独生子女家庭注意：新规下，继承父母房产再转卖，将“全额征税”

年终岁尾，一般来说是房地产市场的“淡季”，但今年情况似乎有点不一样，一二线城市开始集体躁动了。

统计局发布的70大大中城市房价指数显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。

贝壳研究院提供的数据显示，2020年一线城市二手房的量价表现明显好于低能级城市，需求升温明显，全年二手住宅总体成交量同比增长23%。

上海成交大增26%，广州成交量同比增幅为25%，深圳同比增加23%，北京成交量及增幅均为2017年以来最高。

看得出来，越是前景不明朗，人们越愿意把钱换成房产，房子对于国人来说，不仅仅是钢筋水泥那么简单，而是精神的寄托、养老的居所、扎根城市的重要载体，更是家庭财富的传承。

根据央行去年的统计数据，家庭持有的房产占总资产的比重高达59.1%，接近六成，城镇居民家庭住房拥有率达到96.0%，有一套住房家庭的占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均有住房1.5套。

尤其对独生子女家庭来说，如何把这份沉甸甸的财富，传到“独苗”手中，尽可能减少财富代际传承的成本，是每个家庭应该重视的问题。

一般来说，房产过户给子女，有三种方式，税费规定也不尽相同。

1，赠与，不需要缴个税和增值税，但需要缴纳契税。

2，买卖，房子满两年，不管是不是名下唯一的住房，会免除增值税，契税、个人所得税还要缴纳。

如果房子产证满五年，还是唯一住房的话，那么增值税和个税都会免去，只需要交契税。

3，继承。只需很少的登记费，没有其他任何税费，费用最低，但有一个前提：只有被继承人死亡，法定继承人才有权获得房屋的所有权，单这一条，就很麻烦，只要父母还在世，就没办法按继承方式过户。

而2021年开始，原有的《继承法》已经不再实施，取而代之的是《民法典》。

这是中国首部以法典命名的法律，也被称作社会生活的百科全书，一系列关乎中国民众婚姻、居住、网络生活，甚至是如何起名的新规也正式施行。

在房产继承方面，新规也明确指出：子女继承父母房产再转卖，将“全额征税”。

原文是这样说的：受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。

如果子女打算转卖房子，而且房子不是“产权满5年，家庭唯一”的住房，就会缴纳20%的个人所得税。

因为子女接受赠与房产时的成本为0，相当于要足额计算房屋差价，再次交易时要缴纳差价的20%，对一套百万以上的房子来说，动辄就是几万乃至十几万的费用。

举个例子，小张是家里的“独苗”，父母名下有2套房子，市值都是100万，这2套房子都通过赠与方式过户给了小张，父母离世后，小张想把房子给卖掉，此时就会“全额征税”。

因为小张接受赠与房产的成本为0，差价就达到了100万，20%的个人所得税就达到了20万之多，转售房产的成本非常高。

那么，怎样才能让子女们转卖房产时，不交税或少交税呢？

有两个办法。

1，房产满五唯一。

所谓“满五唯一”，指的是“产权满5年，家庭唯一”的住房，如果父母手里有两套房，可以先把其中一套卖掉变现，剩下的房子就成了家庭唯一住房，只要交契税或还房贷的时间超过5年，子女再转卖房子的时候就不会“全额征税”，只需要交契税就行了。

2，以二手房买卖的形式过户给子女。

假如房子不是满五唯一，可以用买卖交易的方式把房子给子女，相当于子女变成了房屋“买方”。

这种方式需按正常房屋买卖流程进行，要缴纳的税费包括契税、个税等。

一般的流程是：带上身份证、户口簿、结婚证、房产证，到房管局办理转移登记，需要交契税1%（首次购买90平以下的）或1.5%(90平到140平）或3%(二套房），另有交易手续费、登记费、抵押登记费（如有贷款）、配图费等。

房子满两年的话，不管是不是名下唯一的住房，可以免增值税，契税、个人所得税还要缴纳。

也就是说，房屋在过户给子女时已经交过个税了，未来再转卖就不会再重复“全额”征税，至于子女转卖时是免交个税、交房款的1%，还是按上次过户价征差额税，每个城市的规定都不尽相同。

最后，我们做个总结。

1，《继承法》已经废止，今年开始实施《民法典》新规。

2，独生子女家庭，更要注意房产过户的方式，如果是赠与房产，最好是“满五唯一”，否则还是“二手房买卖”方式过户房产更省钱。