十四五开局定基：北拓是兰州的最终方向

　　2021年是“十四五”规划的开局之年，一系列“应激反应”正在发生。

　　面向新的发展阶段，国家对城市化、人口、住房等热点问题做了新解读，国家十四五规划中提到的“推进以人为核心的新型城镇化”、“积极实施优化生育政策”、“房住不炒，有效增加保障性住房供给”等内容，为今后的城市发展指明了方向。

　　面对东西部的发展差异，国家提出的推动区域协调发展战略，推动西部大开发形成新格局、推动黄河流域生态保护和高质量发展，就关系到西部地区及城市发展的重要方向。

　　兰州的“十四五”规划中，未来的发展方向已经隐隐若现，即构画更大的“大兰州”蓝图。

　　兰州 来源：图虫创意

　　未来五年，兰州将加快新区“向东向南”发展。根据以往资料可知，兰州新区向南发展的表现，即为《兰州新区与兰州中心城区相向融合发展构想》的推进；兰州新区再向东，即“兰白都市圈”的建设和发展。

　　兰州“十四五”规划在频频提及“兰白都市圈”的同时，还强调了“兰白国家自主创新示范区”和“兰白科技创新改革试验区”的打造，以及“兰州—白银—宁夏—内蒙古”特色文化精品旅游线路的建设等，这也意味着，兰州、白银一体化发展的新时期已经到来。

　　在此基础上，兰州未来五年将有怎样的改变？城市化、人口和住房问题如何优化？这些问题，其实都在2021年定下了基调。

　　01/人口才是城市最大的红利

　　当下全国各个城市，存在“强者愈强，弱者自弱”的严重分化，尤其是在“强省会”的打造过程中，各个省份已经显露出了明显差异。这些年层出不穷的“抢人大战”显露出一个强烈信号：人口才是城市发展最大的红利。

　　可以说，人口基础多少，决定了城市/省的实力强弱。

　　第七次全国人口普查数据，就把每个省的强弱关系表现得淋漓尽致。2010年至2020年间，甘肃省常住人口由25575254人减少为25019831人，55.5423万人流失。

　　毫无疑问，甘肃在31个省、自治区、直辖市中属于“弱者”。

　　全国“七普”人口数据 制图@兰州方程式

　　甘肃省内人口流失的主要原因，与周边省份的快速崛起相关。2020年，陕西省会西安GDP突破万亿，宝鸡、咸阳跨过2000亿大关；新疆除了乌鲁木齐，昌吉州、阿克苏地区等5个市州、地区纷纷破千亿。而甘肃所有城市中除了兰州之外，其他城市GDP都没有突破千亿。

　　经济发展落后，再加上受甘肃东西狭长的地理格局的影响，东南部靠近陕西的陇南、陇东地区的人口，更愿意去西安工作和生活，靠近新疆的河西地区人口则更倾向于向乌鲁木齐发展。当然，发达地区的就业机会多，还有一部分人流入了一线城市和发展快速的南方城市。

　　虽然甘肃人口流失严重，但兰州却是个特例：

“七普”数据中，兰州市常住人口为4359446人，与“六普”时相比增加了743283人，增长了18.9%。

　　兰州 来源：图虫创意

　　兰州增长的原因，首先是因为其对周边城市的吸附力，天水、定西、白银等与兰州接壤的省内城市，以及西宁、银川等临省省会和周边地县人口，有很多人流入了兰州。与此同时，这些年兰州正处在发展的红利期，有一小部分省外人口在兰州投资置业。

　　另外，兰州这些年还置身“一带一路”、西部陆海新通道、兰西城市群等大战略的节点，得益于大战略的逐步推进，兰州的变化也有目共睹。高德、饿了么、观研天下等做出的权威榜单里，兰州的夜经济、外卖零售增长速度、生活方式多样化程度也很高。

　　最后最重要的一点是，相比于省内其他城市，兰州这几年正在快速发展和扩张，已经形成“一心两翼”的发展格局，在拉伸城市框架的过程中，兰州形成了新的城市面貌和凝聚力。

　　“大兰州”构想 来源：兰州新区管委会

　　在全国各个城市都在进行“抢人大战”的现在，兰州的人口流入数据虽不及其他省会城市，但也是甘肃的“门面”。可以明确，“十四五”期间的兰州还将担负重任，成为甘肃发展和崛起的希望，因此，兰州的城市发展方向至关重要。

