北京楼市：能买5环内，就别买5环外

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐您好！新人首问：1. 目前人在国外，户口在北京，无房。打算投资1000万左右在北京买一套投资房，可持有5-10年。纯投资，请问推荐哪些板块，楼盘和户型？2. 因老家在成都，是否可以考虑在成都投资买房（不知道成都的房票是否好拿，或也可以用父母的房票），成都的投资买房推荐哪些板块和小区？北京和成都比较起来，您更推荐在哪里投资房产？3. 目前手头还有流动资金1500万，打算用于投资基金股票等，您是否建议更多投资在房产上？非常感谢！

　　回答：1. 1000+选筹建议看 望京、双井、九龙山、四惠。楼盘可以看下 珠江帝景、首城国际、橄榄城、东湖湾、慧谷阳光 2. 有成都购房资格建议入一套，底仓大头在北京，部分小资金投成都（500内），两边兼顾不冲突。 成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区 3. 房产投资更稳，建议70+%的资金用在房产上。当然如果你熟悉基金股票投资，混合配置是最优的

　　提问：房姐您好，新人首问。我和老公北京户口，今年40岁，有一个9岁的儿子。考虑到今后的收入不足以在北京买二套房（事业单位，稳定的穷着），最近打算在燕郊买一套房子用于养老，同时也出于“钱在贬值、攒不住钱、没有好的理财方式”的考虑。 首付控制在60以内，总价控制在180左右。也不是没有考虑过北京，但考察了一圈后，发现要么太远、要么太偏、要么太小，最后考虑在燕郊买。 最近看了挺多盘，包括嘉都、水榭花城、九里香堤、碧桂园时代城、天洋城4代、盛恒时代和路径阳光城。 出于地段、环境、社区的考虑，最后在嘉都和九里香堤犹豫，带我们看房的中介一直极力推荐水榭花城，因为他说水榭花城今后的规划非常好。 想请教您以下问题： 1、最早20年后养老，现在考虑是不是有点太早？ 2、现在是买房的好时机吗？还是再等等。 3、嘉都和九里香堤，您能给个推荐吗？或者别的楼盘？ 期待能及时得到您的回复，非常感谢。

　　回答：1. 太早了，20年后城市的发展变化极大，提前3-5年考虑来得及，现阶段不如考虑投资盘，未来养老更轻松 2. 现在燕郊可以找机会看看了，最好在春节前上车，大厂板块也可以淘下 3. 九里香堤 96-98平的三居设计挺好，南北通透采光好，小区离地铁非常近，开发商口碑好，品质不错。嘉都虽然价格便宜，但位置太偏交通不便 配套不完善，远郊盘来说不建议看

　　提问：房姐好。 我LG京户 名下北苑有一套房，公积金贷款已清，目前出租中月租近一万。夫妻名下均无其他房屋贷款。 现在想出掉天津房子，北京置换一套自住房（年龄过45，需要考虑到养老居住，希望今年完成置换买房）。 天津房子160可以出掉，打算北京总价280万之内入一套二居室长期自住，可公积金贷款，希望月供用上面租金cover住。 广顺桥南上班，可否给推荐一下相对安静便利且较新的小区？

　　回答：首付如果是160，按一万月供是能看到300+的标的，如果能提高总价选筹范围会大一点 280内的选筹范围非常窄，建议看北七家和后沙峪的板块

　　提问：房姐好，我们之前一直计划买房，因为各种原因，错过了很多房子。现在我们决定从3套里选择1套，希望房姐帮忙看看 1远洋天地北向三居室，对小区花园和学校，135平，780W，好处是可以上幼儿园和小学，但是稍微超出了一点预算 2通惠家园惠民园塔楼，105平三居室，560左右，但是我觉得小区环境不太好 3城市广场160平西向三居室，600W，刚出的急售，这个小区还没看，不知道怎么样 我sfsd，孩子刚半岁，孩子爸爸在永安里上班，希望上下班方便，想要三居室够住，最好有学校可以让孩子上幼儿园小学，接送方便。请房姐给个建议吧，感激

