实地地产经历商票“拒付风波”，张量急于“证明”自己？

　　张量或许对富力集团总裁张力的独子、“新京城四少”和“富二代”的头衔并不满意，急于“证明”自己。实地地产的激进风格或不会改变。

　　实地地产经历商票“拒付风波”

　　近期，实地地产经历了一场商票“拒付风波”。

　　5月7日，传言实地地产两家子公司于去年4～8月签发的部分相关融资性票据出现拒付。这批票据由实地地产集团子公司惠州市现代城房地产发展有限公司所开具，总规模12亿元左右。

　　随后，实地地产在官网发布声明称，事涉向山西富兴盛开具电子商业承兑汇票，所谓“拒付”是由于山西富兴盛涉嫌诈骗，相关款项暂缓支付，且已报案。实地地产还表示截至5月7日，涉及未兑付商票款为5700万元，对于其中70%应付款项，实地地产承诺积极兑付。涉及案件的30%部分，因正在进行司法程序，实地地产将根据司法机关最终处置结果依法完善善后工作。

　　5月8日，实地地产集团又在其官网发布最新进展称：截至5月8日所涉及到期的商业承兑汇票，已100%承兑。同时，部分款项因涉及合作方诈骗，后续将继续配合公安机关经侦部门，推进案件侦破工作。

　　值得注意的是，近期已经有多家著名房企出现商票兑付风波。巧合的是，这些房企都声称需兑付的商票涉及刑事案件，但随后又全额兑付了逾期商票。近年来，房企融资渠道遭严控，商票在房地产开发投资资金来源中的占比有逐步走高的趋势。

　　克而瑞研究中心指出，商票等应付款项的增加虽然为房企控制了有息债务规模，但开具大量商票后，可能会导致偿债能力虚高的现象，隐匿了债务风险。

　　不合理的千亿目标导致核心高管离职潮？

　　春节前后，实地地产才刚陷入过“核心高管离职潮”。业内不少人士用“高管坍塌式离职”来描述实地集团这轮高管离职。

　　春节前，实地集团多位高管集体离职，包括副董事长兼总裁刘森峰、执行总裁兼CFO李斌、副董事长兼联席总裁罗剑威、副总裁兼成渝区域总裁张炜、资金副总裁刘军、营销副总裁张羽晴、人力行政副总裁樊全文等13人，涉及到行政、财务、营销、投资、区域等各个业务口。

　　2月21日，实地集团发布声明称，报道涉及的前员工是在去年不同时间点离职，并非春节后集中离职。此外，大部分人员是被公司劝退，仅有两人是因个人原因辞职。据《每日经济新闻》报道，对于劝退原因，实地集团表示这部分高管被劝退的主要是因业绩等原因。

　　据《财经》报道，2018年，实地地产实控人张量一度上调了实地地产内部销售目标，剑指1200亿元。大量高管离职，或与这样激进到非常不合理的业绩目标有关。

　　2017年，实地地产也曾出现过较大规模的高管离职。据《财经》报道：“2017年以来，实地地产总经理级别以上的离职者已超过10人。包括运营、财务、工程、营销等部门的数位副总裁，以及武汉、广州城市总经理等等。”

　　近期，实地地产子公司惠州市现代城房地产发展有限公司（实地地产子公司）又被爆出一年更换三次项目营销负责人，一年更换两次城市总经理。

　　张量急于“证明”自己

　　2020年5月，实地集团正式向港交所提交了IPO招股书。

　　招股书中没有公布其每年销售金额，不过根据克而瑞的数据其2020年全口径销售额257.4亿元,位列行业100名。招股书数据显示，2017年度至2019年度，实地地产的营收分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元人民币，年复合增长率为46.6%。三年间，税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元及17.06亿元，复合年增长率102.9%。

　　从以上数据可以看出，实地地产还是一家非常典型的中小型房企，近年业绩增长非常快。

　　但是实地地产的债务水平也非常惊人。

　　2017年至2019年，实地地产的借款总额分别为119.82亿元、117.71亿元、126.57亿元。2017年-2019年，实地集团的净负债率就分别达3809%、533%和225%，远高于行业平均水平。近三年经营活动现金流量净额虽为正，但却逐年减少，且减少幅度较大。2017年-2019年这一财务指标分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。

　　以上数据可以看出实地地产有多“缺钱”，这是过快扩张房企的通病，或也是实地地产2020年实地集团在港交所提交的IPO招股书失效的原因之一。

　　如果张量不设定不合理的千亿目标，适当放缓扩张速度、放弃过分严苛的考核业绩，那么实地地产可能就不会出现高管离职潮，下次的IPO成功概率也会更高。不过，张量或许对富力集团总裁张力的独子、“新京城四少”和“富二代”的头衔并不满意，急于“证明”自己。实地地产的激进风格或不会改变。