上海楼市：老龄化意味着什么？人口老龄化对楼市有何影响？

提问：曾叔，你好！你觉得人口老龄化对楼市有何影响？

回答：你好，老龄化意味着什么？意味着收入和消费能力下降，住房需求减弱，以后无人接盘的概率变大。老龄化会带来房价的进一步分化，很多老龄化严重的小城市，房子变砖头的可能性越来越大。其中的原因很简单，因为中国总人口进入低增阶段（老龄化+少子化），在总人口恒定的情况下，城市的人口增加主要是来源于存量，而不是增量。所以房价分化和板块轮动，将是未来的常态，选择城市其实就是选择命运，未来全国只有20%的城市才会上涨，剩下的要么横盘，要么就是暴跌。就好比分蛋糕，在只有一个的情况下，别人拿得多，你自己拿得少。一线城市因为有优质教育、医疗、就业、交通等资源，所以一直会有持续的增量，而小城市大多都逃不了被吸血的命运。

提问：您好！曾叔，大虹桥 南虹桥那块总价500w这样的有合适的新房和二手房吗？靠地铁。那边就是学区还没有吧？小孩还有两年上小学，不知道该不该选择大虹桥。工作是互联网的，长远看选择这块之后换工作选择也会多一些。

回答：你好，大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买，品质还可以。500w总价推荐楼盘见内部分享。

提问：曾叔！您好！你一篇文章说过市中心辐射距离相同的区域内房价将拉平，虽然距离市中心距离一样，但是周边配套不一样啊，这种情况下，房价还是会拉平吗？

回答：你好，短期内，同样的距离范围内，不同板块的配套不同会有价高价低，但你拉长时间看，比如十年以上，等到近郊价格涨到和市中心差不多的时候，房企和政府会发现原来市中心周边那些配套不足的土地价格还是很便宜的， 会反过来主动注入资源，慢慢抬升这个片区的房价的。

提问：曾叔，你好，想购买上海第二套房投资，偶尔居住，首套房价值800w，按揭贷款200w，目前手中现金130w。方案一购买250w外环外做到普通住宅首付5成，方案二购买400w中外环首付7成，不足部分首套房屋dydk，两种方案均购买次新房，每月还贷能力2.5w，含按揭贷款还款。哪种方案更适合，想听听曾老师建议？

回答：你好，选择方案二吧。方案一买不到什么好房子。首套房先看看能不能做二抵，不能做的话就还清全款贷出来，然后用这部分资金去买二套。你的还款能力2.5万，大概能撑400万左右的新增信贷，所以建议你第二套房产规模控制在400-500左右。这个规模可以买到不错的投资型房产了。可以以大虹桥为主。具体的建议加入曾叔内部圈子获取详细推荐。

提问：您好！曾叔，南京这个城市今年买房怎么样？帮忙分析一下，谢谢。

回答：你好，南京很像杭州，现在也是限价打新热的市场。南京的成交量和均价也在微涨，但没有那么剧烈。主要是门槛高，很多楼盘动辄5成、6成，甚至8成首付，还要带精装包。现在8成首付也不再是河西的专属，从去年开始大校场、鼓楼滨江、南部新城等区域的新房也跟着将首付提到8成。不仅如此，南京在去年有11块地王打破了板块天花板。从城东到江宁滨江、江北核心、仙林湖、江心洲等都有地王出现。现在这些地王，基本都在蛰伏着等待机会。就怕出现淳化地王保利的记录，地价2.1万均价2.4万，贴身肉搏。南京总体来看南京和杭州情况相似，基本面强劲，落户容易打新热，学区房市场尤为热。杭州需要考验时间成本，南京需要考验资金成本。

提问：曾叔，你好，钱塘府139，950万；丽园139，950万；庆春御府174，1130；兰园166，1250；楼层都还可以，选哪个。1000-1300左右的二手房会上涨吗，可不可以边摇新房便淘二手，怕两边落空。另外，有什么二手房小区推荐吗。

回答：你好，建议首选兰园，次选丽园；通货膨胀，中长期看房价还是会涨的。可以一边摇新房，一边淘二手。新房打不到，看情况就立马下手二手。我还有更好的选择，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求最大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。