美的置业：四大主航道，长期主义者的二次创业丨千亿揭秘【第54期】

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引言

5年增长超十倍，从过往发展成绩来看，美的置业无疑是成功的。除规模增长外，具有制造业基因的美的置业，凭借智慧地产赋能，精细化管理机制以及以研发为驱动的系统化产业发展，逐渐在行业内搭建起品牌影响力以及信誉度。

美的置业成立于2004年，2018年于港交所上市，2019年成功冲击千亿。截至2020年底，已布局珠三角、长三角、长江中游、华北、西南五大经济圈63个城市，共321个项目，总土储建面5398万平米，构建了地产开发、大服务、睿住科技、商业运营四大主航道，并打造智慧地产核心标签，成为多元业务协同发展的综合型房企。

图：2015-2020美的置业销售业绩（亿元）

数据来源：招股书、企业年报、亿翰智库

美的置业是如何发展起来的，规模增长背后的核心策略是什么？增长是否具有可持续性？接下来我们将从战略视角，深度解读美的置业千亿规模背后的成长动因，以及千亿后的战略走向。

回顾美的置业发展历程，每一阶段布局都与行业发展紧密相关，具有战略意义。

2004年，在行业蓬勃发展初期，美的置业正式成立，深耕佛山修炼内功。

2010年，看好棚改机会，进军处于上升周期的潜力发展城市，并通过大盘开发享受城市发展红利。

2016-2018年，紧跟国家去库存战略，加速全国化扩张，并在去库存周期后半段，提前调整城市结构，加大核心一二线城市布局力度。全国化扩张下，业绩快速增长，并在2018年成功上市。

2019年，成功进军千亿，在行业去杠杆背景下，布局结构持续优化升级。

2021年，行业向心聚集，企业竞争格局转变，强调向心力，内生驱动。美的置业进一步强化长期运营能力，步入长期稳健发展阶段。

表：2004-2020年美的置业新进驻城市情况

数据来源：招股书、企业年报、亿翰智库

PART 12004年

诞生于行业蓬勃发展初期，深耕佛山修炼内功

历史拉回到2003年，经济高速增长，城镇化红利不断释放，房地产被正式确立为“经济支柱产业”，地产行业飞速发展。在这一阶段，万科、恒大、碧桂园等龙头房企快速扩张，一些本土房企也开始崛起。

图：2000-2007年GDP同比增速及城镇化率

数据来源：亿翰智库

另一边，美的家电产业快速发展，逐渐成长为家电行业巨头，年销售额超100亿元。基于品牌积累及看好地产行业发展机会，2004年美的置业正式成立，开发佛山市君兰国际高尔夫社区项目，同步创立“美的高尔夫球中国精英赛”。

2004-2009年，行业快速发展阶段，美的置业却并未盲目扩张，而是选择深耕佛山。我们认为主要有两方面的原因：

1)制造业基因，造就企业稳健风格

制造业基因，决定了美的置业选择稳扎稳打的长远发展之路。2009年之前，美的置业深耕佛山，强化内功，这也为美的置业能够在行业波段起伏中，长期稳健发展奠定基础。

2)开发多个精品项目，强化内功

成立初期，美的置业在佛山开发了多个精品项目，首个项目君兰国际高尔夫生活村，位于顺德北滘，是佛山仅有的城市中心高尔夫生活区，享有完善市政配套，拥有自建君兰国际高尔夫俱乐部，成为佛山豪宅项目标杆。此后，美的置业又相继在佛山顺德开发了美的御海东郡、美的君兰江山等高端大盘项目，在佛山积累了深厚的开发经营功底及品牌认可度。

PART 22010年

看好棚改机会，进军处于上升周期的潜力发展城市

2008年，国务院大力推进保障性安居工程建设。2010年，中央全面推进城市和国有工矿棚户区改造工作，此后，棚户区改造进入快车道。2008-2012年全国完成各类棚户区改造开工1260万套，2013-2014年分别完成棚户区改造开工323万套、470万套。从2015年开始，我国实施棚改三年计划，从2015年至2017年累计完成棚户区改造开工超1800万套。

图：2012-2017年棚改实际新开工数量（万套）

数据来源：亿翰智库

表：2009-2015年棚改重要政策

2010年，美的置业看好棚改机会，开始走出佛山，向外扩张。美的置业在城市布局上，有两大特征：

1)选择处于上升周期的潜力发展城市

美的置业走出佛山首站选择了贵阳，此后又相继进驻了徐州、宁波等潜力发展城市。一方面，这些城市竞争环境较为友好；另一方面，这些城市基本面较好，未来发展潜力较大。此外，上述城市位于高铁商务区及城市新核心潜力地带，高铁的开通带动了城市产业的发展及资源的流动，进而带动区域房地产市场的发展。

