甪直成为园区飞地3个月了，到底起飞没

　　“你你你你要跳舞吗”

　　3月15日，。

　　一时间，出现很多了关于“甪直起飞”、“甪直要火”的消息。如今近3个月时间过去了，甪直到底起飞没？

　　我们来看看市场表现：

　　“甪直成为飞地后

　　房产市场表现如何”

　　▷新房市场表现亮眼

　　目前，甪直板块在售的新盘有湖东未来、大境公园时代、望湖玫瑰园和荣盛·甫上。

　　其中湖东未来和大境公园时代的表现很亮眼。

　　根据克而瑞的数据，湖东未来是5月苏州市区商品住宅项目销售套数榜的

　　第一名，共售出225套

　　◎图源克而瑞苏州房产测评

　　在吴中区，湖东未来则以5.52亿元、2.41万㎡、225套的成交表现，获得吴中5月成交的三冠王。

　　◎图源克而瑞苏州房产测评

　　湖东未来是去年首开的新盘，位于甪直鸣市路南侧，重村路西侧。

　　根据规划，项目将打造25栋住宅，由9栋11F小高层，16栋21-25F的高层组成，精装交付。主力户型建筑面积段为95-125平。

　　湖东未来首次领取预售证是去年11月，而第二批预售证则是今年的3月25日。就在甪直官宣成为园区飞地后十天。

　　不得不说，这时机赶得十分巧妙。

　　而甪直纯新盘大境公园时代的表现同样很精彩。

　　大境公园时代5月28日领取预售证，5月30日开盘。

　　大境公园时代首开告捷，二期已经准备加推了。

　　据大境公园时代的销售透露，首次开盘领取316套房源的预售证，目前只剩下5套，基本上卖完了。

　　大境公园时代是苏州大境系公园作品，项目继承碧桂园“大境系”产品基因，打造2大主力户型，分别为建面约100㎡、125㎡。

　　项目拟建10栋住宅，共983户，其中，4栋18F小高层、6栋25/26F高层。

　　大境公园时代示范区公开的时间是3月20日，也是在甪直成为飞地后不久。

　　这其中的因果关系，大家自行体会。

　　▷二手房均价小幅上涨

　　甪直二手房的市场，以“南山维拉”，“阳光城丽景湾”为成交主力。

　　从今年3月至5月，南山维拉和阳光城丽景湾的二手房一共成交31套，其中南山维拉成交13套，阳光城丽景湾成交18套。

　　南山维拉和阳光城丽景湾离得很近，只有一路之隔。

　　南山维拉体量很大，当时还是倒挂盘，最后的一次开盘是在2019年，备案均价在1.5W/平，现在二手房均价在2.2W/平左右。

　　而阳光城丽景湾，与南山维拉的定位相似，体量不小，有3000多户，两个楼盘在甪直板块内都更接近园区，因此有不少园区上班的刚需族选择这里。

　　目前，甪直二手房均价23014元/平，相较于3个月之前的房价有小幅度的上涨。

　　甪直2月二手房均价：

　　甪直5月二手房均价：

　　“除了飞地规划

　　甪直还有什么”

