九龙湖超级大盘！好地段、好配套，可惜品质没跟上，物业也......

　　2021年第13期【探盘侃楼】

　　经常跑九龙湖，怎么不测一下最受欢迎的万达文旅城呢？

　　不愧是我家粉丝，点菜点的这么“精准狠”，那么大的盘，我愣是凭借着双脚逛完了。

　　万达文旅城这里集合了大型室外主题乐园、电影乐园、海洋乐园、国际度假酒店群、滨湖酒吧街、文旅商综合体万达茂等六大业态，常年雄踞二手房成交量前列。

　　而且在贝壳找房网平台统计的二手小区人气指数排行榜中占据榜一地位，可以想见，这个见证着九龙湖成长起来的小区热度一直很高，需求量也一直在线。

　　万达文旅城共分为十几个区开发，虽然同属一个小区，但体量实在太大了，交通、地段以及所读学校都有一些差别，所以我们的测评要分开来发，这次我们先来测评位于九龙湖南侧的A1区、A2区，B区、C区、D区、E区，其中B区为别墅区。

　　01.小区简介

　　今日探盘：万达文旅城（二手房）

　　小区关键词：九龙湖 地铁 融创 育新学校

　　位置：九龙湖湿地公园南侧，南龙蟠街与三清山大道

　　建筑年代：2012-2018年

　　楼栋总数：A1区14、A2区9、B区80、C区13、D区9、E区11

　　总户数：A1区1021、A2区1075、B区244、C区2225、D区1960、E区1961

　　物业：万象美物业

　　绿化率：30%（B区为35%）

　　容积率：1.6

　　物业费：1.8-3.8元/㎡

　　A1区以总高18层的小高层为主，A2区由18层的小高层和28层的高层组成，B区为独栋、双拼、和联排的别墅；CDE区都是高层。

　　02.配套测评

　　1、学区

　　万达文旅城的幼儿园真的蛮多的，几乎每个区下面都有一个幼儿园。

　　幼儿园

　　育兰国际幼儿园：在A2区东南角

　　爱贝德艺幼儿园：在C区6栋下面

　　艾米恩幼儿园：D区南面

　　绿城育华幼儿园：E区西南角

　　南昌育新学校（九龙湖分校）：九年制学校，小学部36个班级，初中部36个班级，小学45人一班，初中50人一班。

　　2、商业

　　万达文旅城的底商做的较为丰富，以小餐饮、中介、小超市、便利店等偏向于生活服务类的商业为主。E区西北角有个世纪联华生鲜超市，日常买菜很方便；A1区和A2区中间做了一条商业街，基本可以满足生活所需。

　　但目前来看，单靠万达文旅城住户的消费力，并不能吸引太多商家前来入驻，所以沿街商铺很多都是空置状态。

　　大型商业方面，紧邻九龙湖两个大商圈，万达茂和杉杉奥特莱斯。万达茂就在A区西侧，隔了一条马路的距离，E区距离最远，大概1.4公里左右；杉杉奥特莱斯距离最近的C区大概1.4公里左右，距离最远的B区大概2.5公里左右。

　　3、交通

　　这五个区包揽了2号线的两个地铁口，生米站和九龙湖南站。

　　其中A、B两区距离九龙湖南最近，A1区就在九龙湖南1号口位置，B区距离地铁口大概800米左右；

　　C、D、E三个区距离生米站更近，C区就在生米站2号口位置，E区是这五个区中距离地铁最远的，大概1000米。

　　4、医院

　　医疗主要依靠生米镇中心卫生院。

　　DE两区距离生米镇中心卫最近，大概两三百米的距离，AB两区距离稍远，大概在800米左右，距离还是比较适中的，大型医院距离较远。

　　5、中央公园

　　中央公园横亘在AB两区和CDE三区之间，面积很大，各个小区出门就是公园，健身、锻炼比较方便。

　　不过维护较差，很久都没修建了，草坪也有成片枯死的现象，更像一个无人打理的野公园。

　　公园的中央设置了一个球场和一些儿童游乐设施。

　　03.小区环境

　　A、B、C、D、E这5个区都设有门禁装置，除了主大门有保安外，其他们都采用智能门禁系统，业主可通过刷卡、对讲、刷脸等方式进入小区门，来访客人通过呼叫系统电话开门。

