专家提醒：在成都，如果你买了这类房子，只能坐等贬值

　　这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案

　　房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

　　以下为“成都房神”粉丝问答精选提问

　　提问：房神你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了）。一个商铺临街60平方年租金16W，还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金（专业市场铺面有价无市，不好卖）。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

　　回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。

　　2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

　　提问：房神你好，第一次提问。现在新婚准备购置一套学区房。本人武侯户口，高新南社保，老公外地户口社保。预算首付100-150万，总价350万。目前大源的中洲、高投熙悦、凯德都有在看，但是刚三进摇号池概率较低，凯德年底要看年底公司集体户口能否顺利迁到高新南。考虑到总价会低些，也有看新川的楼盘。房神求个建议，在大源二手和新川新盘里面怎么选择呢，双流的北辰鹿鸣有没有入手以后升值出手的价值呢？

　　回答：你好！1、你们当下是350万的全城刚需资格，在高新的刚三，买中洲预算可能不够，而且也很可能抢不到，高投倒顺销了，但是都是些高总价的房源或者低楼层房源了吧？凯德如果不是顺一，那么更是难上加难，除非你户口搞定到高新来，但是年底的话，凯德不一定会等你。整体来看这几个盘都有点不切实际。

　　2、如果一定要看高新学区房的话，当下选择大源小套三套还是可以上手的，而新川整体而言，一方面教育还有所欠佳，另一方面基本上可以买到的楼盘也没什么，不是预算低了就是顺位度低了或者在无限期的捂盘当中。从务实的角度，更建议大源二手。

　　3、双流的北辰，你们是刚四资格了，这个价格吸引人，确实有较大的升值空间。但是低总价低门槛，抢的人很多，你们也应该很难选到心仪的房源。

　　提问：房神您好，拜读文章已久！现在对于购房有些许迷茫，特此请教。

　　目前研究生在读，外地人，户口在学校集体户（武侯区，已满两年，是武侯刚二资格），下个月毕业，之前在学校系统里填写的毕业将户口迁至高新人才中心，请问这样我是否还具有成都购房资格？还是要重新累计时间？

　　想购房主要为了自住+投资，家里可以帮助出首付120，个人还款压力较大，希望每月还款额度在5000-6000，未签工作前主要关注了成华和锦江的房子，但后面工作地确定在了温江（4号线尽头万盛站附近），由于之前对西边了解非常少，但个人不太想买在温江，所以一时不知该买在哪里。

　　现在心里有两套方案

　　方案一：还是买在东边或南边潜力比较大的地方，采取工作日租房+周末回去住的方式，想这样主要是单纯觉得东边或南边未来潜力比较大（可能比较片面），但又感觉违背了自住的初衷，每月交租金和房贷压力更大。

　　方案二：买在西边潜力大的地方，可以兼顾自住+保值增值，但个人对西边了解确实太少，现在只是听同事推荐可以买在中坝附近。个人短期不考虑买车，所以希望房子可以靠近地铁。

　　我应该主要关注新房还是二手房，如果是二手房之前看您推荐可以等指导价出台，但看深圳那边，指导价出台其实会变相提高首付比例，对我们购房者而言，究竟是利好还是利空呢？

　　希望房神可以给出一定建议，最好可以给出小区具体名称，非常感谢！

　　1、武侯户口（包括学校集体户口）迁移到高新区，这个属于市域内平迁，可以累计时常，也就是可以满足高新区的购房资格。

　　2、120万首付，你是首套首贷，理论上可以首付3成，总房价达到400万，但是你月供至多5-6K，所以试算下来可贷款额度大概是100万，这意味着，总的房价预算大概是220万。

　　3、你的两套方案，各有优劣，整体还是趋向于方案二。

　　回答：方案一是买南边或者东边，一方面南边220万的总房价，在新房市场上并不多，除非你在高新能缴纳社保，加上高新的户口，这样可以弄成高新顺一的资格，尝试下冲刺网红盘也未尝不可，比如山河莑荟、南阳御龙府、凯德世纪名邸据传都快了，不知道你时间上还来得及不。比如买入山河，这样以后地铁9号线转17号线转4号线通勤，不妨也是一种可能性。

　　南边其余这个资格和预算，在新房市场上确实买不到更适合的楼盘了，另外二手房的话，220万几乎也是没有什么可选项的，核心地段的二手房当下价格居高不下，从投资角度来看并不是很好的选择。

　　那么另一方面买东边呢，220万的预算加上你的资格，新房也很少，除非华润未来之城这类二圈层楼盘（不过你还得保证是武侯户口才有资格），另外选择一些刚需次新二手房的话，通勤是一个很大的问题，不然就额外租房，费用不低。

