2021年6月12日，北京市昌平区公布了《北京市昌平区第七次全国人口普查公报》，详细地记录了昌平区在过去十年的人口变化特征。
从这个公报的数据来看，昌平区人口在过去十年主要有三大变化：
第一，昌平区目前常住人口高达227万，仅次于朝阳海淀，是北京常住人口规模最大的区域之一。
再过十年，昌平区的常住人口有可能将会超过海淀。
第二，昌平区也是北京过去十年人口净流入最大的区域之一：过去10年人口净流入61万，仅次于通州区和大兴区。
第三，昌平区已经成为“北漂”人口规模、占比及流入最大的行政区，过去十年是昌平“北漂”人口大爆炸的十年。
目前昌平区的北漂外来人口规模达到131万，已经超过了朝阳区而成为北京外来人口最为集中的地区。
同时外来人口已经占到昌平区总人口的60%左右，而且在过去十年外来人口净流入高达46万，占到了昌平区人口净流入的80%以上。
这充分说明昌平区的常住人口增加，主要是承接了“北漂”外来人口，大量的外地人聚集昌平区，增加了46万，而京籍人口仅仅增加了12万。
昌平区，可谓是“北漂人口大爆炸”！
本次昌平区的人口普查数据同时还透露出一个重要信息：昌平区的常住人口分布也是非常不均衡。
整个昌平区大概是1300平方公里，而北六环-北五环之间的“昌平南地区”仅有300平方公里，但却集中了昌平区75%的人口，常住人口总量已经接近170万人。
常住人口密度已经达到5000-6000人/平米公里，这个人口密度已经和朝阳区海淀区基本差不多了，未来这个地区的人口还会持续提升。
昌平南地区有可能会成为北京人口密度最高的板块之一，未来这个版块的发展潜力还会持续释放。
2010年昌平南地区的常住人口是122万，2020年已经暴涨到170万，十年人口增加接近50万，每年就有4-5万的“北漂”选择在昌平南地区入住。
可以说，过去十年，昌平区新增的60万人口，大部分都去了昌平南，从而推动昌平南人口暴涨。
2010年的时候，昌平南地区一共有“一个街道四个镇”：城北街道，回龙观镇，东小口镇，北七家镇和沙河镇，人口大概是122万左右。
到了2020年，回龙观镇一分为三，分别成立了“回龙观街道”，“龙泽园街道”和“史各庄街道”，人口从30万暴涨到了42万。
东小口镇也“一分为四”，成立了“一个地区三个街道”：东小口地区，天通苑北街道，天通苑南街道和霍营街道，人口从35万暴涨到了43万。
以上7大板块后来被北京市规划成为“回天地区”，定位成为“北京科技创新社区”+“服务国家科技平台建设的重要节点”。
说简单一点就是为了承接“生命科学园”，“中关村软件园”，“未来科学城”和“望京商务区”的码农居住人群，是一个“高级睡城”。
为了让“回天地区”能够吸引更多的中高端居住人群进来，北京市决定启动多轮“回天计划”：大量增加回天地区的学校数量和规模。
根据规划：回天地区将会新增77所幼儿园+21所小学+11所中学+8所9年一贯制学校。
未来回天地区会不会像亦庄核心区一样，也来一个“回天独立学籍区”呢？让回天地区的学籍和昌平区实现脱离，提高回天地区的人口吸引力。
同时根据规划，回天地区将会拥有“7条地铁”，这个地铁数量远超任何一个近郊区，甚至已经逼近北京城市副中心的水平。
未来昌平南地区还将打造4条线路，分别是13号A线，13号B线，17号线和17号线支线，这四条线路目前均已经基本确定。
也就是说到了2026年左右的时间，回天地区将会呈现“7大地铁线路”的超强格局，近郊区地位提升为城区地位。
从学校，再到地铁，未来恐怕回天地区的人口可能还会进一步流入。
2010年回天地区的人口是65万，2020年已经增长到85万，随着学校、地铁的大规模建设新增，可以预估未来回天地区将会成为北京首个“百万人口”的“超级睡城”。
未来“回天地区”的房价一定会持续走高！
那么随着“回天地区”人口的快速增长，这个片区未来的房价会出现什么样的特征呢？
我们认为有几个趋势是基本确定的：
第一，“回天地区”的新房将会全部破6万，甚至后期会达到7万。
目前回天地区在售的主要是限竞房项目，包括奥森one，澳海明月，金宸府等项目，均价都在5-6万/平米，其中金宸府的价格要更低。
回天地区这一轮限竞房销售已经全部接近尾声。
后面即将入市的是“限价商品房”，最主要就是中交地产的“马连店项目”和“生命科学园项目”，这两个地铁商品房项目的限价分别是6.3万/平米和6.2万/平米。
目前判断，虽然配建有“公租房”，但回天地区需求旺盛，我们判断应该属于“热销盘”。
到了2022年，回天地区如果有新地块上市，我们判断单价会在6.5万以上，部分项目有可能会逼近7万。
第二，新房和次新房的房价会上涨，小户型二手房房价也有空间，形成巨大的价差。
回天地区15年以内的“次新房”价格还有进一步上升的空间，尤其是100平米以内的中小户型产品，会供不应求。
回天地区二手房最大的问题就是两个：第一，户型偏大，总价偏高；第二房龄偏大，杠杆价值有所折损。
这会导致片区形成“价差”：老破大房价偏低，次新房，新房的中小户型房价持续上升，区域结构性“分化”。
综合来看，昌平南片区是未来北京最有价值的“三大近郊区”之一，人口持续流入，片区教育、轨道交通持续完善，这个片区的房价空间还有进一步上升的概率。
在产品选择上，次新房的中小户型，新房的中小户型是最优选。
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