北京楼市：在中关村上班，买哪里最合适？内行人为你分析

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提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。 希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。 单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？

回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的 但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子： 在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。 但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。 梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。 新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。 如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积 或者500出头可以买到天通苑200平 青年路可以买到次新两居 唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑

提问：二孩家庭，一方父母在京随居。目前持有海淀皂君庙78平两居老破小一套（学位，目前父母住），西城新街口七条十五号院66平三居一套（贷款280万，目前出租）。另有昌平一套88平三居的使用权。明年老二上小学后考虑把皂君庙卖掉，未来怎么规划？ 1，无投资能力，考虑刚需，父母可能协助做饭接送孩子，但不愿意住一起。 2，工作地点皂君庙，目前在附近承租了一套三居室（07年电梯房户型格局很好，附近这种好房子数量很少，目前都还不能上市）月租金一万三至一万五，一家四口住。 3，三年后老大小升初，不知会去哪个中学，希望半径5公里以内，大概率2公里左右。绝大部分家长的做法是在学校旁边租房陪读。我们两个孩子未来也未必能在同一所学校，目前只能预测三年内的求学地点在皂君庙。 4，解决刚需三种方案：第一，买个房子出租，然后在合适地点租两套分别自住和老人住。第二，买个房子一家四口住，给老人在旁边租一套。第三，买个上下复式或五居以上的平层我们和老人有相对独立空间互不干扰，六个人住。 5，等娃们中学毕业，居住必定进行调整，可以选择郊区居住，老人也可以独立居住不跟我们一起。再再往后，涉及到两个娃分家产吧 6，请问，明年卖房后如何置换？老破小换个更好的很难啊，接受一楼\/顶层\/能办公的住宅\/没有院子，但必须有停车位。老家（武汉繁华地段电梯次新房）的房子最多能卖300万。 7，周边哪些可考虑买？魏公村佳苑目前有很多出租的房子，考虑要不要去租两套，可能两年内下房本，能不能买一套。钱不够的话要把更多的房子卖掉，值得吗？ 8，把所有房子都卖了换一个大平层（或者昌平别墅）有意义吗？

回答：1. 你们未来几年不确定性很强，现在附近买一套 也是临时居住，而且周边都是学区老破小，升值空间一般。 2. 现在更合适投资一套赚取收益，附近租房解决居住需求，又不存在学区风险，即使未来居住地要调整也不受限。 3. 投资建议看 双榆树板块， 如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块。这两个相对学区属性比较弱 4. 昌平别墅真不建议入，这类产品大多有价无市，除非就自住不考虑升值

提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300子弹，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑升值空间。2.未来孩子上学的学区房，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买学区房，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~

回答：1. 没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。

提问：房姐好，图里的可以解释一下吗？为什么要限购前。

回答：4个3比一张A值钱， 因为4个3可以打很多对手牌。 房产限购，相当于无论你有多少张牌，一次只能出一张牌，只能出两手。 4个3变成对3，只能喊pass。

提问：美丽的房姐，新人首问，子弹首付350左右，刚需自住还想兼顾未来好出手，有贷款记录，名下无房，属于二套贷，看了回龙观的云趣三的二手房，还有领秀慧谷的次新房，昌平南邵的招商都会湾的新房，还有惠新西街的老破小，领秀的七十多平的挑高跃式，搭建的二层是顶层，感觉房间斜角太多，担心未来不好接盘，云趣三的九十平左右的经适房转商是2000年建造的，招商都会湾的新房八十多平，户型不错，请问这三个地段哪个可以入手上车？

回答：你好，感谢付费！ 不建议买南邵昌平县城等地，和北京没有直接的联系，以后超出了城乡结合部的范畴。 这几个地段对比： 惠新西街>领秀>云趣三>招商都会湾

提问：目前有200的房贷，一套在东南三环美景东方，一套在南二环，想置换一套以备孩子可以换学区上学，并离上班近一点，在西站附近上班，哪些盘比较合适

回答：不知道你总预算的情况 考虑平衡点重点看看广外那边吧，比如车站西街啥的，广外的小学还行，初中也比较均衡，属于西城中等水平吧，主要是价格还OK ，海淀可以看看翠微X里上翠微小学

提问：姐 您好我想向您咨询一下 我的情况是这样 北京人家庭条件不好 父母一直不支持买房所以在北京一直没房 现在租房住在西三环太平桥小区 和媳妇在外地有房贷 攒了多年的辛苦钱 能凑到200多 现在疫情的缘故想再北京买套房 看中了双井附近百环家园 和我现在租住的太平桥附近莲花池南里小区 总价350左右 假如站在您的角度为了投资回报和将来自己或父母住 我该如何选择买哪里的房 万分感谢

回答：百环家园是回迁房开放社区，社区商业发达，上车盘比较适合。 缺点就是居住混乱复杂，品质短期难易得到改善，6万内可以考虑。 莲花池南里附近基本都是学区房，溢价很明显，这种老破小未来升值潜力有限。

提问：房姐您好！新人首问， 不吝赐教，本人公职，单位提供公寓住房，因为有住的，又不善投资理财，所以平时很少关注房子。2015年，朋友说，平谷马坊镇新华联慧谷的房子不错，去看的当天就买了，一直没装修，前几天问中介，单价大概2.2。有两个问题请教： 1.您认为还有继续持有的必要吗？有人说22号平谷线通了，还有升值空间，这几天拜读了您的精华帖，我感觉未来没啥希望，所以想卖掉。 2.卖掉后能凑200子弹，您在精华帖中主要推荐东三东四老公房老小区，重点推荐了十里堡、石佛营等区域。本人住海淀，从未去过您推荐的几个区域，从投资角度，房姐能不能具体推荐几个不错的小区呀？

回答：1. 有合适的机会建议优化掉，不值得长持 2. 符合的标的并不多，很多小区自有个位数，建议都淘一遍。大的原则：尽量选90年后公房，85年前的不要考虑（影响未来出手和贷款），2居为主

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