在营收、净利润均大幅下降的背景下，荣丰控股能否顺利进军大健康领域，培育新的业绩增长点值得关注
《投资时报》研究员 王雨
在房住不炒总基调下，国内房地产行业呈现出稳中有降趋势，行业内资金和项目逐渐向龙头企业聚集。而以荣丰控股集团股份有限公司（下称荣丰控股，000668.SZ)为代表的部分中小房企则面临转型压力。
数据显示，2018年至2020年，荣丰控股营收分别为2.49亿元、4.19亿元、1.10亿元，整体呈下行趋势。且从总规模上看，荣丰控股已处于房地产行业末端，尤其是2020年营收下跌明显。针对其2020年业绩下行，交易所还向荣丰控股下发了问询函。
《投资时报》研究员注意到，事实上自2008年以来，荣丰控股就在寻求转型。最新消息显示，2020年荣丰控股欲收购芜湖东旭威宇医疗器械科技有限公司(下称威宇医疗)30.15%股权，进军医疗器械行业。值得注意的是，这部分股权原为荣丰控股大股东盛世达持有。
目前，荣丰控股已少有新增土地储备，营收主要来自长春国际金融中心项目。而2020年该公司营收、净利润均大幅下降，营收来源少又要投资新领域，也使其现金流并不充裕。
转型大健康领域
2008年，荣丰控股借壳“S武石油”顺利登录主板。查阅荣丰控股官网可以看到，2008年前，荣丰控股的主要活动可以总结为拿地、入股银行。
1992年荣丰控股的前身荣丰地产成立，依靠上海市动迁房项目赚到第一桶金，此后该公司又陆续开发杭州项目、“荣丰2008”、非常男女和非常空间。2006年荣丰控股获得重庆慈母山地块使用权，2007年12月摘牌长春国际金融中心地块。
在投资方面，2001年北京荣丰年入股长沙市商业银行（现长沙银行,601577.SH）。2004年，荣丰控股控股股东入股北京市商业银行（现北京银行，601169.SH），2007年荣丰控股入股安徽省马鞍山农村合作银行，成为该行第一大股东。
而从2007年起，中国房地产市场经历了黄金十年。但在这样一个机遇期面前，荣丰控股仍在持续投资其他行业。2009年，荣丰控股实控人王征入主香港亚洲电视。大事记显示，本次投资王征共投入自有资金逾23亿港币，但该次投资并未获得成功。
在2020年年报中，荣丰控股表示，公司将逐步对现有房地产业务进行剥离处置，后续将注入盈利能力较强、市场空间广阔的医疗健康行业相关资产。
事实上，2020年5月，荣丰控股开始筹划以发行股份及支付现金方式威宇医疗100%股权。2021年6月8日，荣丰控股披露重组报告书，拟以约3.17亿元现金购买威宇医疗30.15%股权，同时拟以现金0.60亿元对威宇医疗进行增资，值得注意的是，这30.15%的股权原是荣丰控股的大股东盛世达持有的。
本次交易完成后，荣丰控股2020年度净利润由-2328.53万元变为4740.18万元。
荣丰控股近两年营收状况（万元）
数据来源：荣丰控股2020年年报
收入来源单一
尽管交易完成后荣丰控股利润由负转正，但2020年其营收规模和盈利能力仍明显下滑。数据显示，2018年至2020年，荣丰控股营收分别为2.49亿元、4.19亿元、1.10亿元，扣非净利润分别为736.01万元、3851.23万元、-3187.56万元。
2020年，该公司营收同比下降73.84%，净利润同比下降182.78%。其中，第四季度实现营业收入0.66亿元，占全年收入的六成。房地产开发业务毛利率为30.45%，同比下降25.74个百分点。同时，荣丰控股2020年末应收账款余额为2996.81万元，同比大幅增长258.31%。其中，对母公司之联营企业威宇医疗应收账款为417.17万元。
针对2020年的业绩状况，交易所对荣丰控股下发了问询函，要求公司说明业绩下滑的原因及四季度营收占比高的合理性。
《投资时报》研究员查询资料注意到，近年来荣丰控股唯一建设的项目就是长春国际金融中心。该项目于2015年开始建设，在2016年后成为该公司的主要收入来源。
而2020年，荣丰控股业绩下滑主要是由于2019年长春国际金融中心的结算金额为4.08亿元，而2020年该项目的结算金额仅为7465.52万元。
本次问询中提到，长春国际金融中心项目目前主要为商办产品且定位较为高端，售价远高于市场平均水平，市场竞争压力较大。2020年年报显示，长春国际金融中心的平均出租率仅为39.63%，累计预售面积占总可售面积的29.34%。
由于收入来源相对单一，荣丰控股的现金流状况并不乐观。年报显示，该公司2020年末现金及现金等价物余额为2606.89万元，经营活动、筹资活动产生的现金流量净额均为负，投资活动产生的现金流量净额较去年有所下滑。一年内到期的银行贷款、票据和非银行类贷款合计达到了7.22亿元。
或是为了缓解现金流状况，近年来荣丰控股也在出售各类资产。
2019年9月荣丰控股子公司北京荣丰拟分批出售所持有的长沙银行4982.51万股股票，首批拟处置820万股，计划于两个月内出售完成，10月继续出售剩余的股票，11月17日通过集中竞价的方式卖出全部长沙银行的股票。2001年，北京荣丰入股长沙市商业银行（后更名为长沙银行），2018年长沙银行上市，2019年，仅在上市一年后北京荣丰便将这部分资产出售。
2020年12月荣丰控股将持有的重庆荣丰吉联房地产开发有限公司（下称重庆荣丰）100%股权转让给保利（重庆）投资实业有限公司。预计此次出售能给荣丰控股增加净利润约4.12亿元。重庆荣丰的核心资产是位于重庆市慈母山的一宗土地，该土地也是荣丰控股目前仅有的土地储备。
本次问询函也要求荣丰控股说明，在存量房地产开发项目较少、市场竞争压力较大等情况下，公司持续经营能力是否存在重大不确定性。
针对上述情况，荣丰控股回复问询函表示，年度报告期内，其持有重庆慈母山和长春国金中心两个项目。其中，重庆荣丰100%股权已于报告期末转让给保利重庆公司，总交易对价为12.10亿元。
目前，交易双方正在按合同约定正常履行。长春国金中心项目已实现整体竣工验收，可售面积为20.1万平方米，已售面积5.9万平方米，待售面积14.2万平方米。其中，写字楼待售面积10.9万平方米，如按已售均价每平米1.92万元计算，未来仅写字楼部分将产生销售收入21亿元。预计随着重庆荣丰股权转让事项的推进及长春国金中心项目陆续销售，公司将有较为充裕的现金流，支持主营业务转型。
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