最近有个粉丝私聊我们说，想买某楼盘的小户型，结果发现小户型的单价比大户型还要高，难道市场已经对刚需这么不友好了吗？
01.
为什么小户型会有不同境遇？
我们通常认为，小户型产品，主要有刚需过渡和投资两个属性。在低总价公寓弊端多的前提下，小户型住宅是刚需群体先上车，后置换的优先选择。
4月份新建商品住宅销售价格显示，南昌新建商品住宅90㎡以下小户型产品价格环比上涨0.6%，比144㎡以上的面积段涨幅高出40%，南昌的小户型显示出了超强的溢价能力。
但是在二手房市场，南昌小户型产品的表现却又截然不同，4月份90㎡以下的户型环比下跌0.4%，比144㎡以上的面积段跌幅高出40%。
以上数据来看，南昌二手房市场整体略显疲态，相比之下，二手小户型的情况则更不好。
南昌二手房的表现，或许与一直以来二手挂牌量高居不下有关系，而新房市场受房价整体上涨的挤压，预算总价内所能选购的面积越来越小。这也就形成了小户型在新房市场和二手房市场中不同的境遇。
02.
小户型新房最高价差2000元/㎡
我们通过对南昌小户型新房整理与统计发现，90㎡以下小户型在售项目只有73个。
这个数量大概占到目前所有在售楼盘的五分之一，而本次统计的73个项目中，在售户型也大多只有一个89㎡的户型，其余都是100以上的大户型产品。
单纯从数量上对比，南昌新房市场小户型产品确实不多。
南昌在售的73个小户型项目中，小户型价格高于同期在售其他产品的项目有30个，占比几乎到了一半，所以有粉丝说遇到小户型价格高的情况也就不奇怪了。
综合统计的数据看，这30个小户型价格高于同期在售其他产品的楼盘中，差价中位数在700元/㎡左右。
相比之下，价差最大的是华林青山湖的小户型产品，小户型价格比同一栋楼其他面积的产品最高高出2000元/㎡左右。
同一栋房源，在交通、商业、教育等配套完全一致的情况下，小户型溢价能力强或许还与户型设计有着一定的关系。
拿价差明显的90㎡和109㎡户型来对比。
建面约90㎡的户型做到了世面上少有的双明卫的设计，不过户型整体上偏狭长，只有两开间朝南，在市面上是不占优势的。但和建面109㎡户型对比会实用很多，设计上的优势，也是该小户型溢价能力的一种体现。
另外一个小户型溢价比较强的项目是江铃新力臻园。其建面约89㎡的小户型产品，相比同期在售的其他户型高出约1364元/㎡。
而其他小户型项目的溢价，多在500元/㎡左右，按照供需关系来看，多少有点物以稀为贵的意味。
毕竟，低总价小户型，对于刚需一族而言，至少满足了“先上车”的需求。
03.
对刚需友好的小户型有哪些？
如果想要买比同期在售产品还要便宜的小户型，在南昌市场有没有选择呢？
从统计结果来看，南昌市场可供选择的小户型产品，价格与同期在售的其他产品价格持平或更低的情况，也并不是没有 （如上图绿色数字所示） 。
从图表来看，除了东湖区、西湖区之外都有这样的项目，选择面还是存在的。
整体来看，小户型与同期在售其他产品价格持平的项目只有2个；而小户型价格低于同期在售的其他户型的项目有41个。
但是这些楼盘的价差大多与位置、户型设计上的不同有关系，因此虽然从成交数据上，小户型产品呈现出了较强的溢价能力，但还是要结合项目、产品等不同维度来具体看。
作为开发商，通过各种BUFF来提升产品的溢价能力是常规的操作，而且作为购房者，对价格敏感也并没有错。
在商品化的市场中，本来就是一种双向选择的行为。
小户型溢价能力强，也只是兜里的钱说话的一种指向而已
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