如徐州是淮海经济圈中心城市，良好的区位优势、产业基础和人口基数，成为了近几年房企必争之地。贵阳作为贵州省会城市，以及西南区域的重要交通枢纽，发展潜力巨大，且早期受益于贵阳政府对城市建设升级的迫切需求，市场存在大量大盘拿地机会。美的置业在徐州的首个项目落子徐州高铁商务区，贵阳首个项目落子贵阳新核心观山湖片区。可以说是提前占位，享受后期城市发展红利。

2)通过大盘拉长周期，享受城市发展红利

进驻初期，城市发展相对落后，美的置业通过大盘开发，提前占位，打造大型城市综合体项目，除住宅开发外，完善区域配套建设。后期随着城市发展，项目价值逐渐提升，为企业带来更多利润。如美的置业在徐州、邯郸、贵阳等地深耕超10年，市占率名列前茅。

表：2010-2015年美的置业典型新进驻城市布局情况

资料来源：亿翰智库

PART 32016-2018年

紧跟国家去库存战略，加速全国化扩张，

并在去库存周期后半段，提前调整城市结构

2015年12月，中央经济工作会议提出去库存，2016年，行业去库存大幕拉开，行业开启新一轮上涨周期。美的置业抓住机会，加速全国化布局，五大经济圈布局全面铺开。

图：2014-2018全国商品房销售面积（亿平米）

数据来源：国家统计局

图：2015-2018美的置业进驻城市数量（个）

数据来源：亿翰智库、企业年报

2016年“930新政”，行业开启新一轮调控。美的置业也在去库存后半段，提前进行城市的优化调整。2017-2018年间，进驻了广州、合肥、成都等核心一二线城市，提升企业的抗风险能力。

PART 42019年以来

行业去杠杆，城市布局持续优化升级

2019年以来，美的置业不断推进“城市升级+区域深耕”。重仓布局具有经济产业和人口基础的城市，投资重心向珠三角、长三角等核心经济圈一二线城市靠拢，进入杭州、上海、武汉、天津、温州、珠海等核心城市。

2021年美的置业提出了“根据地+卫星城”布局模式，从区域——城市——片区，做实做强城市深耕。

图：截止2020年底美的置业各区域土储分布

数据来源：企业年报

PART 5

行业向心聚集，内生驱动力下的美的置业将更有优势

当前行业由“增量时代”进入“存量时代”，三道红线、两条红线、土地集中管理等长效机制实施落地，倒逼行业向心聚集，企业竞争逻辑发生转变，由“大开发”进入“大服务”时代。 新格局下，美的置业总裁提出了开启“二次创业”，并进行了战略模式及治理机制升级。由“一主两翼”升级为“四大主航道”发展战略，即从“地产开发为主业”调整为“地产开发、大服务、睿住科技和商业运营”协同发展。同时发力城市更新，储备长期资源，升级数字化管理平台，提升运营效率，加大股权激励，促进共创共享。

1)升级四大主航道，践行长期主义

基于美的置业“智慧生活引领者”的品牌愿景与“智慧地产制造商”的品牌定位，美的置业以地产开发、服务运营（大服务、商业运营）为两大业务核心，并通过睿住科技进行智慧赋能，践行长期主义。

大服务：智慧赋能，围绕居住、生产、生活三维度延伸

人工成本是服务成本的主要投入，为提升服务质量及利润，美的置业加快智慧化服务建设，塑造智能化及数字化服务的竞争优势。 基于人工智能、云计算、大数据等技术基础，运用AI系统链接，构建了智慧社区生态系统。在疫情期间，运用AI系统连结无接触服务，构建网格管家服务模式，上线云邻社区3.0APP，并落地了首个AI社区——美的领贤公馆。

此外，美的置业基于生产、生活、居住多维度，积极延伸服务链条和扩大服务边界，执行“1+N”服务战略。 在服务链条上，除传统物业服务外，探索金融、租售、社区养老等社区衍生服务；在服务业态上，基于自身在产业园、文旅康养落地项目优势，积极拓展产业园、康养文旅、城市公建等综合型服务业态。目前已成功中标佛山上华产业园、库卡科技园、盈峰产业园、上海库卡机器人总部、上海库卡柔性系统、昆山库卡工业自动化等产业园服务项目，管理价值不断扩大。

