330亿！今年最大的房地产收购案诞生

　　尽管投资华夏幸福受挫，但中国平安仍然在加仓房地产。

　　6月28日，凯德集团与中国平安旗下的平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国六个来福士资产组合的部分股权。交易预计于2021年三季度完成，平安人寿总投资金额不超过330亿元，凯德则借此实现资本回收。

　　这是今年迄今为止，房地产界发生的最大一笔收购，超过了之前SOHO中国出售股权予黑石的30亿美元。

　　作为凯德在中国境内的核心资产之一，来福士资产包股权的出售引人注目。

　　这笔交易背后，是凯德过去几年经过大幅度资产调整动作的延续。从传统的住宅、购物中心、住宿等领域，凯德运营的资产类别已进一步扩展至流/商务园、工业地产等领域，并将重心转向“新经济”资产。

　　凯德方面表示，本次交易回收的部分资金将重点投向产业、物流、数据中心等新经济资产。未来几年，凯德计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

　　新经济资产的持有和运营，也是国内外各路资本尤其是大型地产商近年来不断重仓的领域，凯德此次换仓，将会是个值得关注的样本。

　　平安的房地产心思

　　这是自2019年入股金茂以来，平安再次大手笔投资房地产资产。

　　据了解，本次交易涉及凯德集团旗下6个商业不动产项目，总资产价值为467亿元人民币。分别为上海来福士广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。

　　这6个来福士资产包，是凯德集团在中国最为核心的优质资产。自2004年进入中国以来，凯德在中国共有9个来福士。

　　凯德集团（中国）投资与投资组合管理部首席执行官潘子翔表示，来福士投资组合是凯德综合体项目中的精华。2008至2020年间，上述六个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点。

　　平安人寿将收购这个资产组合的部分股权，总出资额不超过330亿元。交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并且，凯德也将继续负责项目的运营及资产管理。

　　看起来平安只是作为一个财务投资者入局的。从交易标的和细节也可以看出，平安对房地产投资的兴趣不减，但对资产的要求有了变化。

　　此前，中国平安就曾投资过碧桂园、金茂、旭辉等上市房企股权。但此次收购来福士资产包，表明平安从房地产公司股权，转向了购物中心等持有物业，且是发展成熟、收益稳定的资产。

　　潘子翔称，作为能够提供稳定经常性收益的成熟资产，该资产组合对凯德新的国内资本合作伙伴来说，是极具吸引力的投资机会。

　　对于本次交易，平安人寿方面回应称，本次投资的项目主要为商业、办公不动产，标的资产中，上海来福士广场等六个项目是凯德集团最为核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。

　　资料显示，2019年全年，六个来福士出租率均稳定在90%以上，部分项目达到95%以上，2020年受疫情影响出租率略有下滑，但绝大部分项目出租率仍未稳定在90%以上。

　　除了平安，近期险资等长期资金参与到不动产大宗交易的情况也多了起来。

　　6月初，保险公司和谐健康方以90.6亿元交易对价，将位于北京朝阳区建国门外大街紧邻长安街的5A甲级办公楼——SK大厦的全部股权纳入囊中。

　　此外，在去年年底，中国人寿也分别通过出资140亿元，与多家企业成立合伙企业、设立规模90.01亿元的启航夹层策略型基金等路径，合计投入230亿“加注”不动产。

　　在业内人士看来，险资配置不动产是国际通行的行为，而经历去年的疫情之后，交易双方对于资产价格都心中有数，即便是一线城市的优质资产，交易价格也不会过于离谱。

　　有房地产咨询机构分析师指出，大宗交易的谈判周期都比较长，但受到疫情影响，不少去年年初或者年中开始推进的交易都延迟进行，所以包括最近黑石收购SOHO中国股权的交易，直到近期才敲定下来。

　　另一方面，险资的配置需求也在不断增强。安联集团5月份发布的《2021年安联全球保险业发展报告》显示，中国成为全球少数实现保费正增长的市场。保费的增长也促使保险资金需要加大对不动产的投入比例。

　　本次交易完成后，平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为1.0%。此前，中国平安方面曾表示，不动产的投资规模在其整体险资投资比例不到3%。

