地产江湖，由“春秋”进入“战国”

　　江湖还是那个江湖，但高手却不再是你熟悉的那个高手。

　　就在几天前，各大机构陆续发布了今年前5月的销售排行榜，尽管地球人都知道，这些榜单，就像一些美女的体重，真真假假，似乎永远没个准数。

　　但这么多年吧，大家都习惯了，只要你不跟自己较真，参考意义还是有的。

　　在这些榜单中，我们选取比较有参考意义的克而瑞的，给大家分析一下。

　　（图一）

　　我不知道，你看到这个排行有啥想法，我只是想告诉你：

　　地产下半场，行业虽然不再“唯规模”论，但头部房企之间的规模大比拼，却是越来越激烈，越来越精彩，原有市场格局的“破点”，正在加速到来。

　　估计你也懒得思考，我就简单的列下，我看完榜单后的10点想法。

　　1、国资地产加速崛起

　　顺便扫一眼，TOP10阵营，国、民对比已反转，“国风”压倒“民风”。

　　2021年1-5月的全口径TOP10中，有6家具有国资背景，分别为万科、保利、中海、招商蛇口、金地、华润；民营房企4家，分别是碧桂园、恒大、融创、世茂。

　　2018年同期的TOP10阵营的国、民对比，正好颠倒个，国资背景房企4家，民营房企为6家；2019年同期及2020年同期，都是五五开；

　　可见，过去三年，头部房企阵营的国进民退现象，还是很明显的。

　　从另一个视角看，对头部国资房企来说，“调控”犹如一个阶梯，有资源、资金和管控优势的国资们，正凭此迎来盛世年华。

　　而另一句话也适用于一些民营房企：步子大了会扯着蛋的。

　　2、头部阵营分化加剧

　　过往几年，行业一般把头部阵营分为四大梯队。从最近榜单看，梯队之间既层次感清晰，但也正加速破局。

　　头部房企阵营（考虑到TOP10中的常客绿地、龙湖已跌到11/12，为便于对比，将头部房企阵营放宽至TOP12），又可细分为4个梯队：

　　其中，传统三巨头碧万恒位居第一梯队；

　　融创、保利位居第二梯队；

　　中海、绿地，位居第三梯队，不过，这两年绿地已经明显掉队；

　　招商蛇口、金地、华润、世茂、龙湖位居第四梯队。

　　过去几年，四个梯队的层次感一直很清晰，但阶层并未固化，破局的趋势，反而越来越明显。

　　比如，融创、保利加速对前三强的冲击，招商、华润逆势崛起等等，我们下面会细说。

　　3、碧万恒不再独孤求败，第一梯队有望从BIG3变成BIG5

　　如图，近年来，融创、保利与碧万恒销售额之间的剪刀差，整体上呈缩小之势。

　　（图二）

　　细看一下，你们会发现，无论全口径还是权益两个纬度，保利和融创都在大幅的逼近前三。

　　2021年1-5月，如从全口径上看，万科超出融创约460亿、超出保利约540亿；若从权益口径看，万科分别仅超出320亿、220亿；

　　2020年1-5月，从全口径上看，万科超出融创约1060亿、超出保利约930亿；若从权益口径看，万科分别超出640亿、530亿；

　　可能今年，融创、保利与碧万恒并驾齐驱的概率还比较小，但三五年内，还是有很大可能性的，原因有二：

　　一、你永远不要低估融创和保利的雄心；

　　这在今年的土地市场体现的非常明显。

　　中指研究院发布的数据显示，1-5月，保利、融创的拿地金额分别为623亿元、513亿元，行业排名第3、第7，低于万科，但其补仓货值分别为1801亿元、1620亿元，行业排名第1、第2。

　　遇强则强，保利、融创强势加仓的初衷很明显，就是确保往上冲时，弹药充足。

　　这也使得，碧万恒保融，五巨头之间的排名缠斗，更加有看头。

　　二、你永远不要低估高增长的威力。

　　过去两三年，保利、融创的销售增速远超碧万恒，如2021年1-5月的全口径销售较于2018年同比增速，保利、融创分别为51.2%、66.2%，碧万恒则分别为5.9%、20.1%、12.4%；（见图五）

　　4、保利、融创正在加速杀入第一梯队

　　还是接着上面的说。

　　在融创、保利两大房企向第一梯队冲击的过程中，剔除资源和合作杠杆后，从权益销售额上看，保利追万科追的是越来越紧。

　　2020年1-5年，万科权益销售额为1599.2亿，保利为1067.5亿，超出约530亿，全年超出约940亿。但到了今年同期，差距一下子缩小到了220亿，照此算，全年也就400亿左右。

