产城发展论坛干货！产业开启多元化发展，未来将走向何方？

关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

2021 年 6 月 9 日至 6 月 10 日， 由 易居克而瑞主办，乐居财经作为首席媒体的第五届地新引力峰会正式开启！

地新引力峰会是易居克而瑞发起的一场以泛地产领域为核心的创新峰会，从2017年到2021年，已走进了第5年。作为中国房地产多元化的研究者与记录者，迎来5周年的地新引力峰会再次重磅升级： 物业服务力峰会、 产城发展论坛、 智 慧文 旅论坛、 康 养产业新发展论坛、 住房租赁论坛； 资产管理论坛 、 城市更新论坛 、 科技创新论坛 、 不动产 区块链论坛， 九大热门论坛同步齐发！物业、产城、文旅、康养、租赁、资管、城市更新、科创、区块链等 行业领袖齐聚，一起论道中国房地产多元化！

以下为 6 月 9 日 五大 论 坛之一——产城发展论坛的干货 精选，先睹 为快！

精彩回放，请戳

|上午场

主持人开场

干货分享

全国房地产商会 联盟主席；住建部住房政策专家委员会 副主任顾云昌

中国房地产市场目前仍是“白银时代”，现在需要的是“龙凤呈祥”的时代!

•产城融合是发展的必然趋势。建设城市化、城市群、都市圈，实际上都是把我们的城市建得更大更好，使城市的效益发挥得更充分。

•如果把住宅地产比作一条“龙”，那么产业地产、园区地产、旅游地产、休闲度假地产、文化地产可比作“凤凰”。

•中国房地产市场逐步进入到存量的时代，在这个过程中，需要把“巨龙”的作用发挥出来，与此同时，房地产的作用不仅是解决住房的问题，还要为生活、生产服务。我们需要的是龙凤呈祥。

致辞 | 克而瑞·产城发展部总经理卢文婷

未来产业发展会在专向领域基础下更好的发挥，产业优势更优，强项更强，特色更特。

•产业开启多元化发展。今年1-5月企业拿地基本上已经打破了汽车为王的时代，产业开启多元化发展，主要聚焦新材料、新能源产业。

•数字经济成为十四五规划的重点。关于“十四五”的产业规划方向，一线城市提得最多是数字经济，其次则是制造业、人工智能，基本上一线城市都是“稳二产冲高端”。

•企业发展进入春秋时代，开启百家争鸣。目前企业产业发展模式分为高周转、基金管理、投资驱动、资产运营、产业深耕五大模式，在各自模式领域开启多元化竞争发展之势。

中国产融城发展联盟 理事长郑康瑞

城市是一个生命体，第一阶段完成了骨骼的搭建——房地产；第二阶段则以产业为基础，以金融为动力，以人为核心。

•本次论坛的主题——地新引力向我们揭示了未来发展的方向。中央宣布浦东新区成为新的引领区，这是中国改革开放的新突破，定会开创一个新局面。

•在国际形势非常严峻的情况下，鸿蒙系统横空出世，这是一个万物相连、生态开源的系统。今天的主题也是新生态，构建围绕产城以及其它各方面核心资源的生态平台。

•上海正在全面推进城市数字化转型，克而瑞通过数据推动构筑产业的转型和发展，本次峰会非常及时，也非常符合未来发展的方向。

苏州青澜实业有限公司 董事长高新文

围绕产业做园区， 园区要回归企业， 做产业化的园区，精准在某一个产业。

•科技进步是我们对世界最大的贡献，也是最大的冲突，我们正在用科技力量改变发展模式。在整个经济背景下，在新的技术革命下，所有的行业都在被调整，也给我们带来了契机。

•围绕产业做园区， 园区要回归，做产业园很多的时候是一个服务主体，回归到企业的需求本身。做产业化的园区是精准在某一个产业、行业上做集中的投入，把一个行业做精、做透、做出规模。

中电光谷集团副总裁 北方区总裁余学文

存量时代下，综合运营乘势而生，也是城市化进入存量时代之际实现可持续发展目标的园区经营方法论。

•园区开启“遍地开花”。各个城市政府提供了大量的工业用地，产业园区不再做空城化，特别是制造业大量市场需求，使整个的产业地产趋于平衡。

•产业园发展出现系统规划和综合运营两大痛点。系统规划方面，产业园区定位形成同质化，产业园的开发模式房产化，产业园区的运营空心化；综合运营方面，有园区的空置化，园区招商的无序化和园区运营形式化。

•中电光谷形成了“一平台，两方法论”的解决思路。汇聚大量企业的董事长、总经理的共享平台，以及系统规划和综合运营的两个方法论来。核心思想是以企业为中心，链接、赋能、综合运营和规划。

