一单轰动全网的二手房交易：业主低卖被“围殴”，阴阳合同疑再现广州

　　本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

　　
图片来源：视觉中国

　　广州楼市新政满月后，“阴阳合同”似乎开始重出江湖。

　　位于黄埔区广州科学城板块的时代春树里卷入舆论漩涡，有中介与业主约定以一次性付款的方式，做低房源网签成交价，以帮助业主达到漏税目的。

　　涉事房源为一套面积达113平方米的34层南向四房，成交于5月6日，成交价是28054元/平方米，而实际成交价为4万元/平方米。

　　今年4月份，广州连续两次出台楼市政策，其中最受市场关注的包括加强新房价格备案管理，以及广州9大行政区住房增值税免征年限由2年改为5年。免征年限的上调让市场猜测“阴阳合同”或重出江湖，以规避更高的税费。

　　业主低价卖房被“群殴”

　　实际上，最先捅破这层窗户纸的是时代春树里小区内的其他业主。有业主向媒体提供了一张“虚假交易撤销书”，在撤销书的落款处，有34位“业主代表”签字，联名要求某房产信息平台对此事进行彻查。

　　该撤销书直指，该房产信息平台涉嫌“偷税漏税的虚假交易”，使得春树里的成交均价由四月的39650元/平方米，迅速下降为五月的33162元/平方米，对所有春树里业主的核心资产都造成了严重的伤害。

　　时代财经通过多方核实得知，涉事平台正是贝壳找房。值得一提的是，目前贝壳找房并没有显示时代春树里4月份的参考均价，而5月份的参考均价显示33162元/平方米。同时，时代春树里过往一共成交了105套住宅，其中成交面积为113平方米的房源共17套，而涉事房源并不在列。

　　2021年，时代春树里仅成交了两套113平方米的住宅，成交价格分别为34401元/平方米和38770元/平方米。

　　可以对比的是，在房天下和安居客平台上，时代春树里的参考均价分别为37182元/平方米和39315元/平方米。

　　时代财经尝试向多家负责该小区的中介公司核验这一交易的真实性。其中一名中介指出，该交易真实存在，成交人是天房置业的一名中介，房源位于时代春树里B区。至于平台为何不显示该房源，这名中介表示自己也不太了解，但“平台对于这个问题很重视，已经去和那家公司（添房置业）调查情况了”。

　　阴阳合同存无效风险

　　广州中原研究发展部的数据显示，尽管受到疫情影响，去年全年，广州一手住宅依然实现网签10.09万套，创下史上第二高，仅次于2016年。今年2月份以来，广州从房贷政策、人才购房、预售证审批等方面从严调控，为广州市场降温。

　　4月份，广州还出台了两份调控文件，从新房价格备案管理、土地供应、人才政策、住房增值税、房贷等方面，对房地产市场的平稳健康发展予以明文指导。

　　在两份调控文件中，对购房者产生直接影响的措施，除了严查房贷，还有在全市范围统一提高了人才购房资格，同时对人才购房限售3年，而影响最广泛的则是新房限价政策以及广州9大区域住房增值税免征年限由2年改为5年。

　　在此前提下，市场认为为了规避新房限价政策，“阴阳合同”或有可能重出江湖，只不过新房市场的“阴阳合同”还未出现，二手房市场却先出现了苗头。

　　广东法制盛邦律师事务所律师武杰向时代财经指出，单从文书中的相关表述判断，备案价和实际价格不一致，确实是阴阳合同的表现，但这只是其他业主方的单方表述，不能据此认定是阴阳合同。“如果确定是阴阳合同，那就是偷税漏税的问题，税务查实后需要补缴税款，同时税务部门可能会对此进行行政处罚”。

　　武杰进一步补充道，如查实，房管部门有权对中介公司予以行政处罚，包括责令改正、罚款等，同时要求双方办理真实的合同备案。

　　此外，武杰表示，买卖双方要承担的风险远不止这一些，“如果确定是阴阳合同，那么‘阳合同’无效，‘阴合同’也可能存在无效的风险。不过，这个要看实际履行的合同内容，有没有法律规定的无效情形。”

　　在房产交易中，阴阳合同并不少见。广东省高级人民法院近日公布了一起关于房屋买卖“阴阳合同”效力认定的案例。

　　2011年 6月，张某明与林某文签订买卖合同，约定张某明购买林某文涉案房屋，张某明支付了300万元。此后，林某文又于同年8月18日与林某荣签订了《广州市房屋买卖合同》，以1655万元的价格将案涉房屋出卖给林某荣；但为避税，双方另行签订了用于网签的《存量房买卖合同》，虚假约定房屋交易价为1080万元；两人于同月22日向房管部门办理了产权过户递件手续，当天，林某荣支付了1607万元并占有了案涉房屋。

　　在张某明起诉林某文的过程中，案涉房屋曾两度被认定为林某文的财产而被两度查封，直到林某荣提供不存在合同无效情形的依据，才被广东高院认定他对房屋享有排除强制执行的合法权益，但其因隐瞒证据而被处以罚款10万元。

　　税务局的工作人员向时代财经指出，实际上税务部门对交易房源存在评估价，“那是最低控制价。如果实际成交价格高于评估价，就按实际价格来征收；如果低于评估价格则按照评估价征收。”

　　该工作人员指出，阴阳合同肯定属于偷税漏税行为，“如果这件事舆情足够大，就会变成全行业整顿”。