这个片区基本面比滴水湖还好，但房价就是涨不动！

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南汇新城的核心毫无疑问是环滴水湖区域，这里不仅有交通、学校、医院，而且还有明显的房价倒挂趋势。

当然除去滴水湖以外的南汇其他区域，就要分开来看待了。

就如泥城镇，从城市面貌来看，这里并不输滴水湖区域，但是生活在此的人们，却被学校、医院等内在因素所困扰。

临港早期发展的重点区域

当南汇新城还叫做临港新城之前，整个临港的发展重心就落脚在泥城。

早5年前，滴水湖区域也只有古宗路这一条小型商业街，农工商超市就是整个滴水湖区域最高端的商业了。

而此时的泥城，早有了鸿音广场、临港宝龙广场等偏大型商业，大润发超市一度是周边乃至奉贤四团、平安人民购物休闲的好去处。

在商品房开发方面，早前的临港供应量也多以泥城为主，乾耀东港、丽都华庭、丽都璟庭、蓝色城邦、东亚阳光里、碧桂园浦东星作等都是5年以前交付使用的次新小区，品质都不差。在有了充足的供应量后，泥城也顺势导入了不少人口。

碧桂园浦东星作效果图

所以走在泥城镇上，车流、人流、城市界面和几大商业体的组合，你并不会感觉这儿是临港的“郊区”，相反还会觉得这儿是个生活氛围比滴水湖还要好的区域。

交通相对落后，7月后会有一定改观

但是，泥城的发展还是落后了，这主要取决于交通因素。

都知道，轨交走向与站点设置，基本就代表了区域日后的发展方向。

而泥城，距离16号线书院站，仅直线就有超过7公里，早在自贸区临港新片区未官宣之前，在泥城要想乘坐16号线，确实要花费不少时间。

至关重要的公共交通没能跟上后，泥城的发展速度开始变慢，并逐渐掉队了。

但是泥城毕竟属于自贸区临港新片区和南汇新城范围，得益于整体规划，泥城的交通将会迎来很大改观，中运量T1示范线如今已基本建成，预计7月通车，在泥城设有多个站点，这是一条泥城通往滴水湖的重要线路，直达车最快可控制在37分钟，值得期待。

在6月初，临港城投又公布了两港大道快速化北段高架将于6月30日贯通的消息，从泥城驱车上S2可直接上两港大道高架路并进入浦东枢纽。

而目前在建的两港大道中段又正好位于泥城南部范围，待未来建成，更方便泥城的出行，可直接上两港大道高架到往浦东枢纽。

教育、医疗有短板，房价涨幅有限

泥城由于有商业、有次新商品房，城市界面确实相对不错，但这也只是表象，而内在的学校、医疗等基础民生设施，依旧不完善。

要知道，居住在此的居民除了关心配套外，更关心的是教育和医疗。

到目前为止，被纳入福山教育集团的临港外国语小学和泥城小学，还未体现出优质教育集团效果，而泥城中学、彭镇中学也不是临港非常好的学区，整体来说，泥城的学区资源偏弱，这与滴水湖遍地是学区相比，确实有一定差距。而学区也是影响区域房价的关键因素，所以这里的房价涨幅有限。更重要的是，当教育得不到实质性的改变，那么泥城想要留住更多常住人口，也将变得很难。

医疗方面也是如此，这里依旧以社区医院为主，大型医院还需前往滴水湖的六院。

所以当我们在谈论临港二手房挂牌价超5万/平，甚至超7万/平时，泥城的二手房价格依旧维持在3万/平上下，与即将入市的新房基本持平，也并无明显倒挂趋势。

以碧桂园浦东星作为例，这是泥城入市相对较晚的项目，2017年开盘时（只公寓产品），均价约2.3万/平，而现在的二手房市场，挂牌价约3.5万/平，且大部分房源挂牌价仅3万/平出头，近5年的时间连一倍涨幅都没有，已严重跑输大盘。

所以前期在这里投资的客户，相对来说是失败的，而如今想要置换的客户也会变得越来越难。

明年房价2.5万/平，无涨幅

本轮即将土拍的地块里，在泥城附近有2幅宅地，起拍楼板价为5960元/平、5931元/平，而未来的房价也被定格在25000元/平，也就是说，这两幅地块上的商品房若明年上市，基本没有任何涨幅。

如今，泥城还有一个万达未来城项目待售，该盘是去年万达以5689元/平的楼板价竞得的地块，内含一座万达广场，该项目落成，又将丰富泥城的商业设施。

而万达未来城的住宅部分，早就具备了开盘条件，但今年三批次集中入市名单里，依旧没有它的身影，不免令人想到该盘或许想要开出更高的价格，与政府来回磨合。

可是，在土拍上的房地联动价也能看出，这里未来、或者说未来一年的价格只有25000元/平，那么万达未来城到底想要开出多少才能满足万达的胃口？还不如尽早开盘，尽快回笼资金用于万达商业的运作。

可以说，如果不经常进入市区，在南汇新城，泥城是个居住相对舒适的区域，这一点值得肯定；但对于想要自住并且日后有打算换房的购房者，这里的价格并没有很大起伏，也没有一二手房倒挂趋势，还需三思。