深圳商务公寓变局：附南山重点片区高端公寓项目盘点

导读：
■深圳楼市的魔幻走位与两极分化
■成交量价齐升，公寓已然进入倒计时？
■南山重点片区高端公寓项目概况一览
正文：

深圳楼市的魔幻走位与两极分化

自从进入2021年以来，深圳楼市就开始了魔幻走位，住宅和公寓市场更是全面调整，走向了两条截然不同的轨道。

先说住宅市场，限购升级后，一手房抢不到，二手房提高首付，就连小产权房也被禁止代理销售，住宅市场这扇窗只为刚需留了一条细小的缝。

再说公寓市场，则迎来全新的篇章，前景已经变得极为明朗。笔者在这里捋一下利好公寓的相关政策的时间线：

——2017年起，罗湖的商务公寓可用于申请学位；

——2020年7月31日，停止商务公寓用地审批；

——2021年2月23日，符合条件的商务公寓可通燃气；

——2021年3月3日，深圳市规划自然资源局删除商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述；

一系列操作下来，公寓类逐渐类住宅化，价值得体凸显，且在政策的加持下，公寓已然进入了稀缺资产之列。

成交量价齐升，公寓已然进入倒计时？

那么，深圳的商务公寓市场作何表现呢？

统计显示，2021年一季度深圳商务公寓共预售1350套，同比下跌9.03%，部分区域更是呈现出断崖式下跌。

当预售同比的大幅减少遇上未来零增量，这已是商务公寓进入“存量时代”的再一次预警，而商务公寓也已经真的进入了倒计时阶段。

此外，另有数据显示，2021年一季度商务公寓成交面积15.63万㎡，同比上涨40.3%；均价为68824元/㎡，与去年同期相比上涨19.8%。

成交与均价齐升，不难看出市场对商务公寓的看好，尤其是在当前住宅被限的情况之下，商务公寓很显然就成为时下投资的不二之选。

基于此，房地内参不完全盘点了南山部分片区高端公寓项目情况，范围涵盖前海、蛇口、后海、深圳湾超总、科技园片区，供各位参考。

南山重点片区高端公寓项目概况一览

1、前海片区

★QFC前海金融中心国金汇

QFC前海金融中心是恒裕集团继恒裕滨城、大南山紫园、全球第八座来福士广场又一缔造地标之作。项目是由纽约新世贸缔造者——美国兆华斯坦，携手深圳标杆房企——恒裕集团共同打造前海金融标杆。

总占地面积23942㎡，总建筑面积为29万㎡，涵盖国际超甲级写字楼、国际公寓、都会商业，其中公寓为3万㎡。

QFC前海金融中心占据前海首排，一线海景尽收眼底。项目背靠亚洲最大综合交通枢纽，坐享前海桂湾景观中轴带，周边为商业及金融区，奢享约18万㎡滨海演艺公园，打造前海文化休闲新地标。

★招商前海领尚公馆

招商前海湾位于妈湾，总建面超500万㎡，相当于当前福田中心区整体建筑体量，目前是深圳最大规模建设的区域，项目由招商局集团和前海管理局携手共同开发运营，整体预计10-15年开发完成，综合实力雄厚。

招商前海领尚公馆，即是招商前海湾一期部分，位于前海深港合作区妈湾片区十九单元02街坊，由深圳市前海蛇口启迪实业有限公司进行开发，距离5号线地铁口“妈湾站”约325米（根据百度地图测距），整体交通条件较为不错。

建面约3.87万㎡，临近5号线铁路公园站，与荟同学校深圳校区仅一路之隔，配套有综合商业、丝路长廊（绿轴公园）、泳池、社区健身、儿童休闲区等。

2、蛇口片区

★华侨城新玺

华侨城新玺备案名为华侨城深圳湾新玺名苑，该项目位于蛇口街道南端，原为备受关注的蛇口渔人码头城市更新项目，又名为蛇口街道西岸更新单元。

地理位置优越，东南海玫瑰园三期，南面临深圳湾；与香港元朗隔海相望,连接香港的西部通道跨海大桥落脚于蛇口东角头。

距离南山后海约4公里，与海上世界项目隔“小湾区”相望，与南海玫瑰三期和半岛城邦为邻。通过周边的望海路、南海大道、后海大道等城市干道及地铁2号线东角头站，与周边区域建立便捷的外部交通联系。

