断供6年再迎供应！二环沙河旁袖珍盘，99㎡三房有赠送，解渴刚需？

几天前，东韵雅苑的突然入市，在楼市中惊起了一片骇浪。

锦江区、东二环附近，99㎡起的现房，最低总价275万起等亮眼标签，让项目售楼部一早便扎堆涌进了大量购房者；且不论，项目一侧紧邻成都市传染病医院、4.5元/㎡/月物业费、约4k/㎡精装等市场接受度不一的标准存在，“仅124套，能否摇中上车”才是购房者迫切关心的问题。

要知道，基于当下风口期，不足350万即能留在主城二环的选择愈发稀缺，是不争的事实；而购房者在紧盯东韵雅苑的同时，发哥更建议做好“两条腿走路”的准备。

沙河斓庭

无独有偶，近期一则可靠线报显示——同样隶属于主城二环附近、97-144㎡，预计精装单价约2万/㎡起，有个超级低调、名为沙河斓庭的全新项目，最快将于本月底入市！

主城二环+最低97㎡起，最低总价不足200万，沙河斓庭的入市无疑将加大解渴刚需客群的置业需求；但抛开极具诱惑力的价格，该项目究竟是否值得“无脑”下手？

昨日，发哥去到了案场打探了一番。

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断供6年的二环升仙湖板块

居住氛围成熟，但配套支撑较弱

沙河斓庭位于成华区二环外侧，隶属于主城北的升仙湖板块，是一个快被市场遗忘的刚需板块。

追溯板块上一次新房供应，还是2015年11月12日，三友·香澜半岛推出246套、清水均价约1.3万/㎡房源。至此，板块再无住宅供应，逐渐声弱于市场。

这点也反映出，目前板块内大都为超6年房龄，且不乏老化住宅布列，结合后续可供开发土地较少，让板块城市更新速度较慢。结合实地探访来看，确实整体城市界面及住居品相有待提升，但胜在居住氛围还算浓郁。

沙河斓庭位置

值得注意的是，项目南侧紧邻红花堰职工宿舍+毗邻成渝铁路线，且西北两侧均被老旧的沙河·路苑包裹，这也让升仙湖北路成为了唯一能通达项目的道路，加之该道路南侧还未打通，整体通达性和观感并不算理想。

地铁3号线昭觉寺南路站

项目距离最近的地铁站点为3号线昭觉寺南站，实际步程达1.1公里。同时，像金科·星耀天都、泛悦城市广场等商业综合体也都矗立在地铁站点附近。从现场走访来看，项目后期基本生活需求可依赖周边楼盘底商实现。

周边的商业综合体

生态资源可以说是项目最大的外部价值——东侧不足50米即是沙河流经。这点也直接被放大在了“沙河斓庭”的案名。

另一方面，升仙湖板块内部车流量不大，且沿着沙河打造了不少景观带和绿色基底，颇有主城中“闹中取静”的感觉，但整体景观打造并不高级，略有些遗憾。

相较于主城其他区域，成华区教育水平属实一般。周边仅有锦官小学、八中北区、第四十中学等不算知名的院校，围绕在项目约2公里范围内。

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户型中规中矩

仅10亩占地，部分楼层可看沙河

沙河斓庭地块较为方正，但体量非常小，总占地仅约10亩，容积率2.9，是个典型的主城袖珍盘。目前，小高层已几近封顶，而高层已修建至26层。

据置业顾问介绍，项目规划为2栋住宅，其中，一栋为27F、2梯6户的高层，另外一栋为10F、1梯2户的小高层。高层户型为99㎡、117㎡、129㎡三种，小层高为144㎡，预计精装单价约2-2.3万/㎡，将一次性梭哈174套房源。

项目沙盘

从产品来看，项目仅10亩的地幅，意味着后期将没有多余土地打造中庭景观，但外部生态围绕算是另一种补充。

另一方面，得益于紧邻沙河，这也让项目部分中高层户型可观沙河，且周边视野基本无遮挡，后期视距不错。

项目东侧紧邻沙河

来看沙河斓庭的户型，表现中规中矩，本批次99、117、129、144㎡都是套三套四结构，主打功能性，均是含有客厅阳台+生活阳台配置，且每户有一定飘窗赠送面积。

99、117㎡为竖厅设计，整个户型狭长，两者客厅进深达9.1米，但开间仅3.1-3.4米，此外每个房间的开间数据维系在约3米左右，可预见后期采光性表现一般。

滑动查看沙河斓庭户型图

以尺度感最优的144㎡为例。

该户型为套四横厅结构，主景观面朝东，搭载有开间约7米、进深1.8米的观景阳台，主卧为套房设计，且L型厨房配置有生活阳台。动静分区明显、空间利用率高。

据置业顾问介绍，本次144㎡户型精装标准含有传统三大件；令人遗憾的是，碍于本月底才开放样板间，因此具体的精装呈现还不得而知。

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最低总价不到200万

优劣势明显，刚需客群该不该冲？

整个升仙湖板块，大都以二手房为主，目前仅有沙河斓庭一处新房待售，且周边大都为房龄较大的老旧院落，像三友·香澜半岛86㎡挂牌价在1.8万/㎡左右，华宇·阳光水岸78㎡挂牌价在1.79万/㎡，并不具备可比性。

但当我们将视距放大，相较于整个新房市场而言，沙河斓庭占据主城二环地段、定位刚改的功能性产品，预计最低总价不到200万/套，显然是当下刚需客群不错的选择之一。

值得一提的是，沙河斓庭的开发商为“名不见经传”的成铁地产，隶属于成都铁路局集团，而其最为人熟知的则是和中铁建合作开发的“神盘”项目青秀未遮山。

该项目得益于中环地段和品质感，在2018年首次推盘创造了超6万人摇号的局面，且后续开盘均是取得优异去化，目前仅剩余部分别墅尾盘在售。而沙河斓庭也是成铁置业于成都的首个独立操盘项目。

升仙湖公园

总的来看，沙河斓庭确实占据了主城二环的大区位优势，且产品表现中规中矩，但实际配套支撑和氛围品质感较弱，总体的优劣势区分明显。

基于此，如果你是拥有主城情结、预算有限的刚需客群，并没有过高的教育需求，最快将于本月入市的沙河斓庭，大可积极关注。

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主编：余鸽

副主编：江涛

编辑：余兰

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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