北京郊区买个小房子，200万首付，顺义房山还是大兴？

聊聊京房是我全网唯一名字，找到我看房不迷路。

提问：

想在郊区买套小房子，预算200w出头，瀛海、长阳、枣园、大兴新城、马坡，这几个地方比较下来哪里好点？

回答：

01

北京的郊区是哪里呢？

解放前城墙外面的地方那都是郊区，城里人就是字面意思的城里人。看看老照片里面城墙里密密麻麻的棋盘布局状的城市结构。

什么时候开始模糊了郊区和城里的概念了呢，大概就是没城墙了以后吧。然后环路就来了，二环里四环里，近些年五环里都隐隐然就被填满的感觉，五环外出现了很多热点区域。

环路还是格局小了，大家说是不是郊区更多还是以区划为标准的，而北京的区划调整扩容就是一个吸收河北的过程。

1958年3月河北省的通县、顺义、大兴、良乡、房山5个县划归北京市管辖，这些六环边的第一圈卫星城给北京提供了可靠的物资供应基地。10月，河北省怀柔、密云、平谷、延庆四个县划归北京市，北部这几个县有力的保障了北京的水源供应。

值得一提的是，为了保障天津的水源供应，武清、蓟县、宝坻被划给了天津，划来划去，就剩下一块看着没啥用的河北的飞地，这就是北三县的由来。

02

时至今日，通州副中心地位确定，只是暂时还没发展起来，这里不做讨论，那么郊区就是除了东西海朝丰以外的地方了。其实也是一个大概的区分，仔细看海淀山后的区域还真就没石景山成熟区域发展的好，昌平的回天区域比丰台河西也热闹的多。

看一下你考虑的这三个地方，200万首付，上一个450万的正规两居室问题不大。

先看看马坡，紧邻顺义城，靠着潮白河和15号线，离首都机场也不远，望京上班的白领们很多住在这里，可本身望京实力也有限，对这一片的带动作用也有限。

而且马坡这个地方以后也没啥新轨交，只有两条国铁改造的郊区快线，以后未来科学城如果发展起来的话，对马坡也会有点利好。我觉得这里比较一般，不过房子都不错，可供选择的余地很大。

400万买个三居室，还是2014年的妥妥次新房，别的都不说，就这房子这户型怎么看怎么好，和市里那些奇形怪状的房子比起来简直不要太好，至于潜力，牛栏山中学还不错。

长阳，那就是房山的地盘了。

房山线加上燕房线那就是北京地铁伸出去的最长的“触角”了，长阳就是丰台过河以后房山的第一块成熟区域（第一站稻田回迁太多发展一般），成熟的意思就是未来受限，现在啥样未来变化也不大。

要说真有什么利好呢，那就是房山线真正连上了丽泽，进一步乃至连上了金融街，那还是有一波红利可以吃。

这两张照片还是年前去房山的时候拍的，我们看得出来，长阳这个地方基础设施建设还是蛮到位的，郊区的房子都不错。

400万的三居室，明厨明卫，南北通透户型方正，中间楼层，带电梯临地铁的9层小板楼，这房子我觉得就比马坡的有前途。

03

着重说一下大兴，瀛海就别去了，以前说过，8号线尽头现在啥也没有，肉眼可见的十几年以后也没啥变化。

枣园和大兴新城上周去的。

大兴这一片以后有19号线的加持和几条东西联络线的辅助，局部轨道密度基本满足了需求。

如果你去枣园的话，一出地铁就是中建国际港。

挨着地铁口，人车分流的高板小区，2015年的房子，足够新，足够方便，周边的配套也很成熟。房子也不贵，4号线沿线真的是刚需上车的好地方了。

420万的价格也在你的预算以内，这种全南向布局的房子除了不通透我觉得还挺好的。不过我更喜欢临近他的首邑上城，除了人车不分流以外，我还是觉得首邑上城好一些。

离地铁是比国际港远了一些，但是房子好啊，高板的容积率还是有点吓人的。

多好的两居室，面积还大，才卖428万，对刚需来说简直太友好，要是这卫生间带窗户的话就更好了。

枣园这块对于刚需上车一族来说不错，不过还是那句话，这个地方相对来说很成熟了，没啥发展空间了，该有的利好基本也兑现的差不多了，投资眼光来看不是最优选。

这就剩下最后的大兴新城了。

果然是新城，看起来那是相当荒的，这个地方我推荐你去看看首座御园。

首座御园与枣园的直线距离并不远，我幻想着能腿着溜达过去的，走到一半我就放弃了，太高估自己的体力了，还好有19号线可以指望一下。

首座御园总共三期，南北走了一圈，临近中午饿的头昏眼花，最崩溃的是附近基本没啥能吃饭的地方，小区中间倒是有一小条商业，可我不想再走回去了！

这也凸显出该片区的配套缺失，不是荒地就是工地，马路上各种重载车飞驰而过。但是，我依旧看好这里，以前的推文说过大兴的规划，感兴趣的可以翻一翻。

各种规划都在有条不紊的推进着，现在看起来灰头土脸，一旦商业、轨交、学校都起来了，这里以后至少不会比枣园差。

400万的92平两居室，今天看的都是好户型，要说居住品质还是郊区高啊。8层带电梯小板楼，五环里这种房子可不好找，还是2013年的房子。

结语

总结一下，大兴新城>枣园>长阳>瀛海>马坡。

何去何从，你自己看着办吧。