商业运营：构建智慧商业，打造城市生态圈

美的置业2010年开始进军商业地产，对城市综合体、社区邻里商业等商业领域进行探索，并于2015年成立了美的商业管理有限公司，全权负责美的置业旗下商业项目的规划管理。截至2020年12月31日，美的置业商业管理项目总计13个，其中在营项目6个。形成“悦然广场”、“悦然里”、“悦然寓”三大产品线。

美的置业在商业领域进行差异化竞争策略：

精准选址，确保客流基础： 客流量是衡量商业项目成功的基础，美的置业在商业项目选址时，多聚焦城市交通要道。如佛山悦然广场，靠近美的置业总部大楼，衔接广州7号线和佛山3号线，地铁红利，有效吸纳周边区域人群。

打造混合体验商业模式，最大化吸引客流： 同样以佛山悦然广场为例，开业三天，总客流量达42万，刷新顺德北商业记录。项目引入了200多家商业品牌，超过60%为区域内首次进驻的品牌，开业率达95%。项目通过聚集超市、影院、美食、购物、儿童体验等多元化一站式消费，满足不同消费需求，最大化吸引客流。

构建智慧商业，提升管理运营效率： 传承智慧基因，美的置业在商业领域进行智慧商业空间及场景的打造。打造智慧拓展及智慧经营双平台，引入智慧阿里云服务，为商家、客户提供智能便捷的服务。

随着物业服务及商业项目不断扩张，为美的置业带来了长期稳定的现金流入。

图：2017-2020年美的置业物业服务&商业物业投资运营营业收入（单位：亿元）

数据来源：企业年报

睿住科技：智慧引领，构建企业核心竞争标签

睿住科技是美的置业集团四大主航道中的产业航道，以智慧化产业及装配式建筑产业为两大产业方向。是企业竞争核心以及其他业务的赋能。区别于行业内其他企业产业路径，美的置业产业思维逻辑均是以研发为核心驱动，构建系统化解决方案，并打通全产业链条，实现产品的有效落地。

2019年，美的置业成立了智慧生活研究院及产业产品研究院，通过创新研发，构建了系统化解决方案，形成了领先的产品落地能力。在智慧产业方面，美的置业2020年全年交付3.6万套，累计建设智慧社区345个，并以“5M智慧健康社区”为基础，打造智慧产品核心标签，确立璟睿、君兰、云筑、未来四大产品线，形成独特竞争优势。

在装配式建筑产业方面，美的置业在徐州、佛山、邯郸等地落地产业园区，并拥有国内首条整装卫浴自动化生产线，相较传统卫浴，提效70%，降本30%。

表：美的置业四大产品线

2) 拓展城市更新，储备长期资源

十四五规划及2021年全国两会中，均提到城市更新战略布局，各地政府积极响应，为企业带来新的机遇。美的置业作为千亿房企，近两年积极拓展城市更新业务。美的置业目前在手的有11个城市更新项目，主要以广佛区域及昆明城市更新项目为主，美的置业管理层表示未来将持续发力城市更新业务。

城市更新牵涉企业、政府、村民三方，各地政策不一，操作复杂，具有较强的地方属性。美的置业虽然切入城市更新不久，但凭借在佛山深耕优势、企业品牌口碑及产业基础，有效助推城市更新业务进程。城市更新业务也将为美的置业带来长期资源储备，助力企业长期稳健发展。

3) 升级数字化管理平台，提升运营效率

2020年美的置业对数字化管理平台进行全面升级，提升运营效率。全年共上线超过40个数字化系统和800多个模块，通过以销定产、成本适配、弹性管理等多项措施，使库存量保持在适当比例，并有效降低成本，管理费用及营销费用下降明显。

图：2018-2020年美的置业管理费用及营销费用变化

数据来源：企业年报

4) 加大股权激励，促进共创共享

在房企越来越聚焦“向内看”的大背景下，强调公司高管和腰部骨干人才的“内生性”、“稳定性”和“向心力”，也就成为了当下房企长跑赛、谋求组织红利的关键举措。2021年4月22日，美的置业发布股权激励计划。本质上，是美的置业管理层着眼于长期发展，将个人收益与公司长期发展诉求绑定，在共同目标引领下，最大化激发组织效能。

结语

回顾美的置业千亿发展之路，从佛山走向全国并冲进千亿，背后是主动求变的内生驱动，顺应时势的战略布局，产业赋能的经营升维。新格局下，具备长期稳定现金流入、核心产品标签、精益化运营机制和稳定职业经理人团队的企业，将更具备综合竞争力。

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