REITs产品是什么?首批9家公募REITs正式发布

REITs产品是什么

REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

我国基础设施公募REITs采用“公募基金+ABS”的产品结构，整个产品存续期间封闭运作，无法申购赎回，持有至到期或二级市场交易退出。基金80%以上资产持有单一基础设施ABS， 其余可投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，以基础设施项目租金、收费等稳定现金流作为基金收益来源，每年收益分配比例不低于基金可供分配利润的90%。

海外公募REITs发展情况

REITs产品在海外具有较悠久的历史，起源于1960年美国国会颁布《1960年美国税法典》，确立REITs的法律地位。根据Nareit数据，截至2021年4月末，FTSE REITs美国指数净市值已达约1.46万亿美元。

截至2020年末，全美约共有223只REITs，合计规模1.25万亿美元；其中，权益型REITs182只，规模1.18万亿美元，占主导地位。

业绩表现：从REITs指数与股票指数走势对比来看，REITs长期回报可观，1972年至今，REITs年化收益为9.70%，略低于纳斯达克指数的 10.23%，高于标普500指数的7.81%。2020年REITs表现较为一般，主要是受到疫情冲击较大，2021年以来快速反弹，表现强于同期标普500和纳斯达克指数。

分红较为稳定：我们对REITs的收益进行分解后，可以看到资本利得的稳定性较差，而分红收益稳定性较高，尽管2008年经济危机期间REITs指数大跌，但依然保持了较高且稳定的分红。近年来分红收益有一定下降趋势，目前基本稳定在4%左右。近20年REITs股息率平均值为5.12%，而同期美国CPI平均值为2.12%，可称之为抗通胀利器。

国内REITs产品现状

2015年7月6日国内首支REITs产品鹏华前海万科REITs成立，该产品以深圳前海地区商业地产为基础资产。据招书显示，鹏华前海万科REITs封闭期为10年。基金的投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权（万科前海企业公馆）的比例不超过基金资产的50%，基金通过增资方式持有目标公司股权至2023 年7月24日，获取前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。业绩方面，鹏华前海万科REITs从2015年7月6日成立至2021年 4月30日，年化收益率为6.15%，最大回撤-4.13%。

2020年可称之为国内公募REITs元年，自发改委和证监会于20年4月出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》后，其他监管机构按照通知规划各司其职，共同完善试点项目遴选相关配套措施，加强基础设施REITs的业务过程监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。目前我国REITs试点的顶层设计及核心配套文件已完成，试点工作有条不紊进行中，首批REITs已完成市场化询价，预计发行规模314亿。截至5月27日，首批9家项目的询价结果顺利出炉，发行份额为64亿份，预计总募集金额为314亿元，较询价前预计募集规模超出11亿元。其中规模最大的为广州广河项目，发行规模达到91亿元，即使规模最小的首钢绿能项目，发行规模也达到了13亿元。公募REITs的发行提供了居民储蓄的投资转化新品种，丰富了投资人资产配置组合的可选标的。

供难应求，募集期缩短

供给受限下，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。供给上，首批发行募集的 9 家公募 REITs 基金产品中，战略投资者参与配售的比例都达到了 50%以上，大部分处于 60%-80%的区间，且由于锁定期的限制在二级市场容易出现供给不足的情况；需求端，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。继 5.26 日 6 家公募 REITs 提前公布发售时间，27 日剩余 3 家也陆续发布公告：博时招商蛇口产业园 REIT( 180101.OF ) ，平安广州交投广河高速公 路 REIT( 180201.OF )，富国首创水务 REIT( 508006.OF )。公众投资者与网下投资者的认购缴款开始时间 9 家保持一致，5.31 日全面开放；与原计划时间相比， 认购缴款期限全部缩短为 2-3 天，其中 5家截止时间为 6.1 日，4家 6.2 日截止。

定价让利二级市场，蛇口产园、普洛斯最受关注，网下投资者有效申购金额分别达 79.6 和 76.5 亿元

（1）首批 9 家公募 REITs 基金发售公告已悉数发布，在不考虑回购的情况下，网下投资者预计中签率将在 6%-30%区间内，其中蛇口产园、 首创水务预计获配比例最低，分别为 6.53%和 8.98%。（ 2）从有效报价产品和投资者数量上来看，蛇口产园为投资者最青睐产品，51 家机构共 116 只产品给出了有效报价。（3）从询价结果来看，蛇口产园、普洛斯有效获申购金额最多，分别达 79.6 和 76.5 亿元，其余 5 只产品均在 50 亿元以下。（4）发行让利二级市场， 9 家 REITs 发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在 0.3%至 3.6%区间内。

战略看多首批公募 REITs，积极参与分享红利

（1）质地优：首批公募 REITs 顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下认购超预期，发售公告提前，募集期缩短。

首批9家公募REITs具体发行安排