苏州首次集中土拍来袭，将开启楼市新行情？

这周结束，2021年的5月也走入尾声。对于苏州楼市而言，却是沉寂许久的土拍市场即将迎来首场惹人注目的集中土拍。

4月26日，苏州“两集中”落地，32宗土地出让公告密集挂出！其中住宅+商住地块共计23宗，综合用地4宗，商业4宗，安置房3宗！总计起拍总价405.85亿元！

所有人都在等待，苏州首轮集中土拍靴子落地后，会带来怎样的连锁反应？对苏州楼市又会有怎样的影响？

尤其是在看了其他两集中城市首场集中土拍之后。

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此前财经媒体《财新》报道，数据显示，长春、广州、无锡等地率先在4月开展了首轮集中供地，整体拉动了全国土地市场平均溢价率升至三年来的新高。

对于此前其他几个城市的“集中土拍”，我们可以用冰火两重天来形容。

杭州：57宗土地，成交总价达1178亿。41宗地封顶自持，溢价率超30%。 重庆：46宗土地，出让金635亿，平均溢价43.78%，最高溢价率129.98%。 无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价。因竞价激烈，土拍被迫延长到3天。 广州：48宗土地，揽金906亿。32家房企300多个马甲，9个地块溢价率超40%。 北京：25宗土地，成交金额1110亿。10宗地触到溢价率上限。但整体“平和”，平均溢价率约4%。 沈阳：25宗地，3宗流拍。剩下的22宗两个小时拍完，溢价率最高20%，三分之一底价成交。 长春：42宗地，2宗流拍，30宗底价成交，总体溢价率4.8%。 南京：32宗土地，万科连下4城，招商豪掷147亿，总揽金992亿，整场土拍的参拍企业超过80家。 ………………

如果说杭州、重庆土拍表现出的是“疯狂”，无锡、南京、广州表现的是“亢奋”，北京、沈阳表现的是“焦灼”，长春表现的是“平和”，那未来苏州呢？

在22个列入两集中城市之中，江苏有南京、苏州、无锡三个城市。如今南京、无锡均已土拍结束，以极其亢奋的状态点燃整个土地市场。

苏州这32宗地块分布于19个板块，细看每个地块出让条件，可以发现部分地块设置了复杂的特殊条件，不能排除定向出让的可能性。同时，苏州政府对所购的人才公寓出售也进行了一定的限制（10年之内限制转让），充分保障刚需，限制投资。

苏州首批集中出让的土地，整体土地质量还可以，个别优质地块或将引起企业疯抢，参照近期无锡、南京的土拍情况，即便部分在高库存板块或者远郊乡镇地块，预计也将顺利成交。

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我们先来看下即将进行集中土拍的地块详情：

地块涉及六大区多个板块，包括园区奥体，姑苏区留园、沧浪、吴中太湖新城、胥口、越溪、城南，相城渭塘、太平、元和、苏相合作区，新区科技城、浒关、大阳山、太湖科学城，吴江太湖新城、运东、盛泽、震泽、七都板块。

住宅最高起拍楼面价25000元/㎡

所有住宅用地取消现房销售

其中最高限价楼面价为28500元/㎡

那么5.31-6.2这三天究竟谁会来竞拍？

其实可以预见，所有地块都会有开发商参与竞拍，不是说地块有多好，而是现在开发商土地储备有限，在资金允许的情况下拿地生存，届时热点地块争抢的局面将会不可避免。

目前，对于开发商来讲，最主要的问题便是地、钱、人的问题。

这些地块将大概率被央企、国企或是资金雄厚的民企获得，一些小开发商要想捡漏可能性很小。一直处于苏州房企榜单头部的开发商，拿地的可能性非常大。

长春土拍的最大买家是中铁置地，斥资44.43亿狂揽13宗地。沈阳出让的22宗地块，有三分之一被保利、华润、招商和远洋包揽。广州成交38宗土地中，有21宗被国字头及其联合体拿下。重庆土拍，22块出让土地中，融创自己吃下6块。南京32宗土地，万科连下4城，招商豪掷147亿，在无锡，三天时间融创买地花了185亿元……

如今对房企而言，资源和数量都进行了限制，在资金链端和资金回笼周期上都是一次不小的压力与挑战。

同时为控制房企有息债务的增长，设置了“三道红线”；央行和银保监会为房贷设置了房地产贷款占比和个人住房贷款占比“两道红线”。

高周转模式的难度也将进一步加剧，对于房企销售端的实力需求将会进一步加强。

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苏州首轮集中土拍又会咋样？是步无锡、南京、杭州、重庆等城市后尘，烈火烹油？还是像北京一样，最后只拍了个寂寞？

