重注“资产+现金流”生意：鼎晖夹层IDC基金完成20亿元募集

6月29日，鼎晖夹层基金（以下简称“鼎晖夹层”）旗下数据中心（IDC）行业投资一期基金（以下简称“IDC基金”）宣布完成人民币20亿元募集。作为鼎晖夹层旗下的第一支行业子基金，IDC基金也成为国内第一支完成募集的专注于数据中心行业投资的人民币基金。

自2020年4月启动募集以来，IDC基金持续获得机构投资人青睐，累计获得的意向投资金额超过其目标规模，最终囊括了包括保险公司、高校捐赠基金、民营企业在内的多种类型的机构投资人，阵容较为豪华，其中尤其以太保、泰康为代表的险资为主力LP。

成立于2011年的鼎晖夹层目前共在管3支人民币夹层基金，管理资产规模约160亿元，共有超过28家保险投资人，引入险资近百亿元，是国内引入险资时间最早、规模最大的夹层基金。

近年来，鼎晖夹层积极拓展并布局了包括新基建、不良资产、城市更新在内的细分赛道，累计投资规模超过300亿元，并在此基础上衍生出包括IDC基金、特殊机会基金在内的子策略基金。近期，鼎晖夹层已启动其第六期夹层基金的募集。

“新基建”成为大型投资机构重要配置方向

2020年11月13日，中国银保监会发布了关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知，取消了险资财务性股权投资的行业限制，鼓励投资战略新兴行业。而以数据中心为代表的“新基建”领域，或将成为险资资产配置的重要领域。而夹层基金作为一种较为稳健的投资形式，正成为险资探索IDC领域投资的一种优选方式。

鼎晖投资董事总经理、鼎晖夹层创始合伙人胡宁总结了IDC基金的三个特点：“第一，我们通过夹层的方式来投资数据中心项目，能够为LP提供稳定的期间分配以及稳健的回报，这也是保险资金最为看重的；第二，我们重点关注及布局位于超一线城市的数据中心项目，资产端的流动性及价值属性有较强的支撑；第三，我们选择与最优秀的数据中心运营商及服务商合作，从而最大限度地保障项目运营及退出的安全性。”

2020年3月4日，中央政治局会议提出“新基建”概念。数据中心作为新基建的七大板块之一，上升至国家战略高度，引起了海内外投资机构的关注。

与此同时，国内基础设施公募REITs的推出，亦为数据中心投资提供了有利的潜在退出渠道。2020年中国数据中心市场规模达到2,240亿元，同比增长43.3%，增速达到近5年来最高，存量资产规模超过万亿元，已经成为不容忽视的新型大类资产。

但相较数据中心市场本身的增速而言，其背后数据流量及衍生产业则存在指数级增长的潜力，市场空间不容小觑。无论是后疫情时代催生的线上服务需求，还是5G技术变革带来的产业端应用创新，都标志着数据流量作为一种新型的生产资源正在释放越来越广泛的价值，这也将成为数据中心产业发展的长期驱动力。

在海外成熟市场，数据中心早已成为大型投资机构的重点配置方向，近年来亦有加注之势。黑石集团于2020年6月23日向世纪互联（Nasdaq:VNET）投资1.5亿美金后，时隔一年，又于2021年6月7日宣布斥资100亿美金私有化美国IDC服务商QTS Realty Trust(NYSE:QTS)，取得QTS的100%股权，在其数据中心的投资版图上再下一城，这也是其有史以来最大的一笔IDC业务收购。

此外，包括华平资本、凯德集团、吉宝集团等机构在内的跨国资金除了全球收购资产外，亦已将目光转向中国市场，并在核心城市频频出手。

鼎晖夹层累计在数据中心行业投资超过30亿元

作为人民币基金投资数据中心的先行者，鼎晖夹层于2017年即开始研究并挖掘数据中心市场的投资机会。“与外资机构不同，我们不仅仅把数据中心看作一门资产生意，更是一门现金流生意。”鼎晖夹层董事总经理、IDC基金主要负责人叶弢表示，“作为一类重资产投资，数据中心在前期需要较大的资本支出，但在一到两年的爬坡期后，其现金流会变得非常稳定，使得数据中心对前期融资的需求非常大，这与夹层投资的特点非常契合。”

自2018年开始布局该赛道以来，鼎晖夹层通过小步快跑的方式，累计在数据中心行业投资超过30亿元，并已有3个项目成功实现退出；通过对一家领先数据中心服务商的股权投资，鼎晖夹层亦深度绑定产业资源，以确保项目建设及运营的安全性，该笔股权投资亦带来丰厚的回报，目前账面浮盈已超过3倍。

良好的trackrecord增强了鼎晖夹层投资数据中心的信心，但在落子时，团队亦十分谨慎：一方面，在项目的选择上，关注区位价值及客户确定性所带来的安全边际；另一方面，在数据中心运营商的选择上，则重视“木桶效应”——即一个好的运营商，在项目投拓、建设、销售、运营等方面均不能有显著的短板，对其综合能力的要求非常高。

谈到数据中心行业近期的发展，叶弢认为呈现出两个趋势：

第一，行业的并购整合在加速。数据中心是资本密集型的行业，因此资本的逐利性必然会推动行业集中度的提升。此外，在“新基建”的大背景下，众多新玩家对数据中心的复杂性认知不足，也使得专业老玩家的优势得以凸显，从而产生并购交易机会；

第二，数据中心项目本身朝着规模化、集约化、节能化的方向在发展。随着数据量及数据处理效率要求的不断提高，头部互联网客户对于大型、高功率的数据中心需求亦日益增长。同时，在“碳中和”的政策目标下，政府对于数据中心满足绿色节能标准也提出了更高要求，这无疑将加重数据中心项目的资本投入，并拉开行业玩家之间的差距。

这两个趋势，对投资人的资金实力及专业能力亦提出了更高的要求。“我们目前已经在一线城市有超过10个储备项目。”叶弢表示，“这里面既有自建项目，也有不少并购项目。IDC基金一期的成功募集只是一小步，我们也将考虑在合适的时机会启动IDC基金二期的募集。”

胡宁表示，“我们会继续夯实细分领域的研究和投资，并持续进行前瞻性的研判，以在变化的新形势下能够始终保持我们的优势，为投资人创造安全、稳健的投资回报。”