星河产业集团副总裁陈朝朝

产业地产和城市运营未来必定随着国家对城市升级和产业升级而发展，谁能抓住一个机遇，根据企业的特点实现在市场化上的突破，就能够发展。

•人工智能产业背景：发展人工智能前景广阔，在场景应用驱动下，产城融合应用成为趋势，未来可重点考虑结合本地产业基础以相关场景带动技术发展。

•星河人工智能全产业链培育思路：城市升级和产业升级是发展趋势，通过产城综合体促进人工智能集群发展，为垂直领域提供优质服务。

•星河人工智能产业园打造实践：第一步，把人工智能应用场景里的核心要素吸引到园区中；第二步，把初步形成人工智能产业生态的企业引进来。形成骨干企业为主体、上下游产业协作配套的人工智能产业体系。

招商蛇口副总经理、董事会秘书刘宁

希望招商蛇口产业园公募REITs的发行给到中国资本市场存量资产、资产证券化未来特别有市场前景的方向。

•产业园是招商蛇口三大业务板块之一，现成为公募 REITs 的平台。 这次正式上市的 9 支公募 REITs ，招商蛇口是认购最踊跃的一家，结构也和其他 8 家不一样，在整个架构上面我们搭建了 SPV 的层级，它可以帮助在交易的架构上实现并购贷的介入，也就为未来和更多好的资产接进去打开了畅通的通道。

•招商蛇口总资产已经达到了 7000 亿，如果到今年年底，这么大体量的公司，存量一定很大，蛇口 “ 十四五 ” 规划持有性物业估值会超过 1500 亿，这么大的资产使得招商蛇口有巨大的动力是可以去做也愿意去做REITs。

•投融建管退，现在到了退，产业园现在给予整个城市，给予新生的企业赋能是非常的重要，起到了非常重要的角色，也希望通过招商蛇口产业园公募REITs的发行能够给到中国资本市场存量资产、资产证券化未来特别有市场前景的方向，提供一个新的尝试。

|下午场

干货分享

中信金石基金 高级副总裁董鹏

REITs要具备吸引力和生命力，运营管理能力至关重要，发行人本身团队的运营能力也是很重要的考量。

•REITs的行业及资产类别存在明显周期性。以美国 REITs 市场为例，不同资产类别 REITs 收益率变动的周期性显著，通讯基础设施、数据中心、工业不动产（物流及园区）处上升周期。

•美国、新加坡和香港 REITs 市场中，呈现市值向头部公募REITs集中的现象。成熟公募 REITs 市场中，市值排名前 30% 的证券总市值占全部总市值的比例在 70-90% 左右。

•全国产业园区围绕经济发达地区城市群布局，新兴前端行业需求巨大。从区域上看，京津冀、长三角、大湾区等经济发达地区的产业园占比过半；从行业上看，物流、电商、文化创意、互联网IT、医疗健康等产业园需求旺盛。

绿米联创 CMO张莹

在这个世界上做产品，从产品哲学的角度有一个问题是灵魂拷问，究竟是做标准化的产品还是个性化的产品。

•构成未来物联网的基础包括5大技术：超低功耗无线传感器技术与单火线取电技术；无线大网络技术；边缘计算技术；算法与AI技术；平台开放与接入能力。

•在物联时代， B 端用户究竟会遇到什么难题？ 传统的5大难题包括： 安装难，配置难，使用难，扩展难，维护难。 通过无线方案的应用，有新需求出现时能够做到灵活调整。

•物联网解决方案的第一要素是稳定，稳定是客户体验的基础。因此，扎实的产品和系统基础，以及实际落地的验证是非常重要的。

新建元数字科技有限公司总经理石颖

数字化助力产城从“粗犷管控时代”进入到“精细化服务时代”，连接比拥有更重要。

•数据可以成为数字时代的新能源。未来数据能可能让我从工业经济文明迈入数据经济文明，数字化为产城的跨越式发展未来带来无限的可能性。

•有了数字化的助力，未来产城必将向生态化、服务化、智慧化演进。 从粗犷管控时代进入到精细化服务时代，从物理世界到数字孪生世界最为核心是要建设连接，开放、信任、协同是关键。

•数字经济时代产业4.0需要达到的是创新的驱动。这个时候我们的产业园区将会从数量增长型迈向质量增长型，从外延增长型迈向内涵增长型，从劳动密集型增长型迈向知识或者技术密集型增长型。

圆桌论坛

园动力产业发展集团联合创始人许洪睿

复客中国创始人，CEO，投委会主任顾斌浦江智谷总经理甘占勇万科2049未来城市实验室副总经理张乐群

随后由克而瑞·产城发展部总经理卢文婷主持，园动力产业发展集团联合创始人许洪睿，复客中国创始人顾斌，浦江智谷总经理甘占勇万科2049未来城市实验室副总经理张乐群，就“十四五期间产业新趋势与新模式”进行了圆桌论坛对话，嘉宾分别对未来发展趋势提出了独到的见解。

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