　　与国际同行通常不动产配置比例占总资产10%相比，中国险资机构在不动产配置方面仍存较大空间。

　　凯德高调换仓

　　本次交易的另一方凯德是新加坡外资企业，长期投资中国房地产，交易信息刚透露时，有人认为凯德是不是要撤资了？事实并非如此。凯德不是撤资，而是换仓、加仓中国。

　　凯德集团首席执行官李志勤称，凯德进入中国27年来，已构建的投资物业储备超过244亿新元，并且拥有良好的资本再循环表现。期待与中国国内机构投资者建立更广泛的资本合作，使投资者更加多元化。

　　此次牵手平安人寿保险，便是凯德深入推行本地化运作的关键一步。

　　资本来源更多元之外，凯德在中国的资产组合也升级了。将来福士资产包的股权出售给平安人寿后，来福士资产包的其他股东实现了退出，套现约233亿元左右，凯德也将实现资本回收超过20亿新元（合计人民币约96.59亿元）。

　　凯德方面表示，这些回笼的资金，将被用于凯德新扩展的业务版图当中去，重点涵盖产业园区、物流和数据中心。

　　潘子翔表示，新经济资产领域的租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。

　　从收购星桥腾飞将产业园区纳入产业链起，凯德就开始发力新经济领域。在2019年1月，凯德与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。这笔交易也是亚太地区商业地产领域金额位居前列的大型并购。

　　通过该交易，凯德既获得了可观的开发类项目储备，基金管理业务也大大扩容。凯德方面则计划在未来几年中，在物流/商务园和数据中心领域，新增100多个项目。

　　从目前的数据看，凯德在这些领域的中国业务才刚刚起步。在今年4月底，凯德宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这是凯德在中国的首个数据中心项目。

　　在去年11月，凯德商用中国信托(“CRCT”)亦曾宣布其首次进军中国产业园区的项目，通过以49.45亿向凯德集团关联公司收购位于中国苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场剩余49％股权。CRCT完成了其迄今为止最大的一笔收购。

　　事实上，新经济资产，也早已成为各路资本云集的新阵地。比如说物流地产，万科在2017年时就曾连同多路财团，以160亿新元（约790亿元人民币）的代价收购亚洲最大的物流地产普洛斯（GLP），融创中国、碧桂园等也通过并购或与合作伙伴一道，介入该领域。

　　PERE(Private Equity Real Estate) 全球基金募集报告显示，2020年全球单一资产类别基金募集中，有48%的资金都集中在物流地产上。投资人对物流地产的投资热情可见一斑。

　　而在产业地产方面，不少开发商通过产业“勾地”，主要打出的就是“新经济牌”。碧桂园在做智能机器人和科技小镇，恒大则借新能源汽车大建厂区，这些都可以得到地方政府的青睐。

　　华润置地也在5月份时，宣布与原万科老将刘爱明所创立的中城新产业合作，合资子公司润城新产业则是华润置地今后布局产业地产的主要平台，主要囊诺的业务领域就是智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业四大产业方向。

　　近期国内首批九只公募不动产投资信托基金（REITs）产品中，就囊括多个工业园区项目及仓储物流项目，随后6月21日 “上海REITs 20条”公布，从上海项目储备库来看，目前以产业园区、仓储物流项目为主，也包括数据中心等新基建项目。

　　中信产业基金认为，相比住宅开发、商业零售等赛道，在地产的几大主要赛道中，数据中心、物流园和产业园行业处在上升阶段，未来发展趋势更具备确定性。

　　这些赛道的投资收益率也高于其他门类。戴德梁行数据显示，2020年第四季度，一线城市及周边物流地产的资本化率约为4.9%-5.6%，一线城市及周边的数据中心的资本化率约为8.0%-8.3%，高于一线城市的其他商业资产的收益率。

　　在经过资产腾挪后，凯德换仓“新经济”，被业内称为凯德模式的“地产+基金”模式，也将有更多发挥的空间。

　　凯德在上周方公告称，旗下WFOE(外商独资企业) 已在中国基金业协会成功注册为私募股权基金管理人。

　　这意味着凯德有了更多与国内机构投资者的资本合作机会，在资金融通及精细化运营管理等方面具备优势的凯德，也将会带来更多资管想象空间。