房产税“石锤”，多套房应该卖掉？马光远“2字回应”，3个建议

随着人口数据的出炉，房地产市场也颇不宁静。

众所周知，支撑房地产发展的有3个方面的因素：

• ①购房群体的多寡，根基是人数多少，特别青壮年人数比例；
• ②房市的资金多寡，资金流入大、楼市货币宽松期，那房价上涨的空间就大一些，反之则小；
• ③房产的增值变现潜力，房产信心越强，那么就会有更多人拿钱投身炒房市场，反之则会退出。

自从2017年之后，房地产上述的3大支撑条件，似乎正在被逐一砍断，特别是进入到了2021年，这方面的新变化更加明显，房产税信号“石锤”应该甩卖多余房产了？

房产税开始石锤？信号连连。

5月，财政部、住建部、税务总局、人大常委预算工委等4大部门联合组织了一次房产税的改革试点座谈会，从这场座谈的主题就可以明显读懂今后房产税的基本方向。直接传递出一个“石锤性”信号：房产税真的来了，不会再有“延迟、再等等”的说法。

关于房产税，很多人只是“知其一不知其二”，市场上有3种基本的态度，对于手中房子多的家庭而言，他们希望税率要低一些，至少不能跑赢了房价增幅，这样房产持有就还有一定的正向溢价空间，投资型房产依然可以大量存在；对于手握2-3套房产的一般家庭来说，他们希望起征点高一些，尽量能把自己的这2-3套房产省略掉；对于没有房子的刚需而言，他们理所当然期盼费率越高越好，这样可以促使大量持有投资性房产的人把多余的房子扔出来，带动房价下滑，进而自己可以顺利买房上车。

那么，房产税的比例究竟有多高？专家们表达出了基本一致的看法：

1、建议应该设置一定比例的免收面积，用来保护基本刚需家庭的住房权益，毕竟房子的本质属性是用来住人的，买房人按照房产属性合理使用房子，应该支持和鼓励，财税学专家张学诞建议为人均40平方米到60平方米。

2、对于比例问题，张学诞同样认为，可以设定在0.2%~1.2%的范围，这样相对合适。这也就意味着，如果不考虑免收面积的话，那么一套价值100万元的房产，每年需要交2000元-1.2万元的费，金额说起来不大，但对于一般买房人来说，也不算小。

那么，看完以上2个新变化，多套房应该卖掉？马光远“2字回应”：天真。

经济学家马光远在4月21日就发表了《马光远：房产税开征之日，就是房价B跌之时？》一文，畅谈对买房人的影响，他指出，很多人天真地认为房产S会促进房价下滑，进而让自己买得起房子，但这种想法不切合实际，只有区区1%-2%的费点，根本就是起到了微不足道的作用，比起房地产动辄5%-10%的正向溢价幅，简直可以忽略不计，只不过会稍微增加房子持有成本而已。

一旦开征房产税，对房价的影响如何？ 在房产税问题上，最天真的认识是，房产税可以降房价。这是为什么一谈及房地产长效机制时，很多人将房产税列为长效机制的核心的重要原因。 这点微不足道的房产税，对于高净值人士和炒房者而已，以及相对于房价上涨的收益，根本就是九牛一毛。而且，如果考虑征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。

所以，从经济学家马光远的上述说法，就可以得出一个非常直观的结论：房产税对房市影响其实很小，不要对房产s会带来楼价下跌抱有多大信心，实际上甩卖多余的房产也不可能出现。

今后的买房逻辑如何？懂行人给3个建议，提前看看。

第一、投资房产的潜力会大大压缩，大城市溢价性能仍在。房产有3个主要的变化逻辑值得关注，第一房产会因为城市发展差异而表现不同，“强者恒强”依然是第一条定律，在《蜗居》的年代里，上海的平均房价才1.2万元/平米，只有在内环地段，才零零星星出现几个价值2万元-3万元/平米的楼盘。那个时候产生了“房奴”这个新词儿，买房成为了不少年轻人“讨厌和鄙视”的行为。

多年之后发现，这些讨厌“房奴”的人，最终被大城市“抛弃”，只能在二三线城市选择当新的“房N”，始终逃不开买房的结局。而那些忍着压力选择核心城市买房的人，现在成功置业，实现了华丽转身。所以，虽然房产持有成本会提升，但是中心城市、大城市的优势依旧。

第二、买房尽量“够着买”。什么意思呢？就是你要选择具有投资性的地产，不要选择居住性的地产，第一点已经说明白了，现在的房产价格高者，未来5-10年后还会是价高者，现在的价格低廉房子，除非“意外因素”出现，否则将来还会是“廉价者”。买房要克制住后退的思维，尽量踮着脚尖去买。

第三、关注房产的金融价值和附属价值。最后这一条说的是如何选房的问题，既然都知道要“踮着脚尖”购房，那么如何找到这类房产？有3个要素决定，城市是第一位的，北京10平米的房子可能价值高达200万元，玉门10平米的房子，白送都没人要；学校第二位，深圳学区房高达10万元/平，三线城市学区房才1万元/平；交通第三位，特别是地铁对房产价值左右很强。