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一二手房倒挂近1倍,滴水湖大批新房将排队入市!

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  在五大新城中,南汇新城所在的临港新片区是最年轻的一个区域,也是五大新城中距离市区最远的。临港新片区范围很大,但真正的核心在环滴水湖区域,这里也是上海外环外唯一的中央活动区所在,未来将被打造成为临港的金融、科研、教育、旅游中心。

  

  

  短板依然明显,政策扶持力度大!

  临港未来的发展潜力是极大的,尤其是滴水湖畔区域正在被打造成为临港版的”陆家嘴“。目前,滴水湖环湖区域内,拥有海昌海洋公园、上海天文馆、冰雪之星等地标性旅游景点。同时,华二临港校区、上海中学东校、明珠小学等优质教育资源引入,加上市六医院、浦东医院等三甲医院也纷纷落地,这里的基础设施已经成型。

  

  遗憾的是,区域内的商业配套起色并不明显。除了在海洋大学、海事大学、建桥学院组成的大学城附近汇聚了一部分底商和沿街商铺外,稍大型的商业仅有开业多年、商业面积5万方左右的港城新天地,以及其中包含的1.6万方的卜蜂莲花,来满足附近片区基本的日常需求。

  

  综合性的大型商业体明显是滴水湖的一块短板,为此,“十四五”期间临港新片区也在加大招商力度,并计划引入3万方免税店,配套奥特莱斯,米其林餐厅等高端商业业态。

  临港大道地铁站“爱琴海购物中心”目前也正在建设中,这里将成为滴水湖的商业新地标,弥补区域内高端商业不足的现状。

  未来,这里将拥有全新的城市界面、宜居的生态环境、多样性的娱乐场所和商业配套,管理人员正努力将临港新片区建设成为脱离于上海市区,并能独立运行的综合性节点城市。

  滴水湖另一个存在已久的问题,就是人口基数少。从热力图来看,五大新城人口密度一目了然,滴水湖目前的人口水平依然排在五大新城的末尾,现阶段主要人口还是集中在大学城附近。

  这与临港相对独立和偏远的地理位置密切相关,但未来,这一局面也将被逐渐打破。

  

  五大新城核心区域热力图对比

  (颜色越偏向红色和橙色,人群聚集越高,越偏向绿色或紫色人群聚集越低)

  在《南汇新城“十四五”规划建设行动方案》中,对人口导入有了明确指标,至2025年南汇新城的预期常住人口要达到75万人。

  为了吸引更多高端人才,滴水湖区域也在积极引入优质产业。根据之前《临港新片区进一步促进服务业高质量发展的实施意见》规划,未来滴水湖核心功能区之一的103区域——临港科学城,将重点集聚发展科技服务等现代服务业,而105区域将被打造为临港未来的“陆家嘴”,未来这里将云集一大批银行、证券、投资国际贸易等企业。

  

  而大学社区作为滴水湖核心功能区的重要组成部分之一,也能为该区域持续输出高等人才。相信产业的导入在解决大学生就业问题的同时,也能真正为滴水湖核心区域留下人才。

  

  一二手房倒挂严重,

  二手房挂牌价突破6万/平!

  在大力发展核心产业的同时,临港对于人才落户和买房的政策,也是目前五大新城中最为宽松的。除了和其他新城一样,“居转户”年限由7年缩短为5年;直接落户积分提升,特殊人才居住证最高加20分外,最重磅的可能就是,买房限购年限方面,临港新片区内买房社保缴纳时长由5年变3年。

  正因如此,叠加临港新片区、五大新城等一连串利好政策刺激下,临港的二手房价近年来开始快速上升,而滴水湖区域更是一路领涨,其中,房价涨幅最为明显的要属临港大道附近,这里聚集了万科、保利、陆家嘴等大型品牌房企。

  在某中介网站上,这里的别墅类产品挂牌均价已经突破6万元/㎡,高层产品挂牌均价也在5万元/㎡以上。

  

  图源贝壳找房

  贝壳找房成交显示,部分热门项目例如万科金域蓝湾在今年有3套房源成交记录,最高的一套房源成交价在4.8万元/平方米。虽然与挂牌价差距明显,但与其他几个新城的差距正在缩小,滴水湖的市场接受度也可见一斑。

  

  二手房价格高涨,但这里的新房价格由于限价的关系却依然保持在3万出头的水平,今年上半年入市的万达钻石湾,开盘均价仅32530元/㎡。由于近几年滴水湖一带新房供应少,加上一二手房倒挂严重,钻石湾一次性推出的724套房源,共迎来了1700组客户参与认筹,远远超出1:1.3的认购比。

  对此项目也发布公告,表示持有临港3.1和3.2人才证的业主可优先购买,最终入围的968组客户全部为3.1人才证持有者。

  

  

  滴水湖未来供应量充足,一手房或持续火热!

  从万达钻石湾的火热情况可以看出,很多人依然看好滴水湖未来的发展。在经历了第二轮调整期后,第三批集中认购名单中又见到了滴水湖环湖区域新房的身影,共计将推出600多套房源。

  虽然总套数不多,但是产品更丰富,高层、叠加到联排应有尽有,若不出意外,3.1-3.2人才证持有者依然是这批房源的主力购买人群。

  

  滴水湖第三批即将认购新盘

  由于滴水湖核心区域的新房明显表现出惜售的心态,短期内造成了新房供不应求的局面。去年一整年滴水湖仅有600多套房源入市,到今年新房集中入市这一局面才被逐渐打破。

  

  滴水湖2020年开盘项目

  但供应速度慢,并不意味着滴水湖未来没有房子卖了。网易房产统计数据显示,滴水湖区域内的新房存量依然很大,大约有6000多套的新房供应,11个纯新盘可供选择,买房人不用过于担心买不到新房,而导致恐慌情绪。

  

  滴水湖待入市项目一览

  除此之外,土地供应也是开足马力,在今年首轮集中认购地块中,滴水湖环湖区域的顶级科学家社区就有3幅涉宅用地出让,出让体量约30.1万方,共计5764套房源。

  并且地块设置房地联动价为3.2万/㎡,这也意味着未来1、2年内这里的新房价格不会明显上涨,在接下去很长一段时间内,滴水湖环湖区域内的一手房或仍将保持火热态势。

  

  滴水湖第一批集中出让地块

  以目前滴水湖板块的发展来看,这里已经具备了较高配置的教育、医疗配套,大型城市文化、休闲娱乐场所也已就位,未来大量商业体即将落地,虽然远离市区,但独立成城,功能完善。

  如果你是临港新片区的工作者,那么这里无疑是置业的首选区域。但是对于在市区上班的客群来说,这里的配套离成熟还尚有一段距离,新房的入围条件也更严苛,倒未必是最佳选择。

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