　　先来回顾一下，甪直成为园区飞地后，能带来什么。

　　1、吴中、园区进行区域协同发展，推动苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区。

　　范围包括：吴中区和苏州工业园区相邻的甪直镇、郭巷街道和独墅湖科教创新区。

　　2、示范区以吴中区、苏州工业园区两区属地管理。

　　协同推进为主体架构，开发建设管理由两区各自负责。

　　3、在吴淞江以南、澄湖以北区域划定26平方公里左右区域， 设立“协同发展核心区”。

　　核心区由 高端创新产业集聚区、高端创新产业协同区、田园生态区 三部分组成。

　　4、苏州工业园区十年内投资在甪直、郭巷区域的教育、卫生、创新平台等项目资金不低于 20 亿元。

　　前三年累计不低于6亿元。

　　5、十年后集聚区一般公共预算收入形成的地方财力按 2∶4∶4 分配

　　即市级 20%，吴中区 40%，苏州工业园区 40%

　　6、实施更加积极、更加开放的人才政策 。

　　实现示范区内高端人才互认、政策资源共享。

　　
简单来说，就是园区要在十年内扶持甪直、郭巷，且实现高端人才互认、资源共享。

　　不过，距离发文过去三个月，目前还没有出台更详细的说明。

　　关于甪直的规划利好，还有这些：

　　1、吴中十四五规划明确提出要续建地铁5号线和7号线，争取6号线延伸线伸至甪直；

　　传闻中的6号延长线：新庆路—甪直

　　将设置东关村、长虹路、古城路、吴淞路、甪直路等5个站点，从园区桑田岛直达甪直内部核心。

　　◎图源网络 ，以实际为准

　　2、根据独墅湖科创区发布的消息，苏州将新增一个铁路站点——苏州东站（暂定名）。

　　而前几日，园区公布了，其中，明确提出要新增建设用地布局，包括苏州东站。

　　苏州东站（尚未正式命名）位于星华街东，桑田岛新庆路周边区域。

　　目前明确的有通苏嘉甬高铁、如苏湖城铁（具体以铁路建设部门公布的信息为准）经过“苏州东站”的铁路线路。

　　这个选址将大大方便甪直，甪直也将因此迅速融入长三角一体化进程中。

　　“甪直板块

　　现在有什么配套”

　　甪直位于园区东南角，北连胜浦，西接斜塘，临近车坊，有”园区后花园“之称。

　　从2016年开始，弘阳、旭辉、保利、路劲等知名房企陆续入驻甪直，甪直开始进入大众的视野。

　　甚至甪直还掀起过土拍的狂热。

　　1、今年苏州2号土拍公告中，甪直8号地块产生249轮一次报价，最后由碧桂园以9.7亿的价格拿下；

　　2、去年9月份，苏州10号土拍中，同样是甪直的地块，产生168轮一次报价，最后也是由碧桂园拿下，而该地块就是现在正在热销的大境公园时代。

　　碧桂园待入市的8号地块楼面价12876.49元/㎡，离湖东未项目来很近，入市价格可参考湖东未来的均价22693元/㎡。

　　房企对甪直板块的看好，也反映了甪直板块的潜力。

　　甪直板块和尹山湖有很多相似点，比如最大的优势都是地理优势。

　　甪直板块的崛起主要依赖于园区湖东板块的发展趋于饱和，所谓“近水楼台先得月”，甪直自然承接了不少湖东板块的刚需外溢。

　　再加上甪直新房的均价在2.2万/平左右，目前卖得最贵的荣盛·甫上均价也只是2.45万/平，这样的价格对比园区新房、尹山湖新房，很难不让人心动。

　　但是说实话，甪直现在的板块配套不如尹山湖发展成熟。

　　甪直板块交通方面主要依赖甪直大道、金鸡湖大道等通往园区，地铁方面，只有规划中的6号线延伸线；商业配套方面就更显逊色，比较新的商业就是南山维乐城，缺乏大型商业。

　　不过，又规划一座邻里中心——博文广场。

　　根据此前规划，博文广场项目建成后将成为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的邻里商业项目。

　　教育方面，有甪直高级中学（四星级高中）、叶圣陶实验小学、甪直实验小学等，还有规划中的一所九年一贯制学校。

　　◎图源甪直发布

　　整体来说，甪直的配套还处于待完善的状态，但因为价格和地理位置的优势，对于在湖东工作的刚需人群来说，还是值得入手的。

　　如果是打算投资的人，看中甪直“园区飞地”的光环，也可以考虑。

　　不可否认，甪直官宣成为园区飞地后，住宅成交量确实上涨了不少，但对于之后园区飞地的兑现情况，还有待考量。

　　对于甪直的未来，你看好吗？

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　　以上为正文

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　　编辑 | 张小果

　　校对 | 苏州好房姐

　　制图 | 张小果

　　张小果

　　“张小果并不月半”

　　不想买房的写手不是一个好编辑

　　买房路上不迷路