　　回答：你好，感谢付费！ 远洋天地三期价格不太一样，如果是市场价，入手的兴趣不大，因为四惠板块有一定交通硬伤，铁路四环京通快速加运河把这块位置切的比较逼仄，买入的策略更倾向于低价博暴击，具体的价格要看房子才能评估。 城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬。 通惠家园便宜有便宜道理，交通变态(坐地铁去上班其实方便)，腹地狭窄是主要因素。 这几个盘可以优先远洋天地。

　　提问：房姐好，想问一下常营公元的房子怎么样？本人因在外地有套房子有贷款没有首套首贷，想北京全款入一套600万左右的小两居 自住+保值，考虑小区的居住品质，无上班交通以及学区需求。这个小区还有升值空间吗？

　　回答：你好，感谢付费！ 常营虽然临近副中心，但本身交通负荷大，自身概念不太强。高品质盘虽然有，但不太成气候，比如长楹天街和常楹公元。 常楹公元位置好，品质也不错，可以买。

　　提问：北京自贸区，对区域和板块有何影响？

　　回答：自贸区概念是一味老汤药 实话实说，对于楼市基本没有影响 自贸区等等一类消息，和大部分其他的政策消息颁布属于同一类：例行公事 区别在于，有了概念，社会上就能创造许多工作岗位。

　　提问：您好，看上了3个房子，自住加保值升值，1.2007年上第MOMA，6层，总高9层，南北145，890万，1梯2户，2暗卫，无阳台北面临街。2.2003当代城市家园，8\/12，南北，142，930万，1梯2户，小区中间，3.2015年2期上林溪，9\/11，128，930万，1梯3户，2明卫。小区中间户型都差不多，按中介给的图纸，当代的使用面积多5平米左右，其余2个的使用面积差不多。当代和上第的基本都能上当代家园的实验2小，上林溪的虽然隔条马路按派位却要去大约2公里的地方上实验2小的清宁校区。不过我家娃已在当代校区上3年级了。买房主要是为了上学近，住得舒服点，再保值。3个小区都挨着学校，到校时间差可忽略。想问下买谁更合适。

　　回答：1. 上第MOMA的房子不要选，这个盘升值空间很差 2. 当代这个小区还不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近。 上林溪新一点，位置好一点，这俩小区差不多，差距不大，建议你直接看标的 按自己的喜欢来选择

　　提问：房姐您好，新人首问！我是sfsd，首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。

　　回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住+保值 还是建议宝星、澳洲更合适。

　　提问：您好！我在北京、深圳各还有一个名额，现金有1500w左右，从投资角度（按5年一个小周期），我是深圳、北京两地各买一套？如只买一套是在深圳还是在北京更合适？北京\/深圳会推荐哪几个区域或者项目？谢谢您！

　　回答：1500只买一套浪费了，建议深圳 北京各一套 1.北京选筹： 700-1000万，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须选中4-5个。

　　提问：房姐，您好。虽然您还没回答我的问题，但我在学习您精华贴的时候看到了几个提及率比较高的楼盘，比如tty东三区，望京，国美第一城等等。您看现在我手头子弹375，还有额外150在信托（明年出来），现有月供1.9w，家庭税后月收入5w，年底奖金税后30w，您推荐哪个性价比高的区域或楼盘？您觉得如果爱这城与国美第一城相比，我的情况（有月供1.9w），哪个更适合？按照您的推荐，不考虑一居，主要看两居。感谢房姐！

　　回答：你的情况建议抵押爱这城，加手中资金能到900+, 以全款优势淘笋，做低网签减税解约成本。 这里推荐大面积标的，主要考虑能脱离红海区有利于淘笋，大面积租金也还可以作为防守资产，后期信托到位，可再选择抵押，拿下一套进攻型常营次新。可攻可守比较灵活 标的推荐 国美、九龙 、罗马嘉园 大面积盘。 爱这城经过上一波涨幅有明显溢价不推荐再入

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