　　02/北拓是兰州发展的最终方向

　　过去的十年，是兰州房地产行业发展的黄金十年。

　　品牌房企的进驻加上“东扩西进南升北拓”的发展战略推进，兰州开始向更大的城市框架高歌猛进。通过“七普”数据我们也可以清晰的看到，兰州这种城市发展的战略方向，和兰州人口增长的数据趋势保持一致。

　　兰州的人口增长74.3万，会对城市发展带来巨大影响，最直接的就是房地产行业：

●对于流入的新兰州人来说，这就是“去哪里居住”的问题；

●对开发商来说，这就是“在哪里能拿地和建房子”的问题；

●对城市发展方向而言，这就是“城市往什么方向扩张”的问题。

　　毋庸置疑，兰州的北拓成果，已经给这十年间涌入的74.3万人给到了答案。但是面向未来，我们仍需思考：兰州还有土地需求吗？兰州还能有人口涌入吗？答案是肯定的。

　　兰州夜景 来源：兰州方程式

　　现在，全国各个城市的发展状态已经表现出很强的“不均衡”性，人口的流入和流出表现出了这种差异。正因如此，每个城市对可建设土地的需求也有了差别：有的城市人口流入，土地需求大，但供地指标不够；有的城市人口流出、土地需求小，供地指标就有剩余。

　　那么能不能让土地供应或者说住房供应，与人口流动的方向相一致呢？

　　事实上，国家层面已经接纳了相关意见，在土地利用方面增强了管理的灵活性，为优势地区提供发展空间。所以在十四五之后，还有一个趋势——按需供地。

　　兰州处在人口流入的核心城市，所以未来应该还会有巨量的土地供应。

　　前面我们说到，人口才是城市发展最大的红利，但当下的经济环境下，即便开放了三胎，少子、晚育也是常态，所以城市发展不能把希望寄托于提高生育率上——至少短期内不现实。因而人口的红利，只能从流动人口上看。

　　从七普的数据可以看出，中国人口空间分布，基本上集中在沿海地区，而沿海地区大量集中在京津冀、长三角、珠三角。中西部地区的人口空间分布，将主要集中在中心城市、省会城市以及周边的城市群、都市圈范围内。未来同样如此。

　　中国19大城市群规划

　　兰州既是甘肃省会，又是兰西城市群的核心，所以以后也是人口导入的重点城市。

　　从全国层面来看，雄安新区、大湾区为什么人那么多？为什么会有那么多的土地供应？就是因为在这种发展态势下，人口越流入、土地需求越大，土地供应越多、人口就越聚集……

　　人口和土地供应将相互交织，成为影响城市/区域今后发展的关键。

　　未来，兰州人口还会继续增长，这也会自然而然地带动城市供地的增加，表现出的依旧是兰州城市建设的状态——城市扩张。兰州势必要增加土地供地，关键是往哪里发展？

　　现在我们可以说，北拓就是兰州的最终方向。

　　03/兰州未来北拓之路在何方？

　　兰州的城市地貌是山河相间、杠铃状的格局——两头粗中间细。

　　自从“东扩西进南升北拓”的战略成型之后，兰州的城市格局已经突破了山河限制，有了肉眼可见的变化，只不过时至今日，我们只能看到城市的东西向的“宽度”，却看不到明显的南北向的“长度”。

　　兰州第四版城市总体规划 来源：自然资源局

　　兰州西固、安宁西主要的方向是“城改”，老城区更新是核心问题；兰州向东也有大好形势，但距离主城区太遥远，更大可能是转移城市功能，进而“再造一城”；兰州向南高山阻碍，唯有彭家坪一脉，最多囊括黄峪镇。相较之下，兰州北拓之路至今一直都是“坦途”。

　　近十年来，兰州城市发展快速，北拓区域就是兰州城市增容最主要的方向。

　　从青白石到九州，再到福源新城（兰州文创城）和皋兰生态修复示范区，兰州北拓的面积、热度、人口聚集度和区域成熟度都远超其他区域。在持续向北进发的过程中，兰州迎来了北岸“百花齐放”的现状，但是更远的未来再向北突破，依然需要确定一个蓄力点。

　　兰州北拓区域大致位置 制图@兰州方程式

　　未来，兰州北拓的中坚力量就是福源新城（兰州文创城）。

　　九州是兰州北拓最早的板块，目前所有规划范围内的土地所剩无几，区域规划也已经基本落实，几乎没有更大的发展空间；青白石白道坪也已成熟，但房价也在伴随着区域的发展而提高；皋兰生态修复示范区，主打生态修复和产业，所以未来不会是承接城市空间的核心区域。