　　正因为采取了这种系统，想进入小区还是很简单的，另外有保安的大门也并不严格，可直接尾随业主进入。

　　除了别墅区B区外，另外四个区的绿化风格都很类似，这里我们就拿A区做例子。

　　四个区的外立面都有不同程度的脱落现象，比较影响美观。

　　我是从A1区的南门进去的，一进门就是一个简易棚子搭建而成的废物堆放区；前方没有围挡，满地都是尘土，第一印象真的不太好，当然，其他区也有。

　　这点物业真的挺懒得，为了维护清洁的环境至少也应该做个围挡，就这么放在那里，空气中也飘满了尘土的感觉。

　　小区的园林规划很简单，整个观景路线呈方字型排布，沿线都是草丛和树木，没什么特别的景观设置。

　　小区中央设有一个花园观赏池，但是维护一般，水体偏黄还有垃圾，另外一般已经干涸了，全部都是裸露在外的石子，看见有小孩在这里爬来爬去，还是蛮危险的。

　　水池的旁边设置了一些儿童游乐设施和健身设施。

　　最后从上帝视角看下整个小区的园林规划。

　　这四个区的小区环境大同小异，维护都比较差，不仅绿化没有及时修剪，垃圾也清理的不及时，外立面都有脱落现象，池塘出现不同程度的干涸，草坪也有枯死现象。整个感觉就是——浪费了这么好的地段。

　　另外，根据中介介绍，A区的入住率比较低，自住人口仅占20%左右，C区的入住率也都没有超过50%，租户较多。

　　相对来说，DE两区的入住率要高一点，因为距离学校较近。这点我在踩盘的时候也有所感受，E区内显然更热闹，休闲区聚满了人。

　　虽然入住率很低，小区的车位也并不够，很多都停在小区周围的马路上，车位比仅有1:0.24，后期入住率上去的话，车可能就要开进小区了。

　　04.户型

　　A1区主力户型为85㎡两房，110㎡三房，127㎡三房，143㎡四房；

　　A2区多了两栋高层，户型更多，面积在41-151㎡之间，以一室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅为主；

　　B区为别墅区，主力户型为224㎡。

　　C、D区为高层，户型主要为78㎡、88㎡的两房，110㎡、130㎡的三房。

　　E区的主力户型为95㎡、108㎡的三房和141㎡的四房。

　　这五个区的户型各不相同，实在太多了，篇幅有限，不可能给大家一一分析，感兴趣的可以自行到网上查询。这里给大家介绍下A区的主力户型。

　　A区#85㎡

　　A区两房户型有两种，这个户型比较好。比较方正，卫生间做的很大，北侧的房间也做了大飘窗，相对来说采光好一点。

　　A区#110㎡

　　三房户型有三种，这个户型是最佳的，做到了三开间朝南，南北双阳台，三个卧室都设计了飘窗，比较流行的户型设计，遗憾的是只设计了一个卫生间。

　　A区#127㎡

　　四房的户型做到了四开间朝南，采光效果非常好。主卧有一个联通主卫的衣帽间，大套房设计很舒适。

　　A区主要是18层的小高，楼间距较远，得房率更高。

　　05.小区价格

　　这五个小区最开始入手的业主还是很划算的，价格只要六七千左右，而如今九龙湖板块的均价大概在15000元/㎡左右，万达城这几年一直在13000元/㎡左右徘徊，主要是小区的环境和物业都跟不上，整体的建筑质量也有问题，是10年房龄小区里面品质较差的小区了。

　　下面我们解析一下各个小区的具体挂牌价格。

　　A1区的挂牌均价为15824元/㎡，A2区挂牌均价为14430元/㎡，A2区有三栋高层，所以挂牌价稍微低于A1区。这两个小区以18层的小高层为主，价格上比以高层为主的C、D、E三区要贵一些。

　　B区的挂牌均价为25530元/㎡，这个小区都是别墅，房信网的成交价格在21000元/㎡左右，谈价空间还是在的。

　　C区挂牌均价为13383元/㎡，D区为13370元/㎡，E区为13631元/㎡，价差都差不多。

　　06.买房参考

　　小区优点：

　　1、交通便利，就在地铁口旁边

　　2、学校距离很近，上学方便

　　3、距离万达茂很近

　　4、价格比较便宜

　　小区缺点：

　　1、小区环境比较差，物业品质不高

　　2、附近缺少大型医院，医疗配套比较欠缺

　　3、入住率低

　　4、车位不足

　　价格摆在那里，比较适合在附近工作的刚需群体，以及孩子在育新小学上学的家庭，自住可以，但是投资客谨慎上车，小区物业品质不具备投资价值。

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