★招商太子湾湾境

招商太子湾湾境国际商务总部基地，由作为深圳建设的中坚力量——招商蛇口鼎力打造。

位于蛇口太子湾片区2/5/12号三条地铁线交汇处，背靠大南山，毗邻前海，面朝深圳湾，南望香港元朗。

占据了招商蛇口保留的最优地块，立足深圳唯一海上门户——邮轮母港，占据深港中轴，城市快速路、主次干道达20余条要道环绕，可实现市内无阻畅达，并迅捷触达珠江口城市群。依托南中国最大邮轮母港，一小时抵达香港中心，全天候海上航线连接香港、澳门、珠海，直面世界。

★太子湾湾玺

招商太子湾是由招商蛇口打造的170万㎡大型综合体，由太子湾邮轮母港领衔，打造华南最大、深圳唯一的邮轮母港成为前海蛇口自贸区未来的核心载体之一。

以22万吨级邮轮为依托，同时涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽等多元业态。

湾玺，作为太子湾约39万㎡顶级国际社区公寓产品，立于蛇口艺术商业地标K11及太子湾二组团艺术商业规划之上，集招商蛇口第六代高端豪宅经验之大成。

项目毗邻邮轮母港，让楼上生活楼下艺术购物成就一片艺术生活的海，树立了居住标杆新高度，形成宜人、宜业、宜居的国际生态“未来港”，再次刷新世界对顶级公寓的想象。

3、后海片区

★深圳湾1号莱佛士公寓

莱佛士公寓位于350m高的深圳湾1号T7座，是全球第3座、中国第1座顶级奢华莱佛士品牌公寓。T7由低层写字楼、中层酒店和高层公寓组成，同时也是深圳湾1号最后一栋可售公寓。

以“百年传奇”莱佛士酒店奢华服务加冕，私享“世界最高音乐厅”云颂音乐厅、直升机停机坪、LongBar等顶级奢华配套，以WELL&LEED认证、RGF空气系统，创领绿色人居——深圳湾1号十年大成，云峰之作。

项目更是集合了城市的最中心地段、最优质服务与最稀缺城市景观，所有美好都接踵而至，关于顶级人居与尊享服务都在此实现。

★恒裕深圳湾

恒裕深圳湾位于深圳湾后海总部基地，后海滨路和海德一道交汇处的南面，与枢纽级地铁站后海站相邻。 通过地铁，半个小时之内可触达深圳机场、前海、福田中心区等深圳其它重要片区。

★华润深圳湾瑞府

华润深圳湾瑞府所在的深圳湾片区，因其得天独厚的稀缺山海自然资源以及各种顶级配套的逐渐成熟，近十年来一直都是深圳最炙手可热的新兴豪宅区，而该项目则处于深圳湾的最核心地段，核心价值点在于极度稀缺的地段与景观。

瑞府作为公寓项目，是华润深圳湾综合体的一部分，项目位于南山后海片区，占据后海最优位置，毗邻深圳湾体育中心、人才公园，拥有城市中心极度稀缺的一线海景资源。

项目作为深圳后海片区乃至全市的顶级公寓产品，同期少有竞品可以匹配。且项目在有限的条件下（与酒店共享独栋建筑）将产品做了极致。

4、深圳湾超总片区

★深铁万科瑧湾汇

深铁万科瑧湾汇项目由深圳地铁与深圳万科联手打造，是集高端公寓、办公、商业、酒店、写字楼为一体的超总湾首发天际综合体项目。

深铁万科·瑧湾汇坐落于南山区白石三道与深湾一路交界处，紧邻中信红树湾及红树西岸，周边众多城市高端配套荟萃：欢乐海岸、海岸城、万象天地、深圳湾体育馆、港大医院、世界之窗、锦绣中华、沙河高尔夫、华侨城湿地，红树林湿地公园、国际五星级酒店等。

项目交通配套成熟，为超总湾内三地铁上盖物业，南北侧分别是9/11号线红树湾南站及2号线红树湾站，即可到达海陆空出境口岸。同时项目紧邻三条大动脉——深南大道、沙河西路以及滨海大道，出行畅通快捷。

5、科技园片区

★华润万象府

华润·

万象府万象府位于南山区高新科技园核心区域，是华润首个以“万象”命名的高端公寓项目，为华润于深圳的第二个公寓产品，主打世界级人文综合体。

项目地理位置优越，所在的南山区粤海板块为深圳顶豪公寓板块之一，片区发达，城市配套成熟完善，商业、办公、居住氛围浓厚，环境宜居。