中指调查 | “三胎”放开，这些新需求地产人要知道

国家放开“三胎”政策，引起了社会的广泛关注，为了解城市居民家庭目前的子女生育特征、居住状况、置业需求等，推动房地产行业更好地满足多孩家庭住房需求，中指研究院特开展本次“‘三胎’放开与置业需求调查”。

本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷超10000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。

划重点：

◆ 生育计划分析。本次调查有生育“三胎”意愿的人群占比为55%，其中，广东、甘肃、广西等省份意愿较强；从时间分布来看，计划要“三胎”的时间普遍集中在2年内，体现出“并不着急要”的特点，预计“三胎”放开政策带来的影响可能集中在1~2年以后。

◆“计划三胎”家庭置业需求分析。计划生育“三胎”的家庭有换房置业需求的占比接近九成，整体换房需求强烈，其中二线城市最为强烈，三四线次之，县城最弱。具体需求来看：

（1）户型及面积：120~140平四居室将成为未来“三胎”换房的主要选择，同时，100~120平的紧凑户型也受消费者青睐。

（2）空间改善需求：当“二胎”家庭过渡到“三胎”家庭时，主卧室、儿童房、客厅是最需要进行功能改善的空间，企业需要进行重点打磨。

（3）儿童房改善需求：“三胎”家庭换房时，对更多的儿童房间数量、更强大的儿童房收纳功能以及装修的环保与安全最为敏感。

（4）外部配套与服务需求：高质量的家政服务、托管托育服务、医疗配套服务是“三胎”家庭对社区最看重的方面，未来社区增值服务空间巨大。

（5）置业核心关注因素：学区、地段、价格是影响“三胎”家庭换房置业的最重要因素。

◆ 企业策略建议。产品设计层面，三胎时代的到来将进一步推动住宅产品的迭代升级，企业需要打造更宽、更长的住宅产品线；营销推广层面，根据不同类型家庭的居住痛点，需要重新进行相应的策划和服务定位；投资拓展层面，因“三胎”政策可能引起家庭人口规模发生上移的区域，企业可适当增加投资力度；物业运营层面，社区增值服务空间巨大，企业的物业增值服务可进一步扩充维度和深度。

受访者一览

本次受访者绝大部分是在较高能级城市工作和生活的人群。从年龄来看，85后~95后为主，这部分人群也是未来购房需求的主力军。区域分布上，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，这些地区也是房地产市场相对发达的区域。

数据来源：中指云调查

数据来源：中指云调查

“三胎”生育计划分析

◆生育意愿

调查结果显示，已婚家庭单孩占比58%，二孩家庭占比30%。“二孩”家庭中，有生育“三胎”意愿的占比接近55%。计划生育“三胎”的最大原因是“家族大家庭观念的影响”。同时，父母“担心子女太孤单”也是选择生育“三胎”的重要原因。除此之外，部分家庭经济条件允许，也会选择生育“三胎”。

另一方面，决定不生育“三胎”的原因最主要还是育儿成本太高，当下两个孩子的养育成本已经是一笔不小的开支，生“三胎”会让压力大增。同时，生活和工作压力大导致精力有限、父母年纪大托管难也是影响家庭不生育“三胎”的重要原因。因此，如果相应的福利保障政策没有跟进和落实，将会很大程度上降低家庭生育“三胎”的意愿，受访者最为关心的两个预期是孩子的托管、托育问题（如图2-3所示）。

数据来源：中指云调查

数据来源：中指云调查

数据来源：中指云调查

◆区域差异

不同地区因经济、风俗习惯、生活成本等因素的影响，导致生育“三胎”的意愿呈现明显分化的现象。调查结果显示，广东、甘肃、广西生育“三胎”意愿较为强烈，生育意愿占比均超50%，贵州、山东、河北、重庆、四川、福建等省份生育意愿也在40%以上。

数据来源：中指云调查

◆生育时间

调查结果显示，二孩家庭中计划生育“三胎”的时间普遍在2年内，一年内占比达到了27%，半年内占比很小。整体来看，计划要“三胎”的时间体现出“并不着急要”的特点，预计“三胎”放开政策带来的影响可能集中在1~2年以后。

数据来源：中指云调查

“三胎”置业需求分析

▍要不要换房

调查结果显示，从全国层面来看，“二孩”家庭中，计划生育“三胎”的家庭打算换房的整体占比接近九成，换房需求较为强烈；分线来看，随着城市能级的提高，计划换房的占比逐渐提升（一线例外），这可能是因为城市能级越低，原本的户型越大，有些前期一步到位就能满足新增人口的住房需求，换房需求反而相对较弱；而能级高的城市目前居住状况比较紧凑，在条件允许的情况下更需要换房。

