深圳楼市：好地段的房子，你就别指望它降价抄底了

　　提问：五哥，您好。看了您的专业分析果断加入您的会员群了。我龙华有两套房，碧水龙庭和壹城中心，总市值1000左右，都有贷款，考虑三年到五年的升值，想把两个卖了换一套更有成长性片区的一套，小孩不需要学位，水榭春天，玖龙玺，南山，宝中或者福田的好地方也可以考虑，但看到这几个区域的价格最近涨了很多，都是一套就过了1000，怕换过去站岗，目前的价格如果后续上涨空间不大也会有不小的压力，如果换可行的话，目前的时间点是否合适？还是看看最近的政策怎么出，想得到您的指导。

　　答：你好，感谢赞赏！ 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 深圳长远看升值空间还比较大，天花板高，但是短期内选筹需要精挑细选。 打新为主，淘笋为辅。

　　会员提问：你好！下面三个区域作为投资哪个区域好？1,深汕合作区，2,深珠通道地块，3,深中通道地块。

　　答：你好，感谢赞赏！ 深汕合作区，这个位置行政上虽然属于深圳，但是投资要有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。 这类房产大多属于炒热度出货，不具备投资价值 深珠通道的开通可能会把有钱的人吸引到深圳，当然也会有深圳的购买力外溢。 深中通道就跟珠港澳大桥、虎门大桥一样，是为了缓解交通压力、改善区域交通格局的一条高速公路。 这几都不建议投资

　　提问：您好，目前在深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有博拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？

　　答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换

　　提问：五哥您好，夫妻双方都在东部上班，年入50w左右，两个小孩在6年后分别上小学和初中。现有住房卖掉后可筹400w左右首付，夫妻双方均有贷款记录，总预算700-800w，月供可承担2w左右，主要考虑学位+投资，有以下几个想法，麻烦老师给予指导意见。1、在福田买一个小三房（或两房），福外南、红岭、石厦这几个学区房，您怎么建议？2、在福田或罗湖买一个小的学位房（小学+初中），剩余资金去其它地方买个总价低的房子投资，如光明、大运或坪山；3、在罗湖分别买一个小的小学（如螺岭）和中学（深中或翠园）学位房。盼五哥回复，非常感谢

　　答：你好，400万首付资金其实可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房了。 你们是二胎，买九年制和双学位的楼盘更合适。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。 除此之外，可以关注福田保税区的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾。 不建议买罗湖。

　　提问：五哥，你好。本人30岁，手上现金350万，首套房，3成，年收入税后120万左右，自住刚需，想要购买南山、宝安片区的三房，新房或者二手房都可。8年内不会置换房子，8年后可能会因为小孩读书原因置换学位较好的房子。请老师推荐几个比较适合入手的盘，非常感谢。

　　答：你好，在深圳，往往投资客（除了顶级投资客）买的房子还不如刚需小白买的房子涨得多。 因为刚需小白糊里糊涂按照自己的喜好买往往也能符合未来刚需小白的口味。 而大部分投资客难以站在小白的视角看待问题，用自己琢磨出各种理论去指导投资，结果事与愿违。 真正顶级的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去西乡买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 建议出手置换。 总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。 其次，关注几个南山集团学区。 太古城的流动性会很好，因为它算网红盘； 雍景湾和海境界学位适中、楼龄新； 南玫环境好； 1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。