从A股房企最后一个成功闯关者到不断被甩卖 京汉置业如何沦落至此

谁能想到，A股向房地产行业关门前最后一个上市的京汉置业，会沦为这个结局——卖身后再被卖。6月22日晚间，更名后的"奥园美谷"披露重大资产出售预案，交易涉及京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权。从收购京汉股份到发布更名公告，奥园只花了半年多时间；从确立美丽健康事业，到如今剥离主要房地产相关业务，前后也不过八个月时间。

从A股房地产企业最后一个成功闯关者到不断被卖，京汉置业到底经历了什么，为何会沦落至此，当年被坐实的借壳玲珑局与现在的不断被卖之间又有怎样的关系？

但奥园美谷的股价却给出了先行回应——前夜抛出甩卖的公告后，6月23日早盘，澳元每股盘中涨停，截至午盘受市，涨9.9%，报收23.23元/股。

又被卖了

根据重大资产出售预案，此次交易标的资产包括上市公司所持有的京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权。上市公司拟在北京产权交易所以公开挂牌转让的方式对外转让标的资产，并由交易对方以现金方式购买。

交易标的的挂牌价格以具有证券期货从业资格的评估机构出具的评估结果为基础，上市公司在参考相关评估结果并扣减相应分红金额后，拟以10.2亿元作为本次交易标的在北京产权交易所公开挂牌转让的挂牌底价，最终交易价格将根据公开挂牌结果确定。

因标的公司2020年末资产总额、资产净额和2020年度营业收入占上市公司同期经审计的资产总额、资产净额和营业收入的比例均达到50%以上，根据《重组管理办法》的规定，本次交易构成重大资产重组。

在此交易之前，奥园美谷主要从事以健康住宅开发为主的房地产业务、以新材料研发与制造为主的化纤新材料业务以及医美相关业务。

但记者注意到，房地产开发业务仍是奥园美谷收入的主要来源。年报显示，2020年奥园美谷营业收入为19.87亿元，其中房地产销售额为14.03亿元，占营收比重为70.58%。

此次房地产相关业务剥离，是由上至下的。奥园美谷的房地产业务主要通过京汉置业等子公司实施，并通过此次交易标的北京养嘉和蓬莱养老等子公司对健康养老业务进行战略性布局。

被诟病的借壳与不成功的转型

2000年京汉置业正式进入房地产行业，经历过我国房地产发展的黄金期，但其规模一直没有做大做强，不但错失了黄金十年，更在资本市场方面落后于其他企业，就连最后的闯关成功，也是诟病不断。

2015年3月，停牌近5个月的湖北金环(000615)发布重组公告，拟收购北京京汉投资集团有限公司(以下简称"京汉集团")实际控制人田汉旗下的资产京汉置业，京汉置业由此实现借壳。此举也坐实外界关于"湖北金环疑导演一场借款式重组玲珑局"的猜测，即湖北金环原实际控制人假装还不起钱，而债务人则假装将其告上法庭，债务人因此顺理成章拿到湖北金环的控制权，上位后，再借机将自己的资产注入湖北金环，以此达到借壳的目的。目前来看，京汉置业拟借壳湖北金环正是这场玲珑局的最后一步。

但对于京汉置业来说，不管过程诟病有多少，自身成为

A股市场两年来首家实现借壳上市的房地产公司这一结果，还是给了它奋起直追的条件。

然而借壳上市后，实际上市作用却没有发挥出来，同时京汉股份深陷"转型"困扰，战略调整一波三折。

2018年，其实控人田汉喊出"去房地产化"口号，不过实际效果却差强人意，现金、负债、净利等财务指标表现并不乐观。

京汉股份一直在试图拿掉传统房地产这一业务，但营业收入仍主要依赖房地产业务支撑。年报显示，2017年、2018年和2019年上半年，京汉股份的房地产业务营业收入占比分别为74.93%、73.26%和72.77%。

"新兴业务成长缓慢，地产主业又面临区域政策调控的困扰。"曾经就职于京汉置业的一位高管如此评价当年的决策。

在外界看来，京汉股份努力的绿色纤维等新兴业务一直进度缓慢，受"去地产化"影响，其也没有新增地产项目，现存地产项目多压仓于环京地区。自身造血能力差，致使资金压力越来越大，不得已才"卖身"自救。

