文：缪禾
前言：房地产还有机会吗？潘石屹的答案一定是“No”！
6月16日晚，SOHO中国(00410.HK)宣布已收到黑石集团以每股5港元的价格收购要约，收购约SOHO中国47.32亿股股份，总额236.58亿港元（约195亿元人民币、30亿美元）。交易完成后，黑石将持有SOHO中国91%的股权。潘石屹夫妇将保留约4.68亿股股份，占公司总股本的9%。SOHO中国将继续在香港交易所上市。
SOHO中国官方微博发布这个消息后，潘石屹转发了这条微博，却并未添加任何文案。可能是不想看到那些糟心评论，所以关闭了微博评论！
郭台铭在印度新建工厂；高通在越南有一个研发中心；三星关闭了天津的工厂，也去了越南；李嘉诚退出中国，套现数千亿到了英国；如今潘石屹也退出了中国，套现几百亿到了美国；潘石屹几乎每年都因为“跑路”传言，遭到股民唾弃，SOHO中国经过三番折腾后，潘石屹的“跑路梦”终于要成真。
早在2020年3月，SOHO中国就首次传出与黑石集团进行私有化谈判。收购价格为40亿美元，发行价为每股6港元，较SOHO中国当年1月份平均收盘价3.03港元溢价近一倍。黑石还将承担SOHO中国的债务。然而，经过5个月的谈判，双方分道扬镳。黑石创始人苏世民后来在接受采访时表示，交易失败是因为交易价格没谈拢。
2020年11月，市场再次传出SOHO中国将私有化的传言，这次的买家是高瓴资本，但后者很快否认了这一传言。SOHO中国现在又回到了黑石的怀抱，但收购价从上次的40亿美元降到了30亿美元。
借着今天这个话题，我们来聊一聊潘石屹和中国房地产往事。
1987年，在石油部门当公务员的甘肃天水人潘石屹，辞职下海南，与冯伦、王功权、易小迪等人一起到海南成立万通。后来，他从海南的房地产泡沫中全身而退，回到北京。1995年，32岁的潘石屹在北京找工作时遇到了从海外回国的张欣。闪婚后，两人共同创办了SOHO中国，并通过SOHO现代城、建外SOHO等几部标志性作品，成为中国房地产行业的顶级阵营。
接下来的几年，业蓬勃发展，房地产龙头企业遍地开花，SOHO中国一直是龙头。为了卖房子，潘石屹混进了娱乐业、电影业、做主持人、传记业，一点也不像企业家。那时，潘石屹通过一系列“骚”操作，初尝中国房地产开发的甜头后，潘石屹的名声也随之增长。2007年公司港股赴港上市，当年营业收入69.54亿元，净利润19.66亿元。
令人惊讶的是，2012年，在SOHO的鼎盛时期，它突然宣布从“开发-销售”模式向“开发-运营”模式转变。当时，潘石屹的解释是，自持物业比持有人民币更好。换句话说，潘石屹不再是老板，而是一个“收租公”。
从此，潘石屹经常表现出其超强的“欺骗”能力。2014年底，该公司宣布将“用互联网改造房地产行业”。次年，次年SOHO 3Q在北京启动，公司自己也说，“左兜掏右兜，自己租给自己”。
在这种背景下，缓慢的资金周转是对企业可控资金的一大考验。2014年之后，SOHO中国的净营业收入开始出现负增长。同样是在2014年，SOHO中国为了收回资金，开始了“甩卖”。2014年至2019年，潘石屹先后变卖资产筹资近300亿元，其中包括上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、虹口SOHO等。2016年，潘石屹解释说，低买高卖是正常的商业逻辑。2018年初，他明确表示以后不卖了。
一切都在6月16日初步尘埃落定。截至6月17日，SOHO中国主要资产为前门街SOHO、望京SOHO、光华路SOHO二期、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、上海SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。截至2020年底，公司投资物业633.67亿元。
潘石屹为什么要卖呢？
虽然SOHO中国转型为房地产运营后的业务规模没有那么大，但作为北京和上海黄金地段最大的房地产运营商，其账面盈利能力仍然相当强劲。2018年至2020年，公司营业收入分别为17.21亿元、18.47亿元、21.92亿元。由于主营业务是地面收租，毛利率分别高达75%、82%和63%。
那么，为什么要一直出售房地产资产，直到整个公司被出售？
首先，SOHO中国房地产持有的债务压力相对较大。虽然近年来公司的净负债率不到50%，在行业中并不高，但整体趋势是上升的。2012年至2020年，公司净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。更重要的是，除了出售资产，该公司没有稳定而重要的现金流来源。
截至2020年底，该公司已借款184.7亿元，其中10.12亿元将在一年内到期。同期，公司现金及现金等价物达3.97亿元，流动性压力开始显现。在这种规模的债务下，公司每年都要支付巨大的财务成本。仅去年一年，该公司的财务支出就达到了9.15亿元。在真正的债务压力背后，公司清算的根本原因是中国市场房地产价格高，但租金回报低，影响了公司业绩。
2020年，公司营业收入21.92亿元，同比增长18.65%，全年净利润5.43亿元，同比下降58.83%。此外，SOHO中国的净利润很大一部分来自房地产估价升值，2020年高达1100亿元。
如果黑石收购进展顺利，潘石屹夫妇又将多一笔真金白银。截至2020年底，他的妻子张欣通过信托基金持有SOHO中国33.24亿股股票，占上市公司股权的63.93%。这对夫妇共发行了28.56亿股股票，筹资约143亿港元。过去几年，潘石屹和妻子一直在积累现金，除了出售资产，SOHO中国还获得了可观的年度股息。
自2006年以来，SOHO中国累计实施分红12次。根据潘石屹夫妇持有的股份比例，他们已经积累了约133亿元的现金股息。出售国内资产后，潘石屹和妻子手里拿着大量现金，开始了海外“疯狂订单”之路。
随着潘石屹夫妇一系列“神”的运作，潘石屹努力经营的人设也在崩塌。去年，在疫情最严重的时候，潘石屹仅发了一条声援武汉疫情的微博，却没有捐一分钱，这引发了众怒。但在2014年，潘石屹夫妇向哈佛捐赠了1500万美元，后来又成立了一个基金会，向哈佛捐赠了1亿美元，同年又向耶鲁捐赠了1500万美元。
他们声称，这笔捐款是为了帮助就读哈佛和耶鲁的贫困中国学生，但实际上，这对夫妇为他们即将上大学的儿子买了价值亿万美金的名校“门票”。花大钱“培养”的儿子，结果却因诋毁烈士被追讨。
结论：“发生和存在的都是有道理的，但潘石屹夫妇都是鬼精鬼精的”，这是曹德旺对于潘氏夫妇二人的评价，这笔一次性买卖对于潘石屹来说，是个不错的选择，不仅可以将SOHO中国整体打包出售，还可以回收一大笔现金。在出售SOHO中国后，时当年意气风发的万通六君子之一、叱咤风云京城地产大亨也告别了房地产。
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