北京楼市：昌平房产能保值吗？看看内行人怎么说

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提问：房姐您好，我在北京以外有过贷款记录（全国二套，首付60%？），现在手里有150的现金。想在昌平县城买套小户型保值，跑赢通货膨胀。但看您之前的精华贴说远郊区会跌，想问下昌平的房以后会不保值吗？如果不保值的话哪了买比较合适？

　　回答：你好，北京二套首付6成。昌平县城的核心问题在于，它不是北京。每个城市的能量都是有限的，北京也不例外，由于北京的摊大饼式发展，边界更加模糊，小白更容易掉进陷阱。昌平县城仅仅比密云这种好一点，还差一步就掉进河北县城的级别。开通地铁并不是万能的，看看广州南沙，上海滴水湖，北京几条新开通地铁线路的终点也是类似的。昌平县城想要站稳脚跟，必须要依靠西二旗。而西二旗并不是一个真正的产住结合片区，产和住有一点点分离，产业过于单一，不要以为互联网就是高大上，大部分的互联网公司发展后期，都会把人发配到边疆。所谓的（互联网）大厂，本质上就是工厂，码农工厂，建在郊区一是地价便宜，二是码农好养活，只需要一个美食广场和公司食堂。子弹150，关注：中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园

　　提问：房姐好！我们目前住在海淀，18、8岁俩儿子，目前手头资金300，另有600小企业额度可用，收入年50，大孩子已满18在国外读书，想用孩子的名义在海淀或朝阳买套房，目前可出租，将来孩子回来可住。看好望京或朝阳公园房，请问1.可考虑资金多大的标的2.买哪里的请给建议

　　回答：按你们收入推算月供不超过2.5比较好，300首付可以看800内的标的 另一种动用企业额度，如果能长期使用最好。用孩子名义全款买一套，这样未来出掉或置换时，他还有sfsd的资格 望京： 宝星园、大西洋新城、澳洲康都 朝阳公园： 丽水嘉园 亮马水晶

　　提问：三里屯soho的公寓08，09年前开盘就5万了，现在还有不到7万的房，一直涨不上来。房姐对这个楼盘怎么看，算哪个地段同品质楼盘的价格洼地嘛。

　　回答：为什么SOHO产品不能买？ 住宅的土地性质，但因为设计和实际使用的结果成为了办公楼，所以价格只能介于办公和住宅中间。 7万属于贵了。

　　提问：北京工资8000，能贷下200万吗？工资8000，贷200万，会查流水吗，对工资有没有要求，需要提前半年做点流水吗

　　回答：贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做好规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。

　　提问：房姐好，新人首问，目前手头子弹200，sfsd，预计两年后要孩子。看完精华帖，收获很大，本来一直根据您的意见，考虑自住加投资的需求在朝青看，但是有朋友建议综合考虑学区，一是置换难度大，二是全款抵押政策收紧，目前深圳已经全面叫停，不知道以后北京政策会如何。现在很纠结，想咨询您的意见，现在需不需要考虑学区，如果暂时可以不考虑，有哪些小区未来升值空间大，置换方便，如果能考虑学区一步到位的话，有哪些小区可以推荐，谢谢！

　　回答：你好，至少8年后才会用上学区，现在入手太早，建议先关注自住和升值空间。 深圳的抵押政策已经偷偷放开，不用过分担心。 子弹200，建议看看 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园，常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

　　提问：房姐好，预算约650总价，想买80-110平左右，是2套，看了几个小区：1、土星园，位置好但税高首付高；2、亮马嘉园，房子不错位置偏点；3、大西洋新城，望京名盘；4、CBD附近东恒时代、金地名京等，位置好小区好户型差点，但感觉越来越多的人离开CBD，特别是看到这些小区大量房子在出租没被租出去；5、苹果社区，户型差点。这几个小区是否可选？有没有更好的小区推荐