但包括上述离职高管在内的知情人士深知，重仓押宝泛雄安土储是京汉战略失败的关键一环。

田汉，原京汉置业董事长，公开信息显示，现年54岁的他出生于安新县深入白洋淀腹地、三面环水的大田庄村。

雄安新区规划出台后，"雄安儿女"成了田汉给自己立下的flag。无论是各种公开场合的演讲，还是媒体专访，他屡屡从一个"雄安儿女"的角度讲述了家乡的变化，并反复强调自己对对于家乡的熟悉程度——"这里所有的村长我都认识"。而根据河北省相关信息，占地700余平方公里的安新县下辖200余个行政村。

作为一个商人，田汉立下的flag，肯定不单纯为了"建设家乡"。京汉置业自己当年披露的信息，该公司曾前期计划投资60亿元，深入挖掘白洋淀区域的优质生态资源，以生态、低碳、绿色为标准，在河北保定打造中国白洋淀健康医疗、休闲养老、旅游度假大型综合性项目，并与企业的"健康产业运营战略"相结合，形成了"健康+养老"的上下游产业链条，构成了独特的京汉健康模式。

然而，他低估了中央在雄安新区对房地产调控的决心。

奥园美谷的解套

在此前的投资者关系活动中，地产业务将做何安排，奥园美谷管理层给出"在存量地产项目上已做系统性考虑和安排"的回答，如今这一问题终迎来答案。

"当时有人猜测奥园收京汉，是为了北上，其实我们自己都知道，京汉在环京的土储至少在很长一段时间内，是没办法形成供应的。"上述原京汉置业的高管如此评价。

虽然收并购一直以来都是中国奥园增加土储的主要方式。自2007年上市以来，按建筑面积算，中国奥园通过收并购方式取得的项目占68%，招拍挂占29%，城市更新及其他占3%。

但从收购京汉股份到发布更名公告，奥园只花了半年多时间——去年10月26日，京汉股份发布公告称，其拟更名为"奥园美谷"。更名意图明显，在于联动奥园的产业布局，打造成一个健康美丽产业的上市平台。

从确立美丽健康事业，到如今剥离主要房地产相关业务，前后也不过八个月时间。如今奥园的举动，更像是为旗下医美业务找到了一个上市平台。

对于医美行业的发展，奥园美谷管理层此前有过回应。其表示，医美行业目前处于生长阶段，未来行业格局将逐渐由分散走向集中，客户也将向头部企业靠拢。公司坚定看好医美行业发展前景，认为无论从消费升级、市场规模，还是行业集中度等角度看，国内医美市场都将进入一个快速发展期，切入医美赛道有利于培育新的业绩增长点。

对于此次重大资产出售的原因，奥园美谷方面回应，收缩房地产业务有利于优化资产结构，聚焦于医疗美容为主业的业务布局，增强公司核心竞争力。其同时表示，将把此次交易回收的资金用于美丽健康产业的投入。

房地产开发业务曾是奥园美谷收入的主要来源，医美相关业务何时才能带来正收益？对此，记者向奥园美谷方面了解相关情况，但截至发稿尚未回复。

但奥园美谷的股价却给出了先行回应——6月23日早盘，澳元每股盘中涨停，截至午盘受市，涨9.9%，报收23.23元/股。

地产分析师严跃进表示，类似剥离实际上也是为了聚焦产业发展，本身奥园美谷在于美丽产业或大健康产业等方面优势很大，而一些和此类产业关联的业务如地产业务，发展速度反而比较慢。这个时候不如进行交易，通过回笼资金，更好支持美丽产业和医疗大健康等产业。

此外，类似剥离和其他中小房企剥离房地产业务是略有差异的。由于奥园美谷的最大股东为中国奥园，其本身在发展地产方面基础是较好的。换而言之，类似剥离是一种主动的剥离，甚至可以看出，中国奥园本身也没有意向去整合此类地产业务，如养老健康地产业务。所以此类操作，更多的还是从奥园美谷自身出发，也是产业聚焦、减少经营成本的导向。

北京商报记者卢扬王寅浩