　　反观福源新城（兰州文创城），在区域基本成熟的前提下，住宅项目却还保持着很高的性价比，无疑是当下兰州北拓区域中最具吸附力的区域。

　　当然，面向未来，福源新城（兰州文创城）的远景规划，也已经步入了更远处。

　　三个多月前皋兰县公布的《盐池片区局部地块控制性详细规划》中显示，福源新城（兰州文创城）就已经新增了188.79公顷的规划用地，而且从远景规划范围也可以看出，未来福源新城（兰州文创城）还将持续向东北方向扩张。

　　福源新城远景规划 来源：皋兰县政府官网

　　仅从兰州“一心两翼”的发展框架来看，福源新城（兰州文创城）再扩张，将连接庙儿岔组团，进而打通到忠和镇。而忠和镇正是《兰州新区与兰州中心城区相向融合发展构想》中的中部廊道的关键点。

　　另外，兰州“十四五”规划中，隐隐显现出兰白一体化发展的方向，其中提到的皋兰县的定位，就是“打造兰白都市圈重要节点”，而福源新城（兰州文创城）正处在皋兰县节点的核心。可以说，当兰州与白银融为一体之时，福源新城（兰州文创城）将成为核心中的核心。

　　除了扩张趋势和战略定位的优势明显外，福源新城（兰州文创城）还是当下距离兰州主城区最近的新兴区域之一。

　　不同于其他北拓区域一路向北，福源新城（兰州文创城）正在双向发展，除了在大的区域规划中向北开拓之外，板块南部已经逐渐和安宁区融为一体。

　　福源新城卫星图变化 制图@兰州方程式

　　2020年，兰州万科在福源新城南部拿地，进而开发的万科城·山望，就得到了很多人的关注，这是福源新城（兰州文创城）向南连接安宁的重要一步。

　　值得注意的是，在大交通规划中，福源新城（兰州文创城）拥有七个主要出入口，涉及中通道、北山快速路、西线连接线、中线连接线、保和路大青沟连接线，未来可以通达九州、青白石、城关、兰州新区、安宁西、安宁中央商务区以及七里河区等区域。

　　兰州文创城路网规划 制图@兰州方程式

　　交通条件的完善是福源新城（兰州文创城）展现更大框架的基础，现在《兰州“十四五”城市交通发展规划》也显露出来了一个信号，那就是我们这几年热议的有关城市发展的交通规划，都可能在未来五年内变为现实。

　　兰州“十四五”期间重点推进的交通干线中，福源新城（兰州文创城）有一条主干路和一条高速线，分别是保和路—保和路大青沟连接线和中通道快速路，再加上现状已通车的太和路—中线连接线，福源新城（兰州文创城）在未来五年内，将实现多出口的路网布局。

　　兰州“十四五”交通规划 效果制作@兰州方程式

　　届时，福源新城（兰州文创城）的区域面貌也将悄然改变。

　　其实现在，福源新城（兰州文创城）已经逐渐脱离了曾经的标签，转身向一个生态、宜居、改善的新定位进发。品牌房企扎堆的状态，让福源新城（兰州文创城）的发展有了更多可能，在万科城·山望等项目向南连接主城区的过程中，属于这里的“春天”或许已经来临。

　　万科城·山望配套了西北师范大学万科城附属学校和甘肃省图书馆，还规划了1.5万方人车分流的独立设计商业街区和城市级的IP主题公园，一系列大配套和兼具功能性、地标性的空间，将成为福源新城改变区域样貌和重塑区域定位的重要力量。

　　万科城·山望区位鸟瞰图

　　当然，万科城·山望带来的不仅仅是配套，还有更多生活的可能。从别具一格的楼栋排位到低密自然的园林景观，再到私宴厅、健体会馆等公共空间和大面宽户型，万科城·山望展开了一副蓝图，让业主的生活能够更具活力、舒适度和想象力。

　　兰州向北势头正劲，福源新城（兰州文创城）就是核心节点。作为兰州现状“破局”的关键，福源新城（兰州文创城）不仅需要展现更大的框架，还需要更加精确和精致的板块定位。兰州万科再献力作，以品质改善大盘——万科城·山望为福源新城板块助力，诚意满满。

　　“十四五”开局定基，兰州的北拓之路，势必会再度掀起波澜。