　　方案二，就直接买西边，其实也挺好的，温江城区的新房（依然需要保持武侯户口或者温江社保），按照你的预算，可以买到单价2万左右的大套三了，不过增值不是很看好，如果不介意，可以看雅居乐锦尚雅宸。如果二手房的话，可以尽量往青羊靠拢，比如青羊新城的外金沙、外光华和万家湾板块都可以的。长虹和悦府、凯德风尚、中铁西城西苑、恒大翡翠华庭、保利香槟光华、万科金色领域等楼盘可选项都非常多。

　　最后说下二手房指导价，首付变相的提高是因为买家向卖家妥协的结果，但是成都人不妥协呢？谁说就一定要妥协呢？或者说卖家绷不住的三五个月内，买家是占据一定主导地位的。

　　提问：房神，您好！我在新都大丰绿地城有一套无按揭房本已到手的86平小三房。想换一套有花园或大平台的房子自住。

　　手上资金200W，目前单身，月入2W，主城区没有购房资格，请问我可以考虑买天府新区或高新区350万左右不限购的商业叠拼别墅或者不限购40年产权的大平层公寓吗？

　　或是新津300万左右的叠拼别墅。不知道是卖掉现有住房再买还是用现有房产抵押贷款后再买，目前看了棠湖华府公园236平总价350万带100平花园的叠拼商业别墅（首付需6·5成），中德时代公馆199平总价310万精装带20平阳台的大平层公寓，麓府公馆166平总价330万精装大平层（带199平大露台），三套房源都比较满意，请您给建议分析一下，建议我怎么选择，非常感谢！

　　回答：你好，你目前大丰有一套房产，如果是“想换一套”的话，是否是要打算卖出这套？卖出后也没有主城区的购房资格吗？

　　另外，你目前的预算，如果不买中心城区的住宅楼盘，是有些亏的。

　　商业叠拼自住是可以的，但是增值不佳以及后期转手难度较大，并不建议，40年产权的大平层公寓同理。

　　新津300万左右的叠拼别墅，产权有保障，但是增值性以及后期转手难度也很大。

　　既然一定要买这样或者类似的产品的话，我们建议房产抵押后再买。

　　棠湖华府公园地处双流华府板块，单价是1.48万，首付228万。整体压力不大，但是板块配套较差。

　　中德时代公馆周边配套丰富，属于高新区，单价1.55万，条件更好一些，不论是自住还是投资，都是相对优秀一点的。

　　麓府公馆临近6号线，稍微偏离城市主干道，单价1.98万，整体来看露台虽然是有，但实用性不太强。

　　优先排序是：中德时代公馆>棠湖华府公园>麓府公馆。

　　提问：房神您好！现在好多新盘里面都有一栋房，修好了交还给政府，拿来当租赁房，这样里面住的人就没那么纯粹了，会不会拉低小区品质呢？

　　回答：这种相当于人才公寓、人才租赁，或者纯粹的公租房，整体来看成都的租房市场并不发达，更多的是政府“未雨绸缪”，当下的入住率并不会太高，除非极为核心的地段。

　　另一方面，很多开发商也是拿这个没辙，所以单独修的这一栋都处于小区比较偏僻的差的地段，甚至单纯地采取了分割组团互不来往的设计。

　　也就是说，如果租客们人不多，并不共用、影响商品房居住环境，那么倒也无可厚非，小区品质还是能够得到保障，反之就会拉低一些，不过这是细节上的拉低，大的方向拉低甚至陡然下降不太可能。

　　具体楼盘得具体去实地了解开发商的怎么设置的。

　　提问：房神你好，我今年40岁，家庭年收入30个多，预计10年之内收入只增不减，家里2孩。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位，市场价合计约200万，手里现金50万，后面陆续有150万到账，目前出于学区、置换需求、房价大势考虑，准备置换/新购青羊5区房产。目前有2种方案，

　　方案一：用100万现金，先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位，再等4、5年之后，卖掉现住房，再到附件买个套四自住。方案二：用100万现金，再加贷款，直接买个正读青羊附小的套四，但是这样月还款压力比较大，然后再等4年之后，卖掉现在住的房子，再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住。

　　回答：你好，目前来看，你家的学位需求是比较急迫的，因此从买新房的角度来看，一是看你们是否等得起，因为新房一般交房后才能落户，然后读划片小学（期间老大继续读武侯小学，老二等5年后读新购新房）。但从目前市场行情来看，青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区，一是华府金沙名城，二是金沙宸宇公馆。如果你等得起，那么买新房也是方案之一，如果不愿意等，那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项，看你自己选择。

　　二手房方案一里，就是先上车，后换车，方案二就是一步到位，免除后患。方案一里的小套一套二，估计也要花个150-200万左右，还仅仅是纯学区，自住的话只能老人独居，但整体来说压力较小，后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实，今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势，所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住，虽然不带学区，但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。

　　方案二里就是直接买青羊实验附小的套四，目前预算是需要400左右的价位，这样是一步到位，既解决了学区，又解决了自住，还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些，但后期陆续有150万股票解禁，相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是，今后不再住天合凯旋城，转手会因为总价过高存在一定压力，但一旦出手，投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错，主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。