一切尚未可知，但一些优质地块早已成为关注焦点。

比如园区仅有的一宗位于奥体地块，奥体的热度就不多说了，而且这宗地块将是奥体板块内的最后一宗涉宅地块，苏园土挂（2021）02 号地块不设置竣工预售许可调整价。2022年6月1日 前开工，2024年6月1日前竣工。

地块西侧与苏州奥林匹克中心仅一路之隔，地块北侧靠近苏州工业园区外国语学校和儿童医院，教育资源和医疗资源的配置都不错。周边也有中海上东区、仁恒海和云庭、林溪雅苑、中海明耀华庭等高品质楼盘分布。

无疑，这宗地块将成为瞩目的热点。地块限时竞拍时间：06月01日 09:00 苏园土挂（2021）02号。

还有姑苏区的两宗地块，本就寸土寸金的姑苏区，此次也就出让了2宗地块。

留园16号地块处于留园板块，就在姑苏院子的旁边，距离西园寺也很近，附近配套相当齐全，来客茂、金门商业广场等商圈，还有留园等景点。项目容积率＞1且≤1.1，相信后期大概率是洋房或者叠墅等低密产品。

桐泾公园北17号地块距离地铁站很近，到2号线胥江路站约500米，出行便捷，周边配套也比较丰富，有桐泾公园、姑胥小学校等。

两宗地块限时竞拍时间为：05月31日 10:00 苏地2021-WG-16号；05月31日 11:00 苏地2021-WG-17号。

此次供地的主力区域还是吴江、吴中和高新区，吴中区和高新区均有5宗地块，其中吴中太湖新城、吴江太湖新城、新区太湖科学城、科技城、苏相合作区等板块的土地看点十足，这些地块周边未来都将是高科技型的文化产业园区。

还有一些住宅市场集中度高的板块，比如浒墅关、吴中城南、元和、胥口等，出让的地块都有各自的看点。

不像以往，苏州土拍的热门地块会在开拍前就已有大量报价，此次集中土拍的地块目前并无大量报价，连园区奥体地块都没有报价。

笔者仅看到浒墅关两宗地块有一轮报价，其他地块暂无报价，也许这是某种“暴风雨前的宁静”吧，一切都静待开拍。

集中土拍，就像盲盒。有限的土地出让金、有限的地块、有限的机会，拿地逻辑除了数字测算外，还有赌性和押宝，以及某些心照不宣的职场规则。

还有更大的盲盒，是几个月后的集中开盘。

集中土拍，给不少城市带来了一轮楼市升温。

土拍刚刚落幕，无锡、重庆等多地，楼盘涨价的动作就已经扑头盖脸而来。

苏州在今年上半年市场其实并不差，甚至可以说很好，而集中土拍之后又会对新房市场产生怎样的刺激？会不会成为市场的又一个催化剂？

这么大的货量集中爆发出来，激烈争抢、高价竞拍，怕是避免不了的。

但是，现在不是2016年，一场土拍就能彻底引爆市场。苏州也不是其他城市，市场特质有着很大不同，但也不能排除，集中土拍后，市场热度快速升温，开启一波新行情。

究竟，苏州首次集中土拍，会是一颗“集束炸弹”？还是一次温吐表演？答案很快就会揭晓。

05月31日 10:00 苏地2021-WG-16号

05月31日 10:30 苏地2021-WG-25号

05月31日 11:00 苏地2021-WG-17号

05月31日 12:00 苏地2021-WG-18号

05月31日 13:00 苏地2021-WG-19号

05月31日 13:30 苏地2021-WG-26号

05月31日 14:00 苏地2021-WG-20号

05月31日 14:30 苏地2021-WG-27号

05月31日 15:00 苏地2021-WG-21号

05月31日 16:00 苏地2021-WG-22号

05月31日 17:00 苏地2021-WG-24号

05月31日 18:00 苏地2021-WG-31号

06月01日 09:00 苏园土挂（2021）02号

06月01日 10:00 苏地2021-WG-29号

06月01日 11:00 苏地2021-WG-30号

06月01日 12:00 苏地2021-WG-32号

06月01日 13:00 苏地2021-WG-33号

06月01日 14:00 苏地2021-WG-34号

06月01日 15:00 苏地2021-WG-35号

06月01日 15:30 苏地2021-WG-36号

06月01日 16:00 苏地2021-WG-37号

06月02日 08:30 WJ-J-2021-003地块

06月02日 09:30 WJ-J-2021-002地块

06月02日 10:30 WJ-J-2021-006地块

06月02日 11:30 WJ-J-2021-004地块

06月02日 12:30 WJ-J-2021-005地块

06月02日 13:30 WJ-J-2021-007地块

06月02日 14:30 WJ-J-2021-008地块

06月02日 15:30 WJ-J-2021-009地块

06月02日 16:30 WJ-J-2021-010地块

06月02日 17:00 WJ-J-2021-011地块

06月02日 17:30 WJ-J-2021-012地块

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