　　回答：苹果社区>大西洋新城>亮马嘉园>土星园>东恒时代 望京 慧谷阳光、宝星国际也可以淘 百子湾 后现代城、沿海赛洛城 也可以看下

　　提问：房姐您好，新人首问。本人单身，现在有200子弹，购房刚需也希望保值。目前是海淀集体户，所以考虑买东城的房子可以落到东城。目前看的是永定门的房子，意向华龙美晟（考虑到这是周边最新的小区）总价500万70平左右，您看合适吗？永定门周边您看有其他性价比更好的小区推荐吗？如果抛开城区落户，重点关注未来升值，您看还有什么区域的房子能推荐一下呢，还辛苦能推荐到具体的小区哈。感谢房姐指点

　　回答：你好，华龙美晟性价比不高，永外的缺点就是现状的配套、环境、教育质量垫底，大量人口聚集。 （1）就是如果你想上车东城，这是最便宜地方。6w就买东城，随着望坛、宝华里棚改项目的推进，会有较大的改善，但是持有周期会比较长。 （2）拆迁预期万一超预期，也有洼地翻身的可能。 景泰算是永外比较好的地段，而华龙美晟又算是景泰为数不多次新盘（新奥洋房、华龙美晟）。 当然华龙美晟总体不如新奥，但也比新奥便宜。华龙美晟最大问题是房子拐角多，遮挡重，很多户型被胡乱遮挡非常奇葩，如果买到里面好点的户型，我觉得还算值这个价，应该至少保底大盘涨幅。 永外改造再给点力，有望超过大盘。

　　提问：房姐您好：计划在今年换房，房子是回龙观北店嘉园的6+7复式，房本面积144平，报价490万。计划换一个适合老人和小孩居住的有电梯或者一楼。我是高校职工，孩子可在五道口附近上学，目前住在学校公寓，换房不考虑学区，想换一个能兼顾交通，离地铁比较近的。我们看了龙泽苑西区、东区和西二旗附近的智学苑。提问：1、我们自己的房子好卖吗？是否有加装电梯的希望？我们需要等等吗？；2、卖掉房子以后手里大概能凑到600W现金，从居住和将来再次换房的角度来看，您建议回龙观或者西二旗的哪个小区？3、我们还有一个思路是等再攒两年钱到800-900W左右，再考虑换房，到时候选择的空间更大，您建议这样做吗？

　　回答：加装电梯是大势，但时间不确定性较大，换房没必要等这个 推荐看 领秀新硅谷、新龙城、流星花园三区 不建议等 几年之后的价格不好说了。如果现金流充足，可以全款抵押方式，适当放高一点杠杆。

　　提问：房姐好，新人首问，打算买婚房，亦庄招商臻珑府的房子怎么样？2居全是纯南，感觉户型挺好的，77平米，总价370万，对应首付在130以内，正好在预算内。就是感觉位置有些偏，不知以后升值潜力如何？您怎么看

　　回答：招商臻珑府是限竞房，如果愿意持有7-8年这个盘也可以入。 如果考虑二手 看看中海御鑫阁的满五小户型吧，自己住或者出租都行 或者炫特嘉园的满五小户型也可以 这俩位置都不错 通州可以看看DBC加州小镇

　　提问：你好智慧房姐，现在想买燕郊，本人SFSD，是现在上车还是年底，还是明年年初，燕郊有理想新城，燕京航城，还有嘉都小区，金谷美丽城，那个比较合适，谢谢姐

　　回答：你好，最稳妥的投资肯定是燕郊线（平谷线）了，虽然大部分明牌了，但通车肯定还能涨一波。目前最稳妥的是神威大街站的燕京航城和天洋城北区，价格稍贵； 带点赌博性质的是据说平谷线要加一站潮白大街站，中骏四季花都，如果真能加站成功，这个涨幅有可能更大，但确实带点赌性。 不过现在都不是建仓燕郊的最佳时机，等北京起势之后再跑步进场都没问题。 年底如果有8折笋，可以考虑入手。

　　提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>周边有还行的小学可转学（尽量西四环北五环内，往外延为下策）>居住属性（40平左右以上，环境尚可，万一不适合自住还能容易出租的）。烦请推荐。 以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏贷款提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

　　回答：推建看看 二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。 有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。 后面的规划没问题。

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