冷静一下！理性分析未来几个月郑州各区域房价走势

撰文：悟空美编：田青校对：紫藤

大家好，我是悟空。

最近的两次购房，足够我吹10年，一次是2016.1在郑州，一次是在2019.9在深圳。

两个节点，不言而喻，作为一个实操购房选手在此还是要发自肺腑的告诉你一句话，教人买房赚钱，都是诈骗。

因为，未来每一秒都是风云变幻，谁都不可能完全把握，如果有个人知道，未来哪个区域会涨，未来买哪个楼盘会赚钱，他一定不会告诉你，因为他会不惜一切代价全力买入并尽可能封锁消息。

能够让人真正赚钱的项目永远都是悄悄地进村，打枪的不要。

那么，普通人关注房产，关注公众号，天天研究楼盘的的意义何在？

我认为，能够不入坑，不站岗，买到一套真正意义上适合自己、大形势来临涨幅能够达到城市中位数的房子就足矣。

前几个月，郑州迎来的一波小行情，但是这波行情在五月似乎逐渐冷淡，市场的情绪让很多人捉摸不透。

今天，悟空就试图用最简单，最直白，最通俗易懂的语言，简述我对未来几个月郑州各区域楼市的看法，希望对你有所帮助。

东部领涨态势已经确定

未来几个月，东部地区优质楼盘会持续小幅上涨。

老郑东新区包括北龙湖组团、龙子湖组团、高铁东西广场组团、金水科教园区组团等，无论从短期还是中期看，都是郑州价值最高地，同样也是价格高地。目前东区环境好，就业机会多，肯定是最优先考虑的。

作为郑州终极置业的地方，东区买房在预算允许的情况下，户型自然越大越好，三房四房及以上的终极户型是优先考虑的。

除了老东区外，作为外溢之地的白沙组团，未来发展潜力巨大，规划更加高大上，但从规划到建设到落地成熟，还需要时间，这点不吹不黑。因此，短期看需求，中长线投资在这里买不会出错。

作为外溢中的外溢，绿博组团近期价格回归理性。这里环境好，规划高，产业以文旅为主，在郑开同城化等大的政策加持下，未来可期。

老经开算是东部？又或者南部？姑且算东部吧。这里抱着东区大腿，已经涨过一轮，在城市面貌没有发生质变的情况下，未来还是以稳为主，经开区的滨河国际新城组团和高新新区的双湖科技城一样，政企联合开发，前途未知。看好的力挺，看空的打压，其实都没有必要，这个世界不是非黑即白。

但我个人还是挺看好滨河的，滨河居住，东区上班很方便。但是他现在价格不低，其投资价值，绝对没有开发商吹得那么厉害。

关于未来这里的楼市，经开佛系买（除了国际物流园区），涨也涨不到哪去，如今降也降不到哪去了，适合改善置业。

最后，推荐几个楼盘。

没有买北龙湖，不足以评论北龙湖，我一屌丝更不敢推荐这里的盘，北龙湖之外：

金水科教园区的康桥香麓湾；

老经开区的保利天珺；

滨河国际新城的绿城明月滨河；

未来一段时间想在东区置业的人们，个人认为这三个楼盘可重点关注。

——2——

北部依然是东区外溢首选

东区老大，北区老二，你若不服，我就认输。

其实北区，包含金水北区和惠济区，二者同区不同命，金水北一路高歌，惠济一曲凉凉。

如果在北区买，建议买4号线地铁沿线及靠近东区的部分，整个北区，越往西，价值越小，在户型上，建议买阔绰三房户型，尽可能一步到位。

目前北区越来越多的楼盘突破2W+大关，如之前的万科民安江山府、瀚海思念城等。

如今，瀚宇天悦城正式突破2W+也是金水北的大事件，相信随着区域价值不断兑现，未来还会更高。

有人说，金水北现在价格都这么高了？未来还会涨？

这个问题建议你可以和陈寨等附近城中村的人聊聊。

关于惠济，不得不提黄河战略，但是在笔者眼中，尽管黄河战略是国家级层面的大事，但一定是一个长期的过程，一个由量变到质变的过程，短期内对楼市影响有限。

落位到最后，首选结论环节，金三银四后，北区热度会适当降温，相对于东区，北区热度持续有限，如果城市基本面以及供求关系没有发生大的变化，目前金水北是一个阶段性高点。

惠济区建业花园里后期地块（案名大概率会和花园里区分，目前还是空地）；

江山路上的万科翠湾中城；

贾鲁河畔的锦艺旭辉一江云著值得期待和重点关注。

还有一个楼盘同样没有正式亮相，名曰融创运河源，也可重点关注。

——3——

南部火热，刚需抓紧入场，西南略显尴尬

南部包括管南新区组团，二七新区组团等地。

关于管南和二七新区，由于城市面貌差，大车多，缺乏高大上的规划，一直不被看好，但是管南逆势上涨，二七新区在市场不好的时候，有几个楼盘把价格微调，但降幅绝对是郑州最低的。

