从907万到三胎放开，城市人口因素能否助推房地产市场上行发展？

近日，沈阳市第七次人口普查结果出炉，全市常住人口为907万人，较第六次人口普查时的810万人增加96.39万人，增幅为11.89%。其中，主城区（和平、沈河、大东、铁西、皇姑、于洪、沈北、浑南、苏家屯）常住人口达到749万，郊县人口为158万。

经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”共同构成了房价上涨潜力的基本面。不看东北其他城市，单独看沈阳的数据——907万常住人口，11.89%的增幅对于楼市来说，无疑是利好的。但，人口仅仅是支撑沈阳楼市上行的一部分，城市未来的发展潜力或许更为关键。

#Q1

大城市虹吸效应，聚变大沈阳城市圈

作为辽宁省的省会城市，沈阳本身拥有较为优越的软硬件发展条件，逐年来进一步吸收周边城市的多样化资源，持续吸引周边城市的人力、资本，而随着这些资源的积累，沈阳的吸引力也越来越强。根据全国第七次人口普查的辽宁人口数据，省内除了大连之外，只有沈阳人口增多，同时周边城镇人口逐年减少，逐渐形成城市化进程中几乎必然会出现的“大城市虹吸效应”。

针对已经初现端倪的“大城市虹吸效应”，某市场分析师曾经在采访中指出：一二线城市有着更高的安全边际以及更稳定的需求，疫情过后，城市管理精细化程度、管理水平以及资源均会左右潜在购房者的买房意愿，强化其在一二线城市买房的决心。而日前，沈阳再次上榜新一线城市，也是新一线城市群中东北区域的唯一一个城市。

其次

off

其实，大城市虹吸效应的显现有其特有的阶段性——在都市圈形成阶段，中心城市吸引周边中小城市的资源不断集聚。在都市圈成长阶段，中心城市持续扩大影响力，周边中小城市也有一定发展，但中心城市的发展更好、更快、更强。在都市圈全面提升阶段，中心城市不断地转型升级，朝着更高的方向发展，这时候资金、技术、管理、人口等产生外溢；周边的中小城市形成差异化布局与分工，走上小而强、小而优、小而美、小而活的特色发展之路。例如，华为将终端生产基地从深圳迁到东莞松山湖，广州将部分产业转移到邻近的清远，北京将非首都功能相关的产业疏解到天津、雄安以及河北其他地区，都是溢出效应的体现。

在都市圈的成熟阶段，中心城市及周边中小城市、小城镇、乡村社区形成密切的网络状结构。到了这个阶段，不同层级的城市分工不同，但功能都不可或缺，共同组成一个富有活力的都市圈或城市群。

根据2020年5月完成《中心城市建设背景下的大沈阳都市圈规划专题研究》报告，沈阳将在未来形成经济区一体化。城际铁路网规划方案中显示，沈盘、沈营、沈抚、沈丹、沈铁、沈康、沈彰7条城际铁路的建成，将实现经济区内1小时交通覆盖。

在这个区域内，充分发挥沈阳的辐射带动作用，发挥空间规划的引领作用，加强在功能、交通、环境等方面的衔接，促进区域空间协同和一体化发展。由此，大沈阳都市圈指日可待。

同时还要看到的是，疫情下的集中土拍使得大型房企尤其是国资房企，携资金及运营优势，进一步成为土地市场的主力——增大销售规模，然后再去拿地，形成正循环。众多的小型民营房企，或许只能被时代的洪流抛下。而绝大多数购房者的买房意愿，落到实处即是大型房企的产品带来的更强的归属感，以及更高的投资收益率。

#Q2

人口结构改变，浑南于洪沈北人口增幅超45%

沈阳市第七次人口普查显示，市区的主城九区中，沈河、大东、皇姑这三个老城区的常住人口出现了小幅度的下降，十年间三个区共减少14.24万人；但主城九区常住人口整体仍较第六次普查时增加了123.42万人，达到749.01万人，增幅为19.73%。其中，浑南、于洪和沈北人口增幅均超过45%，在全市遥遥领先。

同时，全市具有大学文化程度的人口达到250万左右，规模比十年前增长了35%。这个持续壮大的群体，在追求更高品质生活的同时，必然对房子也有更高的要求。

如果说城乡人口和人口流动数据影响房地产的宏观业务布局，那么逐年变化的人口结构也必然会从教育、经济上，助力城市部分区域的繁荣和发展，从而进一步带动楼市走向。

除了城市中心城区之外，2018年滴滴发布的数据显示大家的出行轨迹集中在沈北、浑南以及铁西经开和于洪新城方向。虽然这个出行轨迹不能完全代表所有人，但它已经很能说明问题——尤其是在“沈阳城市圈”正在规划形成的当下，这个出行轨迹和此次人口普查中显示的沈阳人口流入的主要行政区域不谋而合。

首先

得益于几个区域的交通路网规划，在沈阳，地铁1号线2号线于2010年和2011年相继通车——东向延伸至滂江街，西向直达铁西经开区十三号街，南向通达浑南奥体中心，北至沈阳医学院，十字形的路网规划连接了沈城东西南北的四个区域，交通时间大大缩短。

