6个维度！一文读懂天津城市更新管理办法新政

为响应中央提出的“城市更新行动”部署工作，天津市人民政府办公厅于6月22日发布《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》（以下简称《实施方案》），进一步助推天津老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作，增强人民群众获得感、幸福感、安全感，实现天津城市的高质量发展。

本次出台的《实施方案》共分为五章共计二十二个条文，主要围绕老旧房屋改造提升、老旧小区改造提升和城市更新三大重点工作，在实施机制、规划、土地、金融财税和审批政策等方面做出明确规定。合一城市更新集团作为城市更新实践的先行者，对城市更新领域进行了多年专业深入的研究，本次将通过合一城市更新集团独创的“城市更新政策环境六要素方法论”（以下简称：六字决）从申报审批、拆迁实施、供地模式、规划功能与开发量、地价测算缴交、税务筹划六个维度对政策进行解析。

看点

01

从审批层面来看，精简审批环节，加快审批速度

《实施方案》明确提出，精简各类更新改造项目审批事项和审批环节，结合审批制度改革，构建更新改造项目快速审批机制，提高城市更新项目审批效率。

1. 减少审批环节：不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。工程建设许可和施工许可合并办理的，简化相关审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查，相关各方进行联合验收。微改造的建设项目，免于办理建设工程规划许可证。

2. 加快审批速度：各区人民政府组织有关部门联合审查各类更新改造方案，通过后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。对需要保留的老旧房屋，修缮后需达到消防安全要求和二步节能标准。涉及规划指标调整的，按照法定程序调整控制性详细规划。各区（滨海新区除外）控制性详细规划修改必要性论证的专题报告可与实施方案一并按程序报市人民政府审批。控制性详细规划修改必要性论证的专题报告经市人民政府同意后，区人民政府应尽快会同市规划资源局履行控制性详细规划修改方案报审程序。

看点

02

从供地层面来看，支持土地使用权人自主改造，或以入股、出租等方式供应土地，探索公开出让供地方式

《实施方案》明确支持土地使用权人自主更新，不改变土地用途的，可维持原供地方式；土地用途变更为销售产权的，需要按照规定补缴土地收益，办理相关用地手续。支持存量闲置用房利用，可以土地使用权人单独或以入股、出租等方式联合其他市场主体进行改造。研究并制定支持城市更新项目实施主体通过公开出让方式取得国有建设用地使用权的具体措施。

看点

03

从在规划层面来看，放宽规划指标，优化建设管理，完善保护措施

《实施方案》通过放宽规划指标，优化建设管理，完善保护措施，保障改造后项目的宜居性和历史文化传承。

1. 放宽规划指标：各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标，允许建筑高度适度提高，但各类用地容积率原则不应突破《天津市控制性详细规划技术规程》要求。在满足安全、环保要求前提下，增加非独立占地的公共服务设施、市政基础设施的建筑规模可不纳入地块容积率计算。为保护城市风貌肌理的改造提升改建类性项目，在本市相关管控规定下，建筑规模增加应不大于现状权属建筑规模的15%。

2. 优化建设管理：老旧房屋改造提升改建类和城市更新综合整治类项目建筑退线应与周边建筑退让协调，日照、消防不应低于现状水平，且应符合国家和本市规定的有关采光、通风、防灾、管线埋设、视觉卫生、燃气等要求，经充分论证，配套公共服务设施可由区人民政府按照区域统筹平衡。

3. 完善历史文化街区的保护措施：对历史文化街区内的非保护性老旧房屋，可依照相关法律法规和历史文化街区保护规划，在尊重街区整体格局和风貌的前提下进行创新性更新改造、持续利用。

看点

04

从地价缴交层面来看，明确地价补缴标准

《实施方案》明确提出，在自主改造项目中，土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地收益，办理相关用地手续。改造项目中涉及国家支持发展的各类产业的建设用地，在5年过渡期内可暂不办理变更用地主体和土地使用性质。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。

看点

05

从金融财税层面来看，政府适当补贴，银行提供金融支持

《实施方案》从老旧房屋改造提升、老旧小区改造提升和城市更新三大重点改造任务分类阐述金融财税支持政策，降低改造成本，减少实施主体改造压力。

1. 老旧房屋改造提升项目：补缴的土地收益，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分可用于补贴建设项目资金。房屋增加面积部分交纳改造成本费的，房屋产权人可按本市住房公积金管理相关政策提取使用住房公积金。

2. 老旧小区改造提升项目：市级财政给予适当补助，资金来源和税费减免按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）执行。

城市更新项目：可多渠道筹集资金，多方筹措项目资本金，研究纳入更新范围的国有资产注入等支持措施，依法依规给予城市更新项目行政事业性收费减免和税收优惠等支持。由国家开发银行天津市分行等金融机构担任金融服务总协调人、银团总牵头行，按照市场化、法治化原则，依法合规对天津城市更新项目提供金融支持。

看点

06

其他内容

《实施方案》提出通过存量房和出售公有住房来解决部分人民居住问题。同时提出了践行城市更新行动的五大原则：坚持人民城市人民建，人民城市为人民；坚持在保护中发展，在发展中保护；坚持统筹生产生活生态，提高城市发展宜居性；坚持守住安全底线，让群众住得安心放心；坚持需求导向，突出工作重点。

另外，《指导意见》进一步明确改造的三大重要任务，老旧房屋改造提升分为保护、改建、重建三种方式。“十四五”期间，中心城区力争基本完成保护类老旧房屋改造提升，全面启动改建类、重建类老旧房屋改造提升。老旧小区改造提升包括基础类、完善类、提升类三类。“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。城市更新包括老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区人民政府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。“十四五”期间，各区人民政府要因地制宜制定城市更新项目年度实施计划，报天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组审定后组织实施。

整体来看，《实施方案》通过土地、规划、金融、审批等多维度的政策来支持天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施工作，对于盘活城市资产、焕新城市面貌、更新城市产业有着积极的意义。

撰稿人：研究中心 胡益红、杜娟

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的一站式城市更新咨询服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。