血亏！房价比地价还便宜！苏州这些楼盘“拿地一时爽，开卖悔断肠”！

楼市的残酷，超乎想象！

今天小苏深扒了几个苏州高价拿地，命运多舛，正在“血亏”的楼盘。

真的是拿地一时爽，开卖悔断肠。

木渎“四大天王”最惨的房价比地价还便宜

2016年是木渎的高光时刻，这一年连上了3个地王，可惜板块名气大于实力。地价很高，但是房价涨不动。

木渎四大高地价项目：

中铁诺德国礼，楼面价28965元/㎡

中铁诺德姑苏上府，楼面价25750元/㎡

国瑞熙墅，楼面价24743元/㎡

上实海上海，楼面价24462元/㎡

1、中铁诺德2个地王

2016年，中铁诺德在木渎拿了两个地王项目，分别是姑苏上府和诺德·国礼！

诺德·姑苏上府项目，拍下时总价18.61亿元，楼面地价25750元/㎡，溢价122%！由于限价，2019年首次领证备案均价2.8W+！无敌血亏！在业内闻者伤心，听者落泪……亏损也就以亿计吧！

更惨的是诺德·国礼楼面价高达28965元/㎡，溢价率93%。在等待了4年之后，去年8月首次领证开盘，均价3.1万/㎡，同样血亏！（延伸阅读：）

而今年3月项目第二次取证共712套房源备案均价仅27006元/平 ，比第一次备案均价还降了4523元/㎡。均价直接比地价还便宜，而且是现房销售，这真是绝了！

亏本甩卖？会有人买单吗？我查一下项目诺德·国礼的网签数据！真的是太惨！除了去年首开的6、9、10号楼有一些网签率，3月份二期领证的楼栋几乎一片绿油油，这......

（统计时间：5月25日，网签有一定的滞后）

看来买房人对低价跑量，亏本卖并不买账；有人透露不太敢买，担忧受定价影响，房屋质量是否有保障？

2、国瑞熙墅木渎首个地价破2、房价破3的项目

国瑞熙墅是国瑞进苏首作，2016年4月7日，国瑞豪掷40余亿拿下这块地，楼面价近2.5万元/平，溢价率高达248.5%！

细究起来，国瑞熙墅还是木渎第一块地价破2、房价破3的项目。不过还没等国瑞把地王宝座焐热，中铁建就成功篡位了。

国瑞熙墅2017年首开时，均价在3-3.4万左右，比周边同类住宅价格都高。

虽然普通住宅在木渎并不是很吃香，但是木渎的别墅倒是卖得还错的。

从去化率来看，国瑞熙墅高层住宅已经卖完，三期别墅预计下半年开盘；

不过最近，国瑞熙墅因延迟交房。被业主接连在寒山闻钟上投诉。

图源寒山闻钟

太难了，买了吴中区木渎板块唯一卖3万+的项目，业主还是逃不过维权！

在天眼查上，国瑞还有40个案子等待开庭，并且几乎都是关于商品房合同纠纷。

图源天眼查

关于延期交房的情况，据现场工作人员表示，确实有延期交房的状况，但交房会交的，不会烂尾。

图源国瑞熙墅官微

3、上实海上海（海派都市花园）

2017年6月，上海上实城市发展投资有限公司以总价近22亿元、楼面价24462元/㎡入驻木渎，成为继国瑞、中铁之后，再一位以高楼面价收入木渎地块的房企。

木渎这四大地王，前三个都已开盘。而上实海上海拿地4年多，房子都快建好了，至今迟迟不卖。

不过上实海上海不着急，不是因为开发商想要捂盘涨价。

第一，这个楼盘需要现房销售。第二，据传上实地块曾挖出过小型古墓，考古保护了一段时间。第三，目前木渎新房扎堆，售价基本在2.8万左右，竞争压力太大， 而上实拿地价就高达2.4万/㎡，加上精装，入市销售卖贵了肯定卖不动，卖便宜了肯定亏本。

据悉，项目要到明年才会入市。

当然了，上实肯定要比中铁好一点。中铁诺德国礼现在是实打实的房价比地价还低，免费造房，血亏卖房。

苏州地王哪家多，“鲁能”必能在其中

要说苏州地王哪家多，“鲁能”必能在其中，2016年，鲁能挥师南下进驻苏州，一年内先后拿下相城和吴中区3宗地王，捅破板块地价天花板，一跃成名。

这三块地的溢价率分别是146.4%、77.19%、59.4%。

图片来源：土拍网

1、鲁能文灵雅苑

项目位于活力岛板块，规划19幢高层住宅，户型以3房、4房改善为主，并现房销售。

捂盘5年，房子都造好了，还没开卖。楼面价26225元/㎡，几乎与板块售价基本持平，甚至比周边项目售价还要高。

限价之下，开盘售价多少会被接受呢？反正，要赚钱估计比较难，不赔就不错了。

项目目前已经封顶。最新的放风消息是，鲁能文灵雅苑预计6月首次开盘。但到底能不能如期进行，还是要打个问号。

2、鲁能·泰山9号

项目位于盛泽湖板块，楼面地价13687元/㎡，溢价率59.4%，项目拿地4年去年首次开盘，单价2万/㎡出头。据说开盘也就卖了个位数……

项目处于相城区阳澄湖镇顺贤路西。属于相城的北双湖板块产品为联排、双拼、独栋、叠加别墅。

规划总户数1082户，项目占地面积192054㎡，建筑面积约24.85万方，规划容积率1.05，绿地率37.02%，规划总户数1082户，由苏州鲁能广宇置地有限公司建设

项目鸟瞰效果图

3、鲁能公馆

此外，吴中城南还有一个地王——鲁能公馆，楼面价18273元/㎡，2016年首次开盘，均价在26000元/㎡-28000元/㎡。去化也只有7套。很快，这个开盘成为了苏州楼市笑谈。没过多久，直降6000元/㎡，血亏！

目前项目正在缓慢去化中，在售高层和叠墅，主力建筑面积95㎡/126㎡/128㎡/141㎡/149㎡/161㎡，现房参考总价250万—510万/套之间。

总体来看，鲁能进入苏州拿下这三个项目的所在位置都不属于苏州热门区域，再加上地价溢价率高、售价高等原因都是导致项目销售停滞不前的原因，再加上楼市调控政策频频出，可想而知，鲁能这几年确实很坚难~

写在最后！

都在说血亏，貌似要捡漏了。但也有购房者不买账，觉得地价高是开发商的事情，对购房者而言，价格、区位、品质还是都要考虑进去的。

而苏州土地市场经历了回暖到火热再到政策出台后逐步回归理性的过程。地价回落、房企重归理性是当下苏州土拍的关键词。房企拿地不再仅凭“一腔热血”，转而更看重区域价值，理性拿地。而这些凭着一腔热血的“地王”2021年会不会冲出围炉步入热销？还是只能等待时间的救赎，像一些倒挂盘一样媳妇熬成婆呢？

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