在大家的惯性思维里，可能都会觉得地产开发商家大业大，随随便便就能完成一个“小目标”还有啥好愁的？愁钱花不完吧。
其实房地产行业远远没有大家想象的那么风光，利润危机、经营危机、市场危机…….一个接一个的问题不断的爆发，很多百强房企的掌门人尚且做不到高枕无忧，更别说数以万计的中小型开发商了，稍有差池立马“一夜回到解放前”。对此，乐山楼市在与多家项目负责人详谈后总结了一些乐山地产开发商们的焦虑。
焦虑一：
成本不断攀升，房价却很疲软
3年里，建材成本最高涨幅37%
房价才涨了3%
房地产企业的利润率一直被外界高估，感觉做房产的都是一本万利的买卖，但实际上现在的房地产企业的净利润率仅有2%-5%。
近年来不断攀升的土地成本、建筑成本、人工成本都成为了压在房企头上的三座大山。
就拿建筑材料来看，仅以其中建筑钢材大类为例，2021年3月同比2020年3月的钢材材料价格的77个分项里，仅有7项材料与去年同期持平，其他70项材料涨幅均在13%-37%之间。
而其它类目，诸如园林绿化、电线电缆、木材及装饰类材料等等涉及到建筑成本的20个大项里基本上都是一片“涨声”。这些还仅仅只是房地产开发成本中的冰山一角，望着日益上涨的各种成本，房地产老板们都愁的晚上睡不着觉了。
乐山市建筑材料市场信息价（不含税）
2020年3月、2021年3月价格对比表
（数据来源：乐山市住房和建设城乡局官网）
可能各位看官会说，成本高了那就涨价，但是涨价又不是一厢情愿的事情，还要看市场买不买帐。
乐山市市本级的商品住宅市场均价仅价格至今还在均价6300左右徘徊，2021年1-5月的市场均价同比2020年1-5月市场均价增长率最高才10%，环比2021年均价才增加了3%。市场价格的增幅速度赶不上开发成本的增幅那么挤压的就是利润。
（数据来源：乐山市住房和建设城乡局官网）
（数据来源：乐山市住房和建设城乡局官网）
焦虑二：
2021年上半年仅出让1宗地块
土地储备就像家里没有余粮一样心慌
凡是想认认真真搞房地产的，拿地是首要关键的大事，拿什么地方的地，拿多少钱的地，这些都是摆在开发企业面前的一道道现实问题。
由于集中供地政策一出，原本乐山很多想要冲出四川走向全国的房企可能要放缓他们的脚步，首轮集中拿地中，基本上都是国企央企、地产大鳄、区域本土龙头拔得头筹，简直是不给发展中企业一点机会。一二线城市去不了，大量房企只有下沉到三四线城市，而这些城市的竞争也大啊，还不是每一个城市都有好的开发基础与资源。
拿不到地就意味着整个公司无项目可做，长期养一帮闲人，意味着这个房企就没有持续发展的空间。
（2021.5.11眉山领地竞得地块）
再回到乐山来看，今年乐山市市中区上半年总共就推出1块商住土地，而嗷嗷待哺的房地产企业还有几十家啊，这僧多粥少的日子太难了！
焦虑三：
2021年3家本土企业上榜全国百强
企业发展的太快是问题，不发展也是问题
和传统实体行业不一样，房地产行业一直就习惯了高增长，而且对财务杠杆的依赖很严重，如果不发展或者业绩下滑很厉害，那带来的是一连串的“蝴蝶效应”。
乐山有很多优秀的房地产企业，通过数十年的努力，也有不少跻身到全国百强，这固然是好事，但是一旦“上榜”就意味着企业要不断的发展和保持竞争力，不能从榜上掉下来，一掉下来，资本市场的怀疑、金融机构的势利、优秀员工的流失等问题将会接踵而至。
（全国百强企业销售排行榜）
这就需要更高的增长率和业绩率，这对于一个企业的老板和整体团队的运营能力就提出了更高的要求，就像在车流密集的城市街道还要驾驶一辆高速行驶的汽车，既要保持速度，还不能违反交规，更不能出车祸。
而那些安于现状，佛系开发的企业则基本没有生存空间，只能慢慢退出市场竞争转行做其他。
焦虑四：
何时才能挣脱渠道绑架？
渠道成本节节攀升从2%到10%
而造成企业净利润率大大下降的还有一个不可回避的原因就是高额的渠道费用，类似贝壳等渠道中介服务商5%到10%，甚至有些城市远郊项目，文旅项目，更是超出10%更高。
被渠道公司绑架已经不是一个地区问题了，而是全国化的现象，乐山本地市场的渠道费用没有一线城市那么高，但是普遍也在2%-5%之间，乐峨地区部分文旅项目也达到了10%。而且很多开发商营销总传达的一个信号是：在高业绩压力下，完全不用渠道不现实，只能互相竞合，适当降低渠道销售的占比。
可见行业内对渠道的认识已经到了不能分割的地步，一损俱损，一荣俱荣，未来只能一起生死同行了。
（网络示意图）
结束语
乐山房地产市场经过了黄金十年的高速发展已经进入了一个低利润高竞争的年代，从某些方面来说这对消费者是有利的，泡沫已经越来越少，你不用担心自己的购房价格水分太高，完全可以放开手脚的去选择，但站在开发者的角度来看，如果长期处于一种低利润高压力的经营环境，可能会有很多人退出这个行业这个市场，但这样真的好吗？
当所有的土地资源，住宅开发权都集中在几个“寡头”的手中时，那购房者们还能买到今天这个价位的住房吗？也许涨不涨价就只是几个老板关起门来说了算。
至少今天乐山市场上还活跃着大大小小几十家房企，乐山楼市还是希望乐山的房地产市场呈现出百家争鸣的气象，而不是被少数者垄断。
来源：乐山楼市
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