稳中有升，至少是稳定，让南区上演了华丽的逆袭。

管南价格稳定后，还会微涨，别说什么未来这里供应大，都是千亩大盘万亩大盘的，未来要出问题。你家里也有面粉，你蒸馒头你会一次蒸完不？开发商也不傻，ZF也不傻。

需要了，拿出来一点，不需要，就放着，离东区近，未来轨道交通和开车到东区很方便，又有城市资源，个人看好管南的未来。

而且，很多人口中的管南17000，只是一个楼盘的特殊产品，绝非普遍，目前整个管南依然是刚需的乐园，这点我们要有清晰的认知。

至于二七新区，没有什么利好，但是，你就架不住他价格低啊！再说有南龙湖1W的托底价，二七新区如今1.3W的均价，还是很安全的。

尽管管南二七新区很稳定，但是在这里我依然不建议买大户型，两房，89小三房是这里置业的主题，将来也好卖。改善盘在这里能买不能，我的答案是能，但尽量不要去买大户型，这儿的大户型，未来出手会很难，因为，这里目前新房销售的痛点，都在大户型上。

未来一段时间，管南和二七新区的楼市以稳定为主，在楼盘的选择上：

富田九鼎公馆依然值得买，有人说这个楼盘都一万六七了，不会站岗？贵的东西，以后会更贵，富田的贵，有地段和品质支撑。

融创城、康桥未来公元可以无脑买，其实永威城也是不错的选择，只是房源不多。

至于西南，郑州华侨城自然值得重点关注。

西部逐渐冷却，非地缘尽量不要碰西北

尽管现在有“一心两翼”政策加持，在基础设施建设上，西区也是遥遥领先，但是，东强西弱的城市发展现状短期内不会改变，缺乏高端就业机会，缺乏企业入驻依然是西区最大的硬伤。

不过，就生活而言，西区的幸福指数是很高的，而且，不要小看地缘及这里对于河南西部地区的辐射，这样的购买力足以让西区的价格稳中有升，但是暴击，基本不可能。

就西区本身而言，中原区楼盘整体容积率较高，但改善需求强烈，如果老中原区出改善盘，可重点关注，果断出手。中原新区尚需时日，即便中原华侨城入驻，也是先住宅，后文旅，具体你懂的。

老高新区组团及高新新城组团可以分开来理解，老高新区组团基本成熟，城市面貌相对不错，配套也完善，推荐地缘性年轻人首次置业买这里。

至于高新新城组团，现在价格低，城市规划也好，但距离远，不在城市主流发展线上是最大硬伤，至于以后的发展趋势是怎么样，说实话，我不知道，所以分析不出个所以然来，这里和经开区国际物流园区基本代表着郑州上车的最低门槛，手头预算实在不足，又很想上车郑州，这里再去重点考虑，当然，这里小三房最值得关注。

整个西部未来的房价，很难出彩，除非大势来临，除了个别的拔尖楼盘，大部分楼盘价格稳定是区域的主题。

最后，西部置业可以重点关注这三个楼盘。

碧桂园凤凰城；

永威西郡；

龙湖景粼玖序。

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关于三环内

全国TOP30开发商，本土TOP5开发商的楼盘，无脑买。

因为价值，已经完全反应在价格上了，你别想用低价去买好楼盘，你能买到的低价楼盘，基本都有硬伤，你想买一个各方面称心如意的楼盘，价格基本都很高。在认准大开发商的前提下，买得起哪个楼盘选最贵的。

不论过去、现在、未来，核心区优质楼盘稳中有涨是常态。

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关于航空港组团

首先，笔者正面肯定航空港未来的发展潜力。

不过注意，我要说“但是”了。

每个购房者，皆是沙漠里的人，而航空港则是几百公里外的一条水源充足的大河。

如果你开着大G，拿着卫星电话，食物、水源充足，又有的是时间消遣，奔着大河开就可以了。

而如果你是普通人，你首先考虑的是你需要一杯水，而不是几百公里外的一条大河。

这么说，相信你能懂我。

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结语

我觉得大家在考虑购房的时候，重点不是去了解区位到底是不是最好的，毕竟充分的市场化下价格都是动态的，尤其是二手房市场更有他的合理性所在，大家要考虑的是什么样的房子更合适自己，这才是最关键的，虽然，这是一句废话。

尤其是城市发展格局已定，各版块的价值已经通过价格显现出来的今天，很难有区域短期内发生暴击。

25年前，东郊农民并没有比西郊农民有什么优越感，因为那时候城市发展格局还不明朗。那时候城市发展就好比小学阶段，没准谁是黑马，成绩说起来就起来了，现在大家都上到高三了，能报考什么大学，心里都有数。

所以，在买房的时候，根据自己财力选择适合自己生活的区域，才是正确的。

你说你一刚需，主城区还没房，绿博再好，你也别去凑热闹；

都说南城乱，但你预算不多，又不想离主城区远，二七新区自然适合你；很多人不看好平原新区，但一个人，考入了那里的公务员，他就不能在当地购房吗？

所以，不要再说哪个楼盘好了，好了未必适合你。永威上和院，我觉得他好，你去买吗？

有时候给后台粉丝介绍个楼盘让他买，很多人冷嘲热讽这个楼盘多垃圾，但是你知道他手头那仅有的预算，也许这是他唯一能上车的楼盘。

就项目论项目，是愚蠢的事情，所以别再问我那个盘能买不能这样的开放性问题。你们把问题描述的越详细，我越能快速的给你们一些好的建议和判断，所以最好是系统描述下个人需求，比如首付、总价、户型、学位、核心诉求、区域倾向性、持有周期等等。

一句话，对于普通人来说，买房赚钱主要靠的是大势。

现阶段，相对于买房赚钱，购房者更应该考虑的是如何避坑，如何找到适合自己楼盘。

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