新规下，3类房子将被推入“冰窖”，持有越久越贬值，有人已脱手

每一个人都有住好房子的梦想，在不少人看来，哪怕是付出一生的精力和积蓄都是值得的。所以，我们会发现一个现象，越是好房子，越是稀缺的产品，其溢价率都要比普通房子高出不少。当人们明白这个道理后，买房无论是自住还是投资，都会尽量考虑房子的保值增值属性。

其实，关于好房子的选择，市场上形成了一些比较成熟的经验，除了房屋本身的质量口碑外，还有对周围环境的选择，比如“选树不选湖”法则，首富李嘉诚还总结了经典的“地段论”，民间还根据生活舒适度提出了“30分钟法则”等等，这些法则无疑是长期居住实践经验的总结。但我们还不能忽略另外一个重要因素，因为它们决定了房子的价值走向，这就是房产市场的“政策”。

对于这一点，老房子拆迁政策的改变无疑让人印象深刻。

这两天看到一则新闻，讲的是上海两个老小区发布动迁征询意见后，同意拆迁率竟然达到100%，要知道2000多户家庭能统一意见是多么不容易，在业内人士看来，如果换在过去，不应该是拖得时间越久赔得越多吗？现在愉快的表达同一个愿望，一个重要原因是，从目前的政策趋势看，大规模棚改攻坚任务在年底就要结束了，也就是说过了这个村可能就没这个店，赶上末班车或是很多的期望。

毫无疑问，棚改退出，旧改登场，是改变老房子命运的政策拐点，拆二代全面消失是大概率，意味着住着老房子等拆迁或者买老房子等拆迁的想法已越来越不现实。这不，一位朋友还告诉我，他把市区的一套“老破小”出掉了，虽然比市价低了些，但他觉得能转掉已然不错，我觉得他还是挺有想法的。由此可见政策的效果，其实，就这一段时间期间，相关部门也发布了影响房地产市场的几条新规，或决定了一些房子的命运：这3类房子将被推入“冰窖”，持有越久越贬值，有人已脱手了。

01小产权房子

在日前自然资源部门发布的宅基地和集体土地确权通知中明确，对乱占耕地建房、违反生态红线建房、城镇居民非法购买宅基地和小产权房等，不得办理登记，也不得通过登记将违法用地合法化。由此可以看出，小产权房将继续被打入“冰窖”。

小产权房属于历史遗留问题，由于没有土地出让金和税费的成本，其价格要比周边的商品房便宜一大截，虽然价格低廉，但谈不上保值增值，一个重要的原因是不能得到法律保护，除了前面说的不能登记备案外，也不能抵押贷款，如果你想转卖的话，就需要对方一次性付款，而买小产权的人本身资金能力就有限，全款买的话，这类群体还是有很大压力的，这就注定了小产权房不会有什么上升空间，加上小产权房转正之路再次被“封死”，随着存量小产权房越来越老旧，贬值的概率越来越大。

02品质差的高层住宅

在住建与发改两部门最新发布的《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》文件中提到一个核心理念，即以后将严格限制高楼建设，按照业内人士的解读是，以后能不建高层建筑就不建，即使有一些需求，也会审查得很严格，将在抗震、消防等结构设计方面进行充分的论证，文件还明确规定县城的住宅以多层为主。由此可知，新增高层住宅的数量会越来越少，这跟高层住宅的“后遗症”不无关系。

一般来说，新建高层住宅都没什么大问题，由于具有视野开阔的优势，往往受到大家的喜爱，开卖时的价格并不比其他住宅低，但大家知道，随着设施设备老化、墙面松动脱落、机电老化，包括电梯故障等状况产生，买房时缴纳的维修基金迟早有用完的那一天，彼时让每家每户出钱维修谈何容易，这个时候大楼的各种设备要么故障不断、要么停摆，居住舒适度大打折扣，试想，谁愿意花大价钱去买一套随时有可能步行上下楼梯或者有消防安全隐患的高层住宅呢，很显然，这类房子持有越久越容易贬值。

03城市结合部的房子。

在最新一场中央会议上明确，“以新型城镇化带动投资与消费需求，推动城市群和都市圈一体化发展体制机制创新”，作为内循环的重要一环，城市群和都市圈迎来了前所未有的发展机会。具体而言，除了域内的户口通迁、居住证互认外，城市群和都市圈的城际交通以及产业导入无疑是重要内容。

值得一提的是，按照人口跟随产业走的原则，无论是核心城市，还是卫星城，随着轨道交通的联通，他们仍旧会把产业放在城市的核心区域，而不会把产业布置在城市的边缘地带，这样的话，城市与城市之间的结合部就是空心地带，那么，一些在城市边缘地带建造的小区，看似两边都靠，其实两边都不沾边，没有核心产业，自然就留不住人，这样的房子不但升值难，接盘的人都少。

实际上，楼市中始终也存在先知先觉的人，前几天还听说有两位邻居脱手了两套房子，一套是“环宁”的房子，处理周期虽然长，但总算脱手了，还一套是一个2000年建造的老旧高层小区房子，地段虽然不错，但停车位不足、物业管理差，这两年房价不涨反跌。用他的话说，买房要跟政策走，当一种房子的利好出尽且迎来政策转向时，就没必要傻傻的死守，花无百日红，见好就收，否则，有可能怎么赚来的，就怎么还回去，何况资金也是有成本的。

笔者认为，过去很吃香的房子，随着时间和政策的变化，未来未必会如此，甚至可能被人们抛弃，贬值在所难免，对购房者而言，无论何时，房子的居住属性仍旧是买房首先要考虑的因素。