2019年5月，沈阳地铁9号线开始载客试运营；8月30日，沈阳地铁2号线南延工程开工建设；12月，沈阳地铁3号线一期工程开工建设；2020年4月29日，沈阳地铁10号线正式开通试运营。

至此，沈阳地铁9、10号线形成环线，沈阳地铁整体路网框架基本形成。当出行不再成为困扰，地铁沿线（尤其是较为偏远的地区）的房子带来的居住便捷性不言而喻。

与此同时

这几个区域的土地也持续集中放量，众多大型品牌房企纷纷落子。十年来，沈北浑南铁西经开已经形成完善成熟的居住商圈，衣食住行全面配套，达到城市醇熟住区的标准。并且很多大开发商配建了优质的学校和医院，进一步提升了住区居民的便捷性和舒适度。

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沈阳轨道交通实景图来源于网络

#Q3

人均存款全国领先，购买力毋庸置疑

过去，节约粮食和金钱一直是中国人提倡的，节俭也是老一辈人的传统美德。正因为如此，从上世纪70年代开始，中国人的储蓄率在很长一段时间内一直位居世界第一。

然而，时代在变，中国人的消费观念也在变，“花明天的钱，实现今天的梦想”，这种“先进”的消费受理受到很多人的推崇。数据显示，以80后、90后为主的中国年轻人负债率高达44.5%。其中，80后人均负债22万余元，90后人均负债12万余元，似乎每个人都不喜欢存钱。

而根据最新报道，全国人均存款十强省份中，辽宁省遥遥领先，人均存款突破10万。

这其中很大一部分原因来自辽宁省内的整体经济基础还是比较雄厚，省内城镇化率较高，居民的积累比较高。虽然辽宁的经济增长不如热点省市，但是人均收入以及人均消费支出方面，基本上都可以排在全国第八左右的位置。

作为省会城市沈阳自不必细说。虽然人均存款只是一个推导出来的数据，但是也具有一定的代表性，尤其是在沈阳现有的房产政策和相对稳定的房价体系中，沈阳购房者的购房成本不算很高，其购买能力也能扛得住市场的变化。

#Q4

三胎来临，或将启动刚改新走势

七普热度还没下去，笔者正在组稿的时候，三胎政策带着六一儿童节的祝福到来了——根据新华社5月31日消息，中央政治局会议审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

其中，最重磅的一点当属放开三胎政策，原文如下：进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、积极落实应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

众所周知，房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融，所以，三胎的人口政策的进一步放开，与房地产行业的发展息息相关。

此次人口普查数据显示，由于生育政策调整，全国多出生“二孩”数量达1000多万人，这正是“二孩”政策对新生人口的影响显现。今后“三胎”政策对出生率或许也会产生积极的作用——刺激提升人口增长率，进一步挖掘人口红利，扩大未来潜在的购房群体。

首先将是改善型住房的需求相应增加，两房、小三房的淘汰恐将到来。

有报道称，2014年2月21日，北京正式实施“单独二孩新政策”前后，纯商品房住宅市场数据方面，三、四房的成交量从过去20个月的45%扩大到50%。家庭住房类型的改变，改善性需求的增强，是人口政策作用于家庭结构给房地产市场带来的最重大的影响。

以此或许可以推测，未来三孩降生后，家庭置换大户型的意愿将会增加，房间多了才能满足需求，如今小三房盛行的现状可能改变，未来四房、五房的大户型产品将会成为更多购房者的需求——大户型的精细化设计以及功能分区的改良、包括空间灵活拓展、迭代更新等等。

其次，强者恒强，优秀的名校学区房可能将更受青睐，成为房子保值、增值的关键。随着家庭小成员的增加，将增加学区房需求，名校学区房本就名额紧张的情况下，未来优质学区资源的争夺将更激烈，有好学区的房源更能保值升值。新城区的学区房可能会渐渐起势，老破小的优势或许会慢慢失去，因为老破小的高房价逼迫新城市人必须走向新区，毕竟老破小住不下一家子人，时间成本也是教育领域的重要一环，由此，新老城区的生源质量未来可能会慢慢趋平。

结语

长期来看，城市的人口增长速度（包括自然流动、三胎）或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度的不同出现严重分化。随之而来，综合城市调控政策与“两集中供地”政策的出台等因素，城市投资机会或将发生变化，房地产企业对城市投资机会的研判，或再度迎来重要窗口期。比如，房企在打造项目时，亲子相关的配套比重会有适当地增加，带有亲子属性的地产项目，或将打开一片新天地。当然，这也是部分购房者乐于看到的变化。

其实在沈阳，城市扩张的脚步从未停歇，从人口的增多，到经济的发展，再到教育、医疗、交通等基础设施的建设，沈阳一直在路上！十年来，沈城楼市似乎从没有跃进式发展，但是也一直跟随着沈阳的步伐，不断蓄力，改善沈城人居环境，持续助力沈阳城市焕新。未来，沈阳在坚持房地产调控主旋律不变的前提之下，或许会有针对多孩家庭的相关利好政策出台，这些政策如何细化并落地实施，才是大家更加需要关注的。