数据来源：中指云调查

▍需要什么样的产品

◆户型及面积需求

二胎到三胎的过程，也是居民家庭居室扩张的过程。如下图所示，目前二孩家庭居住在两居室的占比21%，居住在三居室的占比50%，而到了“三胎”家庭，三居室占比由原来的50%缩小到23%，四居室占比则从原来的21%上升到42%，这是一个非常明显的变化。

数据来源：中指云调查

从实际的偏好调查来看，计划生育二胎家庭有52%的受访者需要三居室，而计划生育三胎家庭仅有40%需要三居室。更多的需求转移到了四居室及以上——计划生育“三胎”家庭有32%的受访者需要四居室及以上，较计划生育二胎家庭高出了16个百分点。面积需求方面，计划生育“三胎”的家庭青睐于120~140平的产品，其次为100~120平的产品。众所周知，孩子的成长周期是一个长周期的过程，全生命周期户型很有必要。因此，“三胎”家庭对于户型的灵活性要求会更高（特别是高房价地区），未来“3+1”和“4+1”户型或将会成为该类置业者比较受欢迎的产品。

数据来源：中指云调查

◆空间改善需求

计划生育“三胎”的家庭换房置业时对房间的空间有所要求，本次调查中，主卧室是受访者换房考虑需要改善的第一因素，因为从婴儿刚出生开始，很长一段时间都是跟随父母同住，这对主卧室的要求有所提高，无论是主卧室的空间还是功能，都应该有所提升。其次，儿童房和客厅也是换房置业者考虑的重要空间，随着婴儿长大，因为小孩的娱乐和跑动，儿童房和客厅将会成这个阶段的主要室内活动空间，所以对这两个空间的需求功能也会增加。

数据来源：中指云调查

◆儿童房改善需求

为了能够更好地了解“三胎”换房置业者对儿童房的具体需求，从儿童房的空间和数量需求、功能强化、装修强化因素三个方面进行了调查。调查结果表明，“三胎”换房置业者可以接受儿童房面积小，但是数量应该增加，满足多孩家庭对多房间的需求仍是重要的考虑因素。其次，因为婴儿在成长的过程中，对物品的需求变化很快，尤其是衣服和玩具，这就要求儿童房间的收纳功能需要有所提升，而这也意味着产品在设计阶段就要考虑到儿童房的功能变化，以满足客户的需求。随着精装占比的不断提升，环保和安全也是换房置业者对儿童房装修过程中最需要强化的两个因素。

数据来源：中指云调查

数据来源：中指云调查

◆外部配套与服务需求

“三胎”家庭对购房的关注点将不仅体现在房屋本身，会更加关注社区的配套和增值服务。多数受访者认为生育孩子需要更便捷的家政服务和托管、托育机构，未来拥有更全面、高质量的孕育服务体系的社区将会成为“三胎”生育家庭的首选；此外，受访者还更加关注成熟的医疗配套服务，保障护航孩子平安健康成长。目前拥有全面生活服务的社区仍占少数，整体物业增值服务仍处于起步快速发展阶段，未来物业可根据孕育体系构建相应服务方式，整体社区增值服务空间巨大。

数据来源：中指云调查

◆核心关注因素

“三胎”背景下，消费者对学区的重视程度进一步提升。调查结果显示，学区因素是三胎换房置业者最关注的因素，尤其是针对当下教育资源分配不均的问题，使得该因素因为孩子数量的增加变的更为重要。其次地段和价格也是置业者重点考虑因素。

数据来源：中指云调查

企业策略建议

第一，产品设计层面，企业要更加重视改善型住房产品的研发，三胎时代的到来将进一步推动住宅产品的迭代升级，消费者对产品的空间需求、功能需求、配套需求、服务需求均将出现结构性的升级。因此，企业在产品设计层面需要针对不同家庭生命周期，打造更宽、更长的住宅产品线，更好满足多孩家庭的需求。

第二，营销推广层面，需精准研究不同类型家庭的居住痛点，进行产品及服务定位的输出，特别是针对计划生育“三胎”的家庭，因其对户型和功能的灵活性和对环保、安全、配套等因素更加关注，这些都需要重新进行相应的策划。

第三，投资拓展层面，政策影响区域分化的背景下，要重视对政策敏感度高的区域，后期家庭人口规模发生上移的可能性也较大，政策的放开将对这些地区未来的住房需求形成新的支撑，企业也可适当增加投资力度。

第四，物业运营层面，高质量的家政服务、托管托育服务、医疗配套服务是“三胎”家庭对社区最看重的方面，未来社区增值服务空间巨大，企业的物业增值服务可进一步扩充维度和深度。

作者：王亮、张广杰