　　差距一下子缩小了一半多。

　　当然，融创的表现也不弱，但与保利相比，还是差了约100亿。不过，对孙宏斌而言，这都不是事。

　　5、万科终于开始焦虑了

　　尽管万科一直对外说，不在乎排名。但郁亮内心的波澜，恐怕只有他自己懂。

　　现在，万科是越来越尴尬，因为BIG3的地位也越来越不稳。

　　虽然全口径销售榜上，万科地位尚且稳固，但权益销售榜单却是另一幅局面：一方面与碧桂园、恒大的差距，越拉越大；另一方面，后面的保利、融创越追越紧。

　　如果单从权益的角度，万科已被恒大和碧桂园甩下。

　　比如，2021年1-5月，万科权益口径销售额1867.1亿，是三巨头中唯一没上2000亿的，比恒大少了860亿、比碧桂园少了680亿。单从权益看，可以说，万科与碧桂园、恒大已经不是一个层面的玩家了。

　　尴尬的是，在与前面两巨头距离越拉越大的同时，万科后面的“追兵”也是日益迫近。

　　上面我们说了，保利的权益数据与万科只有200亿的差距了。

　　万科和郁亮的捉急，去年底已开始表露无疑，第一次，万科对外明确表态，销售目标。

　　万科的焦虑还表现在对土地资源的获取上，中指研究院数据显示，2021年1-5月，万科拿地金额706亿，在房企中排第1，新增货值1560亿（排第4），开启大力补仓。

　　（图三）

　　6、低调的中海，仍然十分可怕

　　随着绿地的掉队，排行老六的中海，独占第三梯队。

　　不过，中海的处境并不差。

　　从权益金额的角度，中海与第四的保利只有200亿的差距，与第五的融创不到百亿。即便是与第三的万科比，也只有400多亿。

　　只要中海垫垫脚、发下力，还是有可能“坐三望二”的。

　　但下面的七、八、九、十、十一、十二想要挑战中海，却基本没可能了。

　　话说，你千万别小看中海的雄心与实力。

　　过去几年，中海的销售增速一直是前10强中相对靠前的。

　　中海2021年1-5月的全口径销售额较于2018年同期，同比增幅达71.2%，是TOP6中，增幅最高的。（见图五）

　　而且，过去一年，中海加大了对土地资源的布局，在一二线城市拥有大量优质的土地。

　　2020年，中海单是权益拿地金额就高达1318.4亿元，对应新增货值约2741.7亿元。截至2020年末，中海地产合计土地储备达到9190万平方米。

　　（图四）

　　7、招商、华润崛起已是大概率事件

　　第4梯队中的招商、华润、金地、世茂表现都相当强势，较于2018年同期，四家房企的销售增速都超过了100%。

　　不过，考虑到央企房企的资源和结构性优势比较强，招商、华润的崛起势能，持久性会更强一些。

　　（图五）

　　在这种强势增长下，招商蛇口、华润的坐席，也是飞速往前提，

　　2021年1-5月全口径销售排名，招商蛇口排名位列第7，2018年同期位列第14；华润，也精进了2位，从第11排到了第8。

　　头部阵营，竞争本就异常激烈，且又是处于调控期，招商蛇口、华润都还能如此“进步”，着实令人刮目相看。

　　此外，招商蛇口也在全力补仓，1-5月拿地金额638亿，行业排名第2，新增货值1570亿，行业排名第3。

　　可见，招商蛇口是打算捍卫自己的领先优势的，这也意味着，接下来，其会全力稳住第七的位置。

　　8、第八、第九、第十把交椅，会是一种混战局面

　　之所以说是混战格局，是因为不管是全口径销售额（最大剪刀差不到200亿），还是权益销售额（最大剪刀差不到100亿），五家房企都没拉开明显的差距。（见图六）

　　今天，你垫垫脚就能超越我，明天，我发下力就会超越他。

　　总之，是一个你追我赶，轮流坐的局面。

　　（图六）

　　9、绿地大概率还会继续往下掉

　　八、九、十之间的比拼，之所以排除绿地，是因为绿地正在加速往下掉，且这一进程大概率会继续。

　　如图一所示，一度干翻万科的绿地，正从第三梯队加速跌到第四梯队的末位，甚至跌出第四梯队。在其他国资“兄弟”踩着调控的“阶梯”，拾阶而上时，绿地却走起了下坡路。颇有一种遭遇水逆的不幸。

　　10、只要头部国资房企自己不犯错，接下来，年年都是大年

　　话说，人在江湖飘，哪有不挨刀。

　　针对供给侧的调控，于一些房企来说，是枷锁，很难受，于另一些房企，则是向上爬的阶梯，是改变阶层和命运的机会。头部房企也不例外。

　　2021年，是头部国资房企的大年么？从上述数据来看，毫无疑问，是的。

　　但村长要说的是，‍这仅是开始而已……未来数年，只要头部国资房企自己不犯错，年年都是大年。

　　© 往期回顾

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　　© THE END

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　　文 | 村长♂