5%上下，中小房企、部分民营房企境内发债成本高于7%。海外债也不例外，TOP20-30房企海外发债融资成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。

一面是融资难，一面是偿债压力。6月10日，克而瑞监测数据显示，6月份房企有36笔债权到期，总计约515亿元。

植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平认为，目前踩中红线的公司确实不少，2020年报显示，样本房企真实负债率（剔除预售款）超过70%红线者接近40%，且涵盖各类大小类型房企。同时，约四分之一的房企净负债率超过了100%的水平，这表明无论是企业短期债务风险，还是长期偿债能力都值得关注。

同时，在连平看来，2020年除大型房企外，一些中小型房企流动负债增速也超过了营业收入增速，而短期负债增量超过收入水平是比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果不能有效改善，行业整体运行是会存在风险的。