上海楼市：2021年要说上海哪里新房最热，非五大新城莫属！

提问：曾叔，你好！今年比较突出的成交量是哪里呢？求赐教！

回答：你好，2021年要说上海哪里新房最热，非五大新城莫属，整个上海集中入市的前两期房源中，超一半都是来自嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇，而成交端，2021年前四个月上海共成交37485套，其中五个新城新房共成交17967套，也是占据半壁江山。成交套数是购房者在用脚投票，尤其在积分买房的当下，购房者愿意把机会用在一个板块势必就要放弃其它所有板块，所以这个板块一定是很多人都看好的。那五个新城几十个板块中，成交量最高的板块是谁？不是有着大虹桥热度的徐泾，也不是价格洼地的南汇，而是甚至都不在新城核心区的奉贤金汇，奉贤金汇以四个月2209套成交，夺得五个新城中几十个板块中的成交王。

提问：曾叔，你好，准备7年后置换，7年期间出租。九亭美丽星城两室和佘山新凯三室，一样的价格哪个更有利？

回答：你好，建议重点考虑九亭美丽星城。当然如果自住想要更舒适一些，牺牲一点通勤距离则可考虑佘山新凯。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：曾叔！您好！你对大面积低单价怎么看？

回答：你好，大面积低单价的好处在一线城市尤为明显，贷票和房票有限，大面积意味着一套等于两套，一次贷足几百万。缺点是流动性的不足，牺牲流动性换取未来的涨幅。对价值板块、地段有一定的要求，必须是被低估、在未来会有轮动补涨升值的地段。不适合资金缺乏、认知不足的普通投资者，否则站岗。

提问：曾叔您好，入门级豪宅标准，一个3楼188平的，一个27楼167平，两房差价300万，现在很纠结应该选哪个。是选择面积小楼层高呢还是面积大楼层低的。哪个性价比更高呢。谢谢

回答：你好，果断27楼啊。入门级豪宅，对标人群是改善为主，买3楼未来接盘侠很有限的，因为出得起钱的人不会买这样硬伤的房子。愿意接受楼层低硬伤的人，又出不起钱。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好，听说沪东造船厂要搬迁，那里附近要造滨江大道，还要修建东方医院分院，这些情况是否属实，如果属实对周边房价是否有提升？另外问下，复兴岛一直传言要开发，将来是否可期望，如果在岛上买老公房投资是否可行？

回答：你好，沪东造船厂是要搬迁，在6月启动，区域范围做旧改，对周边有一定利好。复兴岛是有规划利好，但老公房价值不大。

提问：您好曾叔，因为大宝明年要入学，预算不够300左右，所以可能只能考虑不太那么紧俏区，下方这几个选择,哪个比较好呢？1.虹口实验学校9年制的怎么样？2.红旗小学和丰镇中学3.浦明师范和东昌南。如果考虑到二宝可能去静安的话，静安万航渡路小学这个选择怎么样？谢谢。

回答：你好，1的优势是省心，但区内高中不是太强。3的优势是区内高中选择多一些，小学也不错，但缺点是初中不是太强。2就不建议考虑了。万航渡路小学不错，对口的两所初中也可以。不过明年开始要求入户满3年的，大宝来不及。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，前天在招行申请了一手房的首次公积金提取，今天公积金中心审批没通过，原因是商贷第一期还没还款，我这边的商贷第一期还款是本月26号，那么是等26号第一期还完后会自动审批通过吗?或者另外再预约一家银行在28号重新发起提取申请，不知道有没有问题，谢谢。

回答：你好，提取公积金的时候，有几种提取:1、全款购买的角度，这样子提供发票等证件，可以按照买入的成交价提取公积金，请注意购买后2年内必须提取公积金，即便你是按揭贷款买的，也是可以按照全款提取的。2、按揭贷款买房的角度提取公积金，需要提供借款的资料，第一次只能提取首付款，然后提取月供(连本带利)。具体操作，也分申请商业还是申请公积金，提取方便有不同的。你的情况提取失败，通常原因是:1、你的放款尚未上征信，故而无法认定你的贷款可信度2、审核提取人要求有供楼，这样子，那你得有一笔月供上征信方可提取(不是扣款即可，需要征信更新已经供楼一个月)你的情况，我建议，稍等一下，等月供一次已经上征信即可提取公积金的。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。