福州楼市乱象：库存大揭秘，商品房和安置房到底有多少？

最近经常看到大家讨论关于库存和去化的话题，虽然最近每个月也会整理去化总量，但是由于福州安商房的模式，实际的商品房去化情况其实很难真实体现，同时对于库存而言，真实情况也无法知晓。

只好花点时间，整理一下目前福州已经备案的库存情况，看看到底商品房有多少，安置房有多少。让大家更好地把握福州楼市的情况。当然未来还会分享实际的网签真实情况，让大家看到网签中，安置房和商品房的实际数量。

由于很多项目比较早，为了更好查看数据，个人已经将备案名转成日常所知的宣传名，可能个别存在一定误区，同时个别楼盘的商品房和安置房区分，因为个人整理，难免有个别错漏，不过大体数据是正确的，如果发现错误，后台私信，请见谅。

备案库存总量

福州不动产会每天发布五区的库存情况，按目前数据福州的库存总量接近74000套，当然里面安置房和商品房的比例多少，无从得知。

目前个人整理完的数据，五区合计80861套，其中商品房23568套，非商品房57293套。已经删除一些只有几套的老项目，但是数据依然比官方合计来得多，可能由于早期项目的统计问题。

鼓台库存

先聊聊鼓台，由于两个区域新盘数量较少，目前的备案库存量也不大。

1、可售商品房不多，基本集中在今年领证的项目上，鼓楼区以保利天悦二期为主，台江区以恒大天璟为主。
2、安置房占比较大，鼓楼区以保利天悦一期，台江区以万科金域国际，阳光城檀境，福机新苑为主。

分析：对于鼓楼台江而言，近年的库存也比较明显，新盘基本不愁卖，由于没有土拍供应，市场的供需关系比较急切。

对于有意向这两个区域的购房者而言，不管是现在还是未来，新盘的选择都很少。目前可以购买的选择主要就几个楼盘：保利天悦二期、金茂府、汇诚永安里、恒大天璟、汇金鼎府、南山纵横瀛洲府。

马尾区库存

接着聊聊马尾区的库存情况，不同于其他区域，马尾区的商品房占比远高于安置房，商品房5034套，安置房1940套。

1、安置房分布集中，区域虽然安置房数量不多，不过都集中在亭江和琅岐。
2、商品房库存较大，其中琅岐，老城区的占比最高，亭江由于前个月三盛璞悦长滩的热销，库存尚可。

分析：对于马尾区而言，虽然库存总量不是最大的，但是考虑到楼盘数量，这里的库存比例可以说是最高的。不少楼盘的库存超过了300套，对于这些楼盘而言，近期也在各种做优惠降价，但是在市场的热度还是很低，有意向的购房者，可以不用着急。

仓山区库存

目前仓山区分了几个板块统计（金山奥体划分不是很确切）。区域总量29301套，商品房9103套。

1、三江口商品房库存最大，目前已经有2945套，考虑到江山府还有2000多套未备案，后续压力较大
2、安商房占比较大，其中新榕金江郡、三江理想城、融信海纳、大东海中央府、旭辉时代江来、金辉观澜云著，都超过了1000套的安置房。
3、各楼盘备案库存尚可，除了中海锦江城超过1000套库存之外，其他楼盘的库存都在500套以下。

分析：对于仓山区而言，一直被说成粮仓，不过目前看楼盘的统计情况，滞销盘主要是中海锦江城和水晶榕著，其他楼盘的库存压力尚可，当然不排除像三江花语城这种自身总量就不多的项目。

在安置房方面，虽然总量不如晋安区，但是城南的整个区域有近1.3W套安置房未网签，未来市场的冲击力要多评估。

晋安区库存

安置房和商品房合计最多的区域，区域总量31780套，商品房7823套。

1、库存分化严重，集中在桂湖和五四北，五四北杨廷板块最严重。
2、安置房库存大，塔头和东二环分布了较多的高比例安商房。

分析：对于晋安区而言，区域较大，五四北以及外围的桂湖，占据了大量的商品房库存，目前区域也比较冷淡，未来的去化压力较大，其中熙悦府更是目前备案的库存之王。

对于近市区的塔头、东区，虽然新盘数量不少，不过整体的库存却不大，主要问题在于未来安商房的数量较多。

对于有意向晋安区的购房者，如果是意向五四北以及外网区域，可以不急下手，意向东区和塔头的，可能就要择优下手，当然未来安置房是否会抛售也是需要重点考虑的问题。

库存盘点总结

由于是根据备案的库存盘点，对于很多新盘其实还有较多房源未备案，所以大家在看的时候，如果要更深入，最好查看意向项目的实际房源总量。

从目前看，福州的库存里面，商品房的占比大概在28%，比例并没有非常高。库存的分化也比较严重，三江口、五四北以及外围、马尾的琅岐和老城区都是需要注意的区域，有意向的购房者，可以多观察再下手。

从目前看，帝封江和螺洲的超级大盘还未全部备案，导致五四北的熙悦府成了库存之王，大家觉得年底，库存之王会是哪个楼盘？