上半年，上海市人民政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城的规划建设工作实施意见浮出水面。
△上海市人民政府官网截图
根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的要求，在上海市域空间结构，选取了位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等5个新城，要求建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。
“五大新城”的建设是上海意在寻求新的发展空间，五个新城环绕在上海中心城区周边，意味着上海的城市空间将从单中心变成多中心。将视线投向整个长三角，“五大新城”是纽带，是战略支点，是上海融入、服务长三角的前沿阵地。
与原来的卫星城和单纯郊区新城的定位不同，五大新城不是简单承接中心城人口和功能疏解，而是按照集聚百万人口规模、形成独立综合功能城市。
△上海市人民政府官网截图落户政策放松，五大新城单独出台政策：
1. “居转户”年限由7年缩短为5年；
No.1
五大新城政策篇
2. 非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分；
3. 上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。
为了让“人才”们能安心留下来，同时发布安居住房政策。
划重点：“研究建立租购并举、租售衔接的人才住房政策”，“租购并举”将从理论落地到实践，相信会有相应的“租售同权”细则进行补充。
△上海市人民政府官网截图
对南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城这些区域增加商品房供应，其实是楼市里一个非常重要的信号。未来上海人买新房，除了市中心豪宅外，都会选择五大新城新供应的新房。在五大新城做大做强的同时，市中心次新住宅愈加稀缺。
划重点：“轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度”，符合大都市高效率人口聚集的规律，未来类似于大虹桥热盘“天空之城”这样的TOD将会越来越多。
△上海市人民政府官网截图
此外有一点备受关注：“试点实施商住用地动态调整机制，允许将新城内已建低效商办楼宇改造为租赁住房”。
既能解决写字楼商办过剩、住宅供应不足的问题，也能保障人才安居，一举两得。
划重点：土地出让金扣除专项基金后，30%返还新城；引入社会资本，推动投资主体的多元化。
五大新城还将落地一批服务新城、辐射区域、特色明显的教育、医疗、文化、体育等高能级设施和优质资源，共服务品质显著提高。
比较城市前景，不外乎从区位、人口、交通、产业等方面分析。
从位置来看，嘉定新城、青浦新城和松江新城毫无疑问具有优势。
△上海市人民政府官网截图
No.2
五大新城比较
嘉定在上海的西北部，处于沪宁大通道，人流、物流、资金流发达，接壤着苏州的昆山和太仓这两个全国五强县；
青浦在上海的西部，位于沪苏湖通道，接壤着苏州的吴江和浙江的嘉善，核心优势在于位于长三角一体化示范区，政策优势明显。
松江在上海西南部，位于沪杭通道，G60科创大走廊，但嘉兴的经济不及苏州强势。
而南汇新城和奉贤新城相对而言位置就没那么好，没有陆地接壤的城市来供它辐射，人口导入和产业转移链条不明显。从面积来看，南汇新城（343.3平方公里）＞嘉定新城（159.5平方公里）＞松江新城（158.4平方公里）＞青浦（91.9平方公里）＞，奉贤新城（67.9平方公里）
新城的面积大小要辩证看待。面积大，就意味着可供建设开发的土地多；面积小的新城土地开发强度和配套浓度会更高。从短周期看，面积小的新城会有优势。
而从规划的人口来看其实几个新城差不多，人口规划最多的松江110万，嘉定70万，青浦65万，奉贤75万，南汇65万。
交通方面看，五大新城都会建设更多的轨道交通，提升新城的外向度和联动性。
1.嘉定新城：规划建设嘉闵线，加强与虹桥枢纽之间的联系。通过嘉闵线北延伸联系太仓，强化新城北向通道，规划建设14号线西延伸，强化枢纽辐射带动作用。推进嘉青松金线、宝嘉线等规划建设，增强与相邻区、相邻新城的联系。
2.青浦新城：结合17号线，规划建设沪苏嘉城际、嘉青松金线，形成“米”字型轨道交通网络，进一步加强与虹桥枢纽和示范区东西两翼、松江及嘉定等周边新城的交通联系。
3.松江新城：结合9号线，规划建设嘉青松金线、东西联络线、12号线西延伸等轨道交通线路，进一步加强与相邻新城、浦东枢纽、中心城的轨道交通联系。
4.奉贤新城：结合5号线，规划建设15号线南延伸、南枫线、奉贤线，研究嘉闵线南延伸。
5.南汇新城：结合16号线，规划建设南枫线、两港快线、曹奉线等轨道交通线路，提升新城与相邻新城、浦东枢纽及中心城的轨道交通服务水平，加强与门户枢纽及中心城的快速联系。从交通分析，嘉定新城有嘉闵线和14号线西延伸的落地，加上本身距离主城最近，最有优势；其次是奉贤新城，上海拥黄浦江向上游发展，对奉贤的带动很大。
产业定位方面：嘉定主要以汽车制造业为主导，松江是以科教和创新为动力，青浦以创新研发商贸和旅游为支撑，奉贤主要定位的是综合服务型的核心城市，南汇是以先进制造业、航运贸易、海洋以及医药为支撑的。青浦、奉贤、南汇的产业定位更高端，更有优势。
综合来看，我认为上海5大新城未来排名如下：
嘉定 >青浦 > 南汇 > 奉